北京甲級寫字樓市場回暖 外資企業(yè)向北發(fā)展
發(fā)布時間：2010年02月01日分享到：近日中國寫字樓研究中心（CORC）發(fā)布了《2009年北京甲級寫字樓市場回顧與展望》的報告。
根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計(jì)，2009年北京寫字樓市場供應(yīng)量達(dá)327.87萬平方米，而市場整體吸納量為132萬平方米，較2008年下降12.6%。
租務(wù)市場
市場呈現(xiàn)出需求急劇減少，租賃市場成交的急劇減少，整體空置率持續(xù)走高的態(tài)勢，同時租金價格較2008年下跌了12個百分點(diǎn)。作為北京主要商務(wù)區(qū)的CBD、燕莎、東二環(huán)及王府井均處北京東部，不但是寫字樓最集中的地區(qū)，同時占70%以上的外資公司集中在上述地區(qū)寫字樓中，這也是本年度租金下降幅度最大、空置率上升幅度最大的地區(qū)。主要原因是供給增加但需求未能同步增加，金融危機(jī)更是加大了這種失衡的局面。盡管如此，CBD及周邊仍是外資公司關(guān)注的重點(diǎn)，金融保險、咨詢顧問、傳統(tǒng)制造行業(yè)等外資公司對該區(qū)域需求繼續(xù)保持旺盛，如渣打銀行、諾和諾德分別在環(huán)球金融中心租賃了10000平方米和9000平方米的面積，NTT則在鳳凰置地廣場A座租賃了7000平方米的面積。
值得關(guān)注的是，進(jìn)入下半年，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，外資企業(yè)的需求恢復(fù)明顯。同時，一個有趣的現(xiàn)象是，2009年外資企業(yè)一改“向西”發(fā)展的趨勢，轉(zhuǎn)而“向北”發(fā)展，多家外資機(jī)構(gòu)在亞奧地區(qū)租賃大面積寫字樓，如IBM租賃盤古大觀寫字樓22000平方米，Intel租賃環(huán)球貿(mào)易中心9000平方米。
2009年租賃市場最大的看點(diǎn)來自金融街區(qū)域，由于得天獨(dú)厚的地區(qū)優(yōu)勢，寫字樓租金、空置率波動不大，全年寫字樓運(yùn)行情況基本穩(wěn)定。在此背景下，北京農(nóng)村商業(yè)銀行租賃金融街中心北樓50,000平方米寫字樓面積，浦東發(fā)展銀行租賃豐融國際大廈30,000寫字樓面積。
銷售市場
2009年寫字樓大單成交十分活躍，所不同的是已鮮見外資機(jī)構(gòu)身影，內(nèi)資機(jī)構(gòu)尤其是金融機(jī)構(gòu)成為北京寫字樓銷售市場的需求主體。
一方面，外資機(jī)構(gòu)由于金融危機(jī)的影響，在融資方面存在短板，海外資金進(jìn)入中國相對不太容易，部分資金還要從海外銀行貸款融資，而目前海外的銀行貸款相對較難。從2007年寫字樓銷售市場外資機(jī)構(gòu)大單成交銳減上不難看出，金融危機(jī)對外資機(jī)構(gòu)的影響是非常巨大的。
另一方面，國內(nèi)機(jī)構(gòu)連續(xù)數(shù)年位居北京寫字樓銷售市場的需求主體，銀行、證券、保險行業(yè)成為2009年大單成交的最大亮點(diǎn)。比如國家開發(fā)銀行購買金融街北豐C1寫字樓4.6萬平方米，中國銀行北京分行購買西單銀座中心6萬平方米，東北證券購買了恒奧中心D座，面積1.2萬平方米，中信證券購買了瑞城中心，面積5.3萬平方米。
此外，SOHO中國分別在東二環(huán)和東三環(huán)購買朝陽門SOHO一期2號樓和嘉盛中心，華融基礎(chǔ)設(shè)施投資購買了首都時代廣場，搜狐購買融科資訊中心D座4.1萬平方米的寫字樓面積。中國石油購買冠城名敦道A1寫字樓、山西銀源煤焦公司購買冠城名敦道A2寫字樓。
銷售市場內(nèi)資的活躍源于以下原因：第一，在融資方面，與外資基金相比，國內(nèi)投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到國內(nèi)銀行的貸款支持，而海外資金進(jìn)入中國相對較難，部分資金還要從海外銀行貸款融資，而在金融危機(jī)的背景下海外的銀行貸款難度很大。第二，在收益方面，海外投資者獲利后資金要打回海外，需要繳納預(yù)提所得稅，而國內(nèi)投資者則不需要。所以從獲利空間上來說，國內(nèi)投資者也更具優(yōu)勢。第三，在持有方面，與外資對于物業(yè)有固定的投資周期和回報要求不同，國內(nèi)投資者很多是自有資金收購，資金壓力小，退出時間表更具靈活性，更可能長期持有。
另外，隨著軌道交通的發(fā)展和物業(yè)的性價比優(yōu)勢，郊區(qū)化辦公將呈現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展趨勢，2009年北京寫字樓市場企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目迎來“小陽春”。如北京LINK分別簽約北京超越未來科技發(fā)展有限公司、天津港保稅區(qū)麥威國際貿(mào)易有限公司、北京圓之翰煤炭工程設(shè)計(jì)有限公司；經(jīng)開?國際企業(yè)大道Ａ、Ｂ組團(tuán)的三棟獨(dú)棟辦公樓被柳工集團(tuán)及一投融資企業(yè)整棟購買，簽約面積達(dá)到1.8萬平方米；聯(lián)東U谷也取得了不俗的銷售業(yè)績。
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