供求嚴(yán)重失衡將回暖 商業(yè)地產(chǎn)"抗寒"進(jìn)行時(shí)
發(fā)布時(shí)間：2009年12月14日分享到：
外部承受全球金融危機(jī)的沖擊，內(nèi)部面臨供需嚴(yán)重失衡的困局，與火爆的住宅市場相比，中國商業(yè)地產(chǎn)市場仍在冬季徘徊。然而，“只顧低頭開發(fā)，不顧抬頭看天”依然是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們的生存現(xiàn)狀。當(dāng)“商住倒掛”已成不爭事實(shí)之時(shí)，行業(yè)應(yīng)該深思，2010年，商業(yè)地產(chǎn)將面臨何種政策以及市場環(huán)境？商業(yè)地產(chǎn)真正的競爭力何在？危機(jī)過后，商業(yè)地產(chǎn)又將迎來怎樣的發(fā)展機(jī)遇？
商業(yè)地產(chǎn)“抗寒”進(jìn)行時(shí)
2009年，商業(yè)地產(chǎn)的日子并不好過。
在很多人認(rèn)為全球快走出金融危機(jī)之時(shí)，“迪拜危機(jī)”又來了，這個(gè)倚重商業(yè)地產(chǎn)筑起的奢華王國，在獲得超速發(fā)展的同時(shí)累積了巨大風(fēng)險(xiǎn)，最終陷入債務(wù)危機(jī)，也為中國商業(yè)地產(chǎn)提了個(gè)醒。
“迪拜危機(jī)，給我們的警示就是它的發(fā)展太熱，我們?cè)谶@個(gè)時(shí)候要保持冷靜，商業(yè)地產(chǎn)不要再盲目地加大投資?！?2月5日，在2009年第十一屆CIHAF中國住交會(huì)“中國城市與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲表示。
當(dāng)日，來自商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中國人民大學(xué)、中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)等機(jī)構(gòu)的政府官員、專家學(xué)者與來自全國各地的地產(chǎn)運(yùn)營商齊聚中國住交會(huì)，就目前中國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的問題、發(fā)展中的難點(diǎn)，以及2010年商業(yè)地產(chǎn)可能面臨的環(huán)境、發(fā)展趨勢等話題共同探討城市與商業(yè)如何協(xié)調(diào)發(fā)展。
現(xiàn)狀：供求嚴(yán)重失衡
“今年的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在7、8月以前，走出了一個(gè)完全不同的行情，冰火兩重天，住宅地產(chǎn)紅紅火火，而商業(yè)地產(chǎn)并不令人滿意，甚至還處于低迷狀態(tài)?！比闻d洲表示。
的確如此，從今年2、3月份開始，住宅市場走向火爆，銷售增長速度極快，到了4、5月份以后更是井噴式放量。據(jù)任興洲介紹，數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月份全國的住宅銷售面積是6.64億平方米，且不僅銷售增長速度快，商品房的價(jià)格漲的也很高，10月份70個(gè)大中城市的商業(yè)住宅房屋銷售價(jià)格同比上漲了3.9％，北京、上海、深圳、廣州等一線城市的漲幅更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)據(jù)，甚至有些地方價(jià)格高出2007年整體價(jià)格，創(chuàng)造了近年來的價(jià)格最高點(diǎn)。
和火爆的住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)普遍低迷?！敖衲?~6月份，全國31個(gè)主要城市有一半左右城市的商業(yè)地產(chǎn)銷售處于下降狀態(tài)，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積甚至下降了30％。上海浦東上半年的寫字樓租金下降了11％，廣州寫字樓的租金跌到了2005年的水平?！比闻d洲介紹。
然而，資本對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的熱情并未因市場困境而變化。以上海為例，上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海寫字樓今年前7個(gè)月投資103.8億元，增長8％，增幅大于商品住宅投資的6.2％。第一太平戴維斯也預(yù)計(jì)，今年下半年上海約有50萬平方米新增供應(yīng)。值得注意的是，今年上半年需求才僅為1.2萬平方米。
非理性開發(fā)暴露出的一個(gè)重要問題就是食量過大但是消化能力有限，導(dǎo)致后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在中國人民大學(xué)商學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師黃國雄看來，目前中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“有機(jī)會(huì)也有風(fēng)險(xiǎn)，有規(guī)模也有泡沫”，問題的根源在于脫離了市場的需求。他表示：“有些省會(huì)城市一口氣提出要構(gòu)建4個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，200萬的人口，建四五個(gè)大型商業(yè)設(shè)施，規(guī)模是不合理的。這些問題反映出商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展確實(shí)存在著泡沫?！?
事實(shí)上，“供大于求”已然成為中國商業(yè)地產(chǎn)普遍存在的現(xiàn)象，在危機(jī)背景下，供求失衡的矛盾亦日益凸顯。
任興洲亦指出，目前商業(yè)地產(chǎn)的低迷與商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)有很大關(guān)系。這些年來前一輪經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得每一個(gè)行業(yè)都或多或少有泡沫的存在，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。大量供給在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)感覺不出來，一旦經(jīng)濟(jì)下滑回調(diào)的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)供大于求的形勢就開始顯現(xiàn)。
她同時(shí)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)增速緩于住宅地產(chǎn)，背后有著非常深刻的原因，首先，商業(yè)地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊密相連，在全球經(jīng)濟(jì)衰退的情況下，投資者變得相對(duì)謹(jǐn)慎；其次，差異還表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的通脹保值功能和住宅不一樣，由于對(duì)未來的通脹預(yù)期，住宅被賦予了投資保值、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的功能，所以很多人已不是在買房子，而是在做金融投資，帶動(dòng)了住宅高速增長，而商業(yè)地產(chǎn)這一功能比較弱；再次，北京、上海等一線城市商業(yè)地產(chǎn)供大于求的局面并未改變；最后是政策原因，政策是重要推手，推動(dòng)了住宅地產(chǎn)的發(fā)展，但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，卻沒有那么多的優(yōu)惠政策。
全國政協(xié)委員、商務(wù)部原部長助理黃海表示，改革開放以后，商業(yè)多元化確實(shí)給我國市場帶來了生機(jī)和活力，但是也出現(xiàn)了一些問題，特別是在上世紀(jì)90年代中期，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特別是大型商業(yè)設(shè)施盲目建設(shè)問題比較突出，引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。2000年開始，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃即在研究制定中，2006年規(guī)劃條例被國務(wù)院列入了一類立法規(guī)劃，一旦通過隨時(shí)可以發(fā)布，但是很遺憾直到現(xiàn)在這個(gè)條例一直沒有出臺(tái)。
不過，黃海透露，目前商務(wù)部仍在積極地推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，國務(wù)院法制辦也在積極協(xié)調(diào)，有望明年出臺(tái)。
預(yù)期：2010年或?qū)⒒嘏?
2010年商業(yè)地產(chǎn)將面臨什么樣的環(huán)境？這成為懸在眾多開發(fā)商心頭上待解的謎團(tuán)?；蛟S，經(jīng)歷了今年的蟄伏，明年商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉戆l(fā)展新機(jī)遇。
黃海分析認(rèn)為，我國的商業(yè)還將持續(xù)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)長的時(shí)期中仍然有比較大的需求，“今年我國消費(fèi)品零售總額和去年相比，增長了15.5％左右，我們判斷明年商業(yè)肯定要高于今年的增長率，估計(jì)明年增長率將高于16％，這樣就給商業(yè)地產(chǎn)帶來了很大的需求?！?
在談及2010年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響時(shí)，任興洲也指出，從今年的一系列積極因素來看，今年“保八”的任務(wù)已經(jīng)毫無問題，整個(gè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的勢頭非常明顯，按明年經(jīng)濟(jì)的增長態(tài)勢和動(dòng)力格局分析來看，情況要總體好于今年，而這樣的經(jīng)濟(jì)形勢也有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)流通領(lǐng)域的發(fā)展和回升。
“此外，消費(fèi)的穩(wěn)步增長，有利于批發(fā)零售業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而也有利于跟批發(fā)零售相關(guān)的地產(chǎn)的發(fā)展，而寬松的貨幣政策和財(cái)政政策也有利于整個(gè)商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而影響到商業(yè)地產(chǎn)逐步復(fù)蘇和回升?！比闻d洲表示。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文則認(rèn)為，目前出現(xiàn)的“住商倒掛”只是短暫現(xiàn)象，隨著中國經(jīng)濟(jì)不斷上升，必將刺激商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格再次提升?！澳壳吧虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，而拿地、建設(shè)以及銷售成本偏高，因而從理性角度看，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)該被低估了”。
在普遍利好的論調(diào)下，就各級(jí)政府以及開發(fā)商而言，如何走出商業(yè)地產(chǎn)的寒冬？專家建議應(yīng)根據(jù)城市實(shí)際需求，理性規(guī)劃、合理進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心副主任徐敏表示，商業(yè)是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，一個(gè)城市的商業(yè)和它的設(shè)施相互結(jié)合和相互滲透到了非常密切的程度，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)以及如何按照商業(yè)發(fā)展規(guī)律的要求去建設(shè)，已成為我們目前面臨的重要課題。
對(duì)此，黃國雄認(rèn)為，要了解城市構(gòu)成、運(yùn)行規(guī)律，合理安排各種商業(yè)業(yè)態(tài)的搭配，如市中心、社區(qū)中心、商務(wù)街、小商品市場多層次結(jié)合，“有力、有度、有效、有序”地發(fā)展中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。
任興洲也表示，如今商業(yè)地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整之中，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)要做的是理性規(guī)劃、市場整合、結(jié)構(gòu)調(diào)整，如科學(xué)發(fā)展專業(yè)性商鋪、城市綜合體、購物中心和組團(tuán)式商業(yè)等?！吧虡I(yè)地產(chǎn)要利用這樣一個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，特別是對(duì)投資結(jié)構(gòu)、投資節(jié)奏要有所控制。目前商業(yè)地產(chǎn)供大于求，因此要控制投資，讓整個(gè)供求關(guān)系處于相對(duì)合理的水平上。”
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