存款準備金率上調(diào)后 土地和商業(yè)項目或?qū)⑥D(zhuǎn)冷
發(fā)布時間：2010年02月25日分享到：對資金面影響下半年或顯現(xiàn)
2008年萬科、金地等全國十家標桿房企總?cè)谫Y額同比下跌26%,而在2004~2007年4年間,融資額年增長率高達95%,相當于每年增加一倍。
另一方面,上述部分房企在2007年擴張過快,大量購置土地,擴大業(yè)務規(guī)模,幾乎把當年所有的銷售收入都用在了買地上。到了2008年,十家標桿房企在售樓盤數(shù)量比上年增加40%。業(yè)務規(guī)模的擴大,急需資金支持,但緊縮的銀根令他們無法從銀行獲取足夠的貸款。嚴峻的現(xiàn)實逼迫房地產(chǎn)企業(yè)緩付土地出讓金,轉(zhuǎn)讓項目股權(quán),甚至降價賣房。
今年,這種情景是否會重演?
即使今年銀根像2008年那樣緊,開發(fā)商的資金壓力也不會有那么大。根據(jù)他們的統(tǒng)計,大部分房地產(chǎn)企業(yè)2009年的擴張?zhí)幱诤侠硭?。以上述十家標桿房地產(chǎn)企業(yè)為例,2009年用于購地的支出占銷售收入的比例為52%,而2007年為98%;2009年購地支出占融資金額的比例為89%,而2007年為112%。
根據(jù)判斷,央行提高存款準備金率0.5個百分點,并不意味著貨幣政策的完全轉(zhuǎn)向,開發(fā)商依然能夠通過銀行獲取足額的貸款資金。
另一方面,開發(fā)商的融資渠道也在逐步脫離完全依靠銀行貸款。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2004~2008年的4年間,房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款融資,但2009年上述情況發(fā)生了很大的改變——絕大部分開發(fā)商的銀行貸款金額僅僅占到公司融資總額的30%左右(論壇新聞),中海(論壇新聞)、雅居樂、金地等房地產(chǎn)公司甚至主要依賴于股權(quán)融資和銀行授信。
一位銀行界人士向記者表示,雖然在銀根收緊后,銀行原先授出的授信額度可能會縮水,但銀行重點扶持的開發(fā)企業(yè)授信額并不會受到影響。
張海清說,上調(diào)存款準備金率,對開發(fā)商資金方面的影響至少要等到二季度以后才能顯現(xiàn)。國家宏觀調(diào)控政策和二季度的樓市銷售情況,將決定各家公司的現(xiàn)金流。
土地市場和商業(yè)項目或轉(zhuǎn)冷
此前有觀點認為,存款準備金率的提高和此前出臺的二套房貸政策,將影響購房者的購買力,使他們不得不調(diào)低購買預算。但相關(guān)業(yè)內(nèi)人士說,房地產(chǎn)貸款一直屬于銀行的優(yōu)+(論壇新聞視頻)質(zhì)貸款,以往歷次加息對市場的影響并不明顯,“我們認為今年準備金率上調(diào)和可能的加息對市場不會造成明顯的影響,市場成交量將保持平穩(wěn),多數(shù)城市房價仍將繼續(xù)上漲。”
存款準備金率的提高可能暫時不會導致房價立即下跌,但卻很可能會給去年下半年瘋狂的國內(nèi)土地市場潑上一盆冷水。
方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川說,存款準備金率提高的消息宣布之后,開發(fā)商對未來市場以及公司資金流向的預期也會立即發(fā)生改變,進而影響到公司在土地市場的購買,去年的瘋狂買地行為有可能在今年終結(jié),地價也將不會再像去年那樣出現(xiàn)猛漲。
也有業(yè)內(nèi)人士認為,存款準備金率的提高,會導致開發(fā)商降低對商業(yè)地產(chǎn)項目的投入。去年下半年,萬科、合生、恒大等地產(chǎn)商紛紛增加了商業(yè)地產(chǎn)的持有量,其中合生更是在上海的城市副中心五角場開發(fā)了一個具有酒店、商業(yè)、辦公等綜合功能的合生國際廣場。
但第一太平戴維斯的統(tǒng)計顯示,投資類物業(yè)的租金回報并不高,以去年上海甲級寫字樓市場為例,上半年全市平均租價較2008年底下跌了8.3%,下半年在上半年的基礎(chǔ)上下跌了8.7%,下半年的空置率達到16.7%。
今年,上海全年供應的甲級寫字樓面積將達到100萬平方米,租金下跌趨勢依然非常明顯。分析人士認為,存款準備金率的提高,和投資物業(yè)的低回報,會使部分地產(chǎn)企業(yè)暫時失去投資商業(yè)物業(yè)項目的興趣,上述類型物業(yè)的開發(fā)量可能會減少。
（編輯：劉娜）
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