北京商務(wù)區(qū)規(guī)劃現(xiàn)"井噴" 或引發(fā)資源惡性競爭
發(fā)布時(shí)間：2010年04月26日分享到：北京中央商務(wù)區(qū)CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃綜合方案，在北京市規(guī)劃委的網(wǎng)站上公示。市規(guī)劃委表示，東擴(kuò)區(qū)在現(xiàn)在CBD基礎(chǔ)上沿朝陽北路、通惠河向東擴(kuò)展至東四環(huán)，東擴(kuò)區(qū)總面積約3平方公里，規(guī)劃總建筑規(guī)模約700萬平方米。現(xiàn)有的CBD區(qū)域占地3.99平方公里，建筑面積1000萬平方米，整個(gè)CBD區(qū)域?qū)⒄嫉丶s7平方公里，總建筑規(guī)模約為1700萬平方米。
如果僅僅以建設(shè)規(guī)模來評(píng)價(jià)商務(wù)區(qū)的競爭力，北京無疑擁有世界上規(guī)模最大的中央商務(wù)區(qū)。然而，CBD的競爭力不在規(guī)模而在產(chǎn)業(yè)，CBD是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然形成的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，而非有創(chuàng)意的概念炒作，與現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)規(guī)模相比，北京如此大手筆擴(kuò)建中央商務(wù)區(qū)有貪大求多、揠苗助長之嫌。
近年來，北京各種名目的商務(wù)區(qū)規(guī)劃或新建或擴(kuò)建，呈井噴趨勢。除了CBD東擴(kuò)規(guī)劃外，金融街也有西擴(kuò)的規(guī)劃方案，核心區(qū)將拓展到2.59平方公里。5.35平方公里的麗澤金融商務(wù)區(qū)于去年啟動(dòng)建設(shè)，占地60公頃的豐臺(tái)總部基地也緊鑼密鼓，而早先的中關(guān)村科技區(qū)也正在致力打造包括科技、商務(wù)和金融在內(nèi)的綜合功能。此外，王府井地區(qū)、亞運(yùn)村地區(qū)、奧林匹克中心區(qū)也分擔(dān)著商務(wù)辦公的功能，這幾個(gè)地區(qū)的定位與朝陽CBD在功能設(shè)計(jì)上，存在部分或全部的交叉和重疊現(xiàn)象，在一個(gè)城市里相繼開發(fā)幾大功能交叉重疊的區(qū)域，不能不讓人擔(dān)心會(huì)為了爭奪有限資源而爆發(fā)惡性競爭。
以北京現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)規(guī)模來看，并不能消化如此多的商務(wù)區(qū)域?，F(xiàn)代意義上的中央商務(wù)區(qū)，是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的場所。而現(xiàn)有的CBD區(qū)域在開發(fā)中已經(jīng)走樣，蛻變?yōu)椤吧虡I(yè)+房地產(chǎn)”的簡單疊加，有的甚至任意繞過已經(jīng)制定或通過的規(guī)劃，變身為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。寫字樓是CBD中的主要房地產(chǎn)形態(tài)。在北京現(xiàn)有CBD中，根據(jù)規(guī)劃，寫字樓面積為500萬平方米，寫字樓、住宅與商業(yè)配套的比例應(yīng)為2：1：1，在開發(fā)過程中卻漸漸蛻變?yōu)?：3：1，住宅的供應(yīng)量大大超過了寫字樓的面積，也已大大超過總體規(guī)劃的25%，達(dá)到50%左右。
令人憂慮的是，北京的寫字樓市場近年來一直呈現(xiàn)供給增加需求疲弱的趨勢，2008年的金融危機(jī)更是加大了這種失衡的局面。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2009年以來，CBD的空置率高達(dá)28.6%，CBD周邊地區(qū)為25.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過20%的寫字樓空置警戒線。而2010年北京新增700萬平方米的寫字樓供應(yīng)，就有600萬平方米分布于CBD及周邊區(qū)域，失衡局面將進(jìn)一步加劇。
在CBD熱潮的背后，是有關(guān)城市政府看中CBD建設(shè)對(duì)推動(dòng)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義。國內(nèi)大中城市CBD規(guī)劃建設(shè)中，開發(fā)主體在觀念上存在著一個(gè)混淆：一個(gè)是與城市中心區(qū)混為一談，是廣義上、傳統(tǒng)上的泛化CBD 概念；另一個(gè)是與零售商業(yè)中心混淆，把CBD等同于商業(yè)中心。由此，導(dǎo)致一些城市打著CBD的旗號(hào)，實(shí)際上進(jìn)行著中心區(qū)或商業(yè)中心的開發(fā)建設(shè)，錯(cuò)用了CBD的本質(zhì)含義。如果政府不能嚴(yán)格限制住宅和商業(yè)設(shè)施的過量開發(fā)，隨意突破規(guī)劃，將無法發(fā)揮CBD集中度高、活力高、效率高的商務(wù)中心區(qū)的使命。
正是因?yàn)閲鴥?nèi)的CBD建設(shè)脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軌道，人為規(guī)劃的痕跡過重，被打上了炒作概念和政績工程的烙印，CBD的規(guī)模和高度也越發(fā)難以控制，殊不知，CBD的成敗正在于規(guī)?？刂疲?guī)?？刂茖?duì)于解決CBD交通擁堵、空置率、空心化和城市管理等諸多問題至關(guān)重要。
實(shí)際上，一直讓國內(nèi)CBD建設(shè)引以為榜樣的曼哈頓、倫敦金融城都不以規(guī)模取勝。國外的CBD一般都不超過4平方公里，通常只有一兩條街，建筑規(guī)模多在200萬～2000萬平方米。曼哈頓華爾街不足1平方公里，建筑面積也不超過1500萬平方米；巴黎拉德芳斯占地1.6平方公里，東京新宿CBD僅約1平方公里。區(qū)域內(nèi)金融貿(mào)易增加值才是衡量CBD 核心功能的主要指標(biāo)。按照這一指標(biāo)來比較，北京CBD僅是曼哈頓區(qū)的一個(gè)零頭。就連目前發(fā)展最好的上海陸家嘴，該指標(biāo)與國外相比還存在不小的差距，上海分別相當(dāng)于曼哈頓的1/20，東京新宿的1/9，倫敦金融城的1/6，新加坡的1/3。甚至有專家指出，雖然已經(jīng)歷十余年的發(fā)展，北京距離建設(shè)成熟的CBD還需要30年時(shí)間。因此，現(xiàn)階段北京CBD的發(fā)展應(yīng)著重于產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)，而非擴(kuò)大規(guī)模。
世界各地的中央商務(wù)區(qū)都有其自身的功能特色和發(fā)展規(guī)律，并非可以憑主觀想象、脫離市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、依賴行政手段、通過提供優(yōu)惠貸款、土地低廉供給和稅收減免等方式人為建設(shè)CBD。發(fā)達(dá)國家建成CBD需要30年、50年的時(shí)間，投入了數(shù)千億甚至上萬億的資金。
無論是曼哈頓還是拉德芳斯，CBD 都是金融資本發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是在市場需求上水到渠成形成的，而非政府一手規(guī)劃設(shè)計(jì)。即便有政府之手的規(guī)劃推進(jìn)，CBD的形成也必須與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng).。市場需求才是CBD發(fā)展背后的真正推動(dòng)力，政府規(guī)劃之手之所以能夠發(fā)揮作用，主要在于順應(yīng)了市場的力量。先建好一個(gè)CBD，再來“筑巢引鳳”，是反其道而行之，受制于各種因素的制約，再完美的規(guī)劃設(shè)計(jì)都趕不上市場的瞬息萬變，“揠苗助長”只能給城市造成巨大浪費(fèi)。
作者為安邦咨詢高級(jí)研究員
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