商業(yè)地產(chǎn)前景向好 商業(yè)地塊難以出現(xiàn)抄底行情
發(fā)布時(shí)間：2010年06月10日分享到：在北京多宗商業(yè)地塊流標(biāo)的背景下，其土地價(jià)格將逐步下行已成為一些業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。于是，商業(yè)地塊是否迎來了抄底時(shí)機(jī)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
至于多宗商業(yè)地塊流標(biāo)原因，分析人士認(rèn)為，就現(xiàn)在市場情況來看，總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不是很好，而國家也沒有商業(yè)地產(chǎn)扶持政策，一定程度上，商業(yè)地產(chǎn)目前還處于冷凍階段，因此出現(xiàn)商業(yè)地塊流拍的現(xiàn)象也很正常。
“商業(yè)用地流標(biāo)有其特殊原因，下一步拿地成本是否降低并不好判斷，因?yàn)檎咭膊幻骼??！痹谌珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任兼秘書長朱凌波看來，商業(yè)地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)像住宅一樣的大起大落情況，一直處于穩(wěn)健發(fā)展?fàn)顟B(tài)，因此他并不同意商業(yè)地塊抄底之說。
長期關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)論人士甄建沖則分析稱，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)性、投資周期長、后期沉淀資金量大、市場風(fēng)險(xiǎn)可控性弱等因素，很多曾涉足商業(yè)地產(chǎn)的中小開發(fā)企業(yè)要么被套牢，要么被吃掉。下一步政府主管部門政策將會(huì)瞄準(zhǔn)有關(guān)商業(yè)、綜合用地改住宅的項(xiàng)目，“商改住”項(xiàng)目有可能也將被禁售。所以在下一階段政策尚未明朗，以前又一直在打政策擦邊球的開發(fā)企業(yè)更不敢貿(mào)然去拿地。
此言論的背景是，5月19日，北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)文，要求從6月1日起，“酒改住”項(xiàng)目將被禁售并且一律禁止酒店項(xiàng)目分層、分單元銷售。這是本輪樓市調(diào)控政策首次指向商業(yè)地產(chǎn)，也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景蒙上了一團(tuán)迷霧。
不過，大多業(yè)界專家均認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)一度在住宅市場投資門檻較低，投資趨勢過熱的情況下，無論是供應(yīng)量還是購買力都落后于住宅市場，其財(cái)富價(jià)值、城市功能并未得到最大發(fā)揮，目前依然是投資的好時(shí)機(jī)。
有調(diào)查顯示，在銷售方面，寫字樓與商業(yè)用房在今年一季度持續(xù)放大，其增速分別達(dá)到55.5%、55.2%，與此同時(shí)住宅銷售開始放緩，2010年一季度比2009年全年下降了9.7個(gè)百分點(diǎn)。
在投資方面，商業(yè)物業(yè)2010年一季度投資額增速在大幅度反彈，其中寫字樓開發(fā)投資額在今年一季度同比增長43.6%，增幅比2009年提高25個(gè)百分點(diǎn)。在這樣的環(huán)境下，主城區(qū)帶商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)正迎來新的機(jī)遇。
有報(bào)道稱，在多方利好刺激下，今年眾多品牌房企加入了抄底商業(yè)地產(chǎn)的行列，抄底涉及資本至少在1000億元以上。
但并非所有地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都值得抄底。
鏈家地產(chǎn)市場分析師張?jiān)卤硎?，北京流拍的商業(yè)地塊大多處于城鄉(xiāng)接合的新興區(qū)域，對于這類地塊的選擇，開發(fā)商多青睞成熟商圈以及一些熱點(diǎn)區(qū)域。例如4月份成交的商業(yè)用地80%集中在西城、朝陽、海淀等商業(yè)圈比較成熟、商業(yè)地產(chǎn)比較密集的區(qū)域。
另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部分析認(rèn)為，目前開發(fā)商選擇地塊更注重根據(jù)該區(qū)域的特質(zhì)，包括對地理位置、交通環(huán)境、周邊配套、政策支持等因素的考量，尤其是一系列宏觀政策后，部分區(qū)域房價(jià)下降幅度較大，開發(fā)商拿地也會(huì)衡量區(qū)域的抗跌性。
中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市規(guī)劃與住房研究所副主任趙文凱亦認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的成功，考慮問題不在自身，而是周邊所處的區(qū)位及環(huán)境。
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