為降地價(jià) 北京年末加推300公頃土地
發(fā)布時(shí)間：2009年12月11日分享到：
為了平抑高漲的地價(jià)，北京市國土資源局打破年底供地淡季的規(guī)律，于12月3日宣布，在已經(jīng)全面完成全年工地計(jì)劃后，加推300公頃土地。但是，就在國土局宣布加大供地的次日，東南五環(huán)外的亦莊卻拍出了1.8萬元/平方米的天價(jià)地。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要降低地價(jià)，必須更大力度地加大土地供應(yīng)，同時(shí)增加工地計(jì)劃透明性，以從根本上降低開發(fā)商對土地資源的惶恐和漲價(jià)預(yù)期。
歲末加推300公頃土地
12月3日，北京市國土資源局發(fā)布今年北京土地供應(yīng)情況及明年供地安排，并明確表示，在已經(jīng)全面完成今年經(jīng)營性土地供應(yīng)計(jì)劃的同時(shí)，將在12月加推300公頃土地，以平抑日益高漲的地價(jià)。
據(jù)介紹，截至11月底，北京市土地交易市場已推出經(jīng)營性用地138宗，總面積達(dá)1337公頃，相當(dāng)于去年同期的261%；其中住宅用地1007公頃，商服用地330公頃，已全面提前完成全年土地供應(yīng)計(jì)劃。
據(jù)了解，截至11月16日，全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)投資1009億元，提前45天完成“千億投資任務(wù)”。預(yù)計(jì)到年底，可完成開發(fā)面積約4300公頃。按照《北京市2009年度儲備開發(fā)計(jì)劃》，本市計(jì)劃的年度土地儲備開發(fā)總規(guī)模為13500公頃，完成開發(fā)面積3600公頃，供地1600公頃。這就意味著，本市土地儲備的三個(gè)指標(biāo)已全部提前超額完成。
北京市土地整理儲備中心常務(wù)副主任王兵介紹，12月北京國土局將繼續(xù)加大土地供應(yīng)，共將推出300公頃土地，包括大望京、房山、朝陽、順義、豐臺等軌道交通沿線的熱點(diǎn)地塊。其中，最受業(yè)內(nèi)矚目的就是東三環(huán)國貿(mào)橋東北角的中服地塊。目前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)SOHO中國、大連萬達(dá)、保利地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷均表現(xiàn)出濃厚的興趣。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地的一級開發(fā)商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)希望最大。
明年政府主導(dǎo)一級開發(fā)
目前，北京市的土地一級開發(fā)一直由企業(yè)和政府共同完成，但從明年起，政府將全面主導(dǎo)土地一級開發(fā)。初步計(jì)劃明年安排土地儲備開發(fā)投資800億元至1000億元。
據(jù)王兵透露，從明年起，除了6000多公頃遺留土地外，北京土地一級開發(fā)市場將全面轉(zhuǎn)向由政府主導(dǎo)，由土地儲備中心收購儲備的格局。
據(jù)了解，目前北京還有6000多公頃土地多年來一直由企業(yè)進(jìn)行一級開發(fā)。對這些土地，王兵表示，政府還要加速對其進(jìn)行清理，扶助企業(yè)加速開發(fā)，形成供應(yīng)，但不會一刀切。
即使是由政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)，也會按照市委市政府的要求，廣泛拓寬渠道，可由企業(yè)代資或不代資進(jìn)行實(shí)施，開發(fā)單位是土地儲備中心，實(shí)施單位依然可以是企業(yè)。
據(jù)透露，北京明年還將繼續(xù)加大政策性保障性住房的供地量。今年保障房供地占住宅用地的50%，明年將達(dá)到60%到70%。
市場未領(lǐng)情依然猛漲
雖然政府明確表示加推的300公頃土地就是為了平抑地價(jià)，但市場顯然并不領(lǐng)情。
計(jì)劃宣布當(dāng)天，中建國際建設(shè)有限公司和北京保利興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體就在眾多品牌開發(fā)商的競爭中，分別以17.2億元、14.7億元和16.1億元一舉拿下奧林匹克公園南區(qū)的3號地、4號地和5號地，樓面地價(jià)分別高達(dá)18022元/平方米、19288元/平方米和18390元/平方米，創(chuàng)下今年商業(yè)立項(xiàng)土地交易的最高價(jià)。
次日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司以48.3億元的高價(jià)競得東南五環(huán)外亦莊新城地塊，樓面地價(jià)高達(dá)1.8萬元/平方米，一下將五環(huán)外地價(jià)推向新的高點(diǎn)。據(jù)了解，該樓面地價(jià)幾乎與周邊項(xiàng)目售價(jià)相同。
某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，在當(dāng)下的市場背景和土地市場表現(xiàn)下，亦莊新城此地塊的表現(xiàn)“已經(jīng)見怪不怪了，現(xiàn)在沒有制造地王的勇氣就拿不到土地”。
據(jù)了解，5月份富力奪得東三環(huán)和東二環(huán)之間的廣渠門外10號地，樓面地價(jià)為15141元/平方米；6月份，中化方興奪得東四環(huán)內(nèi)的渠路15號地，樓面地價(jià)為16000元/平方米。
降地價(jià)須透明供應(yīng)量
政府剛宣布加推土地，地價(jià)就飆出了新高，如此事與愿違，究竟為何？
陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，原本加大供應(yīng)量是降低地價(jià)的最好方式，但現(xiàn)在地價(jià)創(chuàng)新高表明開發(fā)商對土地供應(yīng)的可持續(xù)性和供應(yīng)情況的透明度沒有信心?！耙嬲鉀Q土地價(jià)格問題，就必須要繼續(xù)加大供應(yīng)，同時(shí)明確明后年的土地供應(yīng)計(jì)劃，讓開發(fā)商明白土地資源的供應(yīng)是可持續(xù)的，而且明白會在哪里有供應(yīng)，這樣才能降低他們對土地供應(yīng)的不確定性，減少爭搶土地的現(xiàn)象?！?
范小沖的觀點(diǎn)得到另一位不愿透露姓名的開發(fā)商的認(rèn)同。他告訴記者，目前很明顯北京的土地市場是僧多粥少，越來越多的開發(fā)商云集在北京，但商品房土地供應(yīng)卻日益減少，尤其是市區(qū)的土地，更是一地難求，所以才會出現(xiàn)今年這樣連靠近五環(huán)的土地都被視為優(yōu)質(zhì)地塊的情況。“更何況，今年土地市場上國進(jìn)民退的形勢太嚴(yán)重了，在央企為代表的國家隊(duì)面前，民營企業(yè)幾乎毫無招架之力，地價(jià)就這么被哄抬上去了?！?
該人士指出：“放到兩年前，要說南五環(huán)的地能賣到18000一平方米，誰也不會相信的，但現(xiàn)在卻成了現(xiàn)實(shí)，而且有了第一次，就會有第二次、第三次，這也意味著如果這樣的情況持續(xù)下去，五環(huán)周邊不但1萬元/平方米的房價(jià)會成為歷史，而且很快會跨過2萬元/平方米的房價(jià)?！?
打擊囤地增加有效供應(yīng)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月底，全國未開發(fā)存量土地面積達(dá)到了65514萬平方米，以1-7月月均開發(fā)面積1827萬平方米計(jì)算，存量土地可供開發(fā)35.8個(gè)月（約為3年），如果考慮到“招拍掛”之前積壓的土地，實(shí)際可供4年以上開發(fā)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，土地市場供不應(yīng)求除了供應(yīng)層面問題外，開發(fā)商囤地也是重要原因。
高價(jià)拍地——囤而不開——加劇供不應(yīng)求趨勢——地價(jià)上漲——獲利出手或者高價(jià)開盤。這幾乎成為相當(dāng)一部分開發(fā)商的經(jīng)營之道。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果這些土地能積極入市，將很大緩解市場供需問題，也能降低房價(jià)。
上述不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者：“除了開發(fā)商囤地，其實(shí)政府寧可不推地也不愿低價(jià)推地的行為，無形中也助長了囤地。這樣的情況下，單純指責(zé)開發(fā)商是不公平的。應(yīng)該加大土地市場的規(guī)范，但這種規(guī)范并不僅僅是規(guī)范出讓形式和開發(fā)商行為，也應(yīng)該規(guī)范作為供應(yīng)方的政府行為。”
預(yù)約看房
點(diǎn)擊在線咨詢
