北京東二環(huán)最大爛尾樓易名“中匯廣場(chǎng)”高調(diào)入市開(kāi)始招租
發(fā)布時(shí)間：2009年12月11日分享到：
被業(yè)內(nèi)稱為東二環(huán)最大爛尾樓的華普中心Ⅰ段寫字樓，在擱置3年之后，近日易名為“中匯廣場(chǎng)”并開(kāi)始招租，這意味著華普集團(tuán)欲借殼湖北武昌魚(yú)股份有限公司謀求地產(chǎn)上市融資擴(kuò)張之路暫時(shí)告一段落。
■ 武昌魚(yú)公司忍痛割愛(ài)
盡管滬市上市公司600275的股票名稱仍然為湖北省武昌魚(yú)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱武昌魚(yú)公司），但就公司大股東以及主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，其實(shí)質(zhì)早已更換為一家北京地產(chǎn)公司。
武昌魚(yú)公司10月26日出爐的三季報(bào)顯示，前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2539萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)近342%。對(duì)此，武昌魚(yú)公司表示業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)源于中地經(jīng)紀(jì)公司租賃收入增長(zhǎng)。中地經(jīng)紀(jì)公司是北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱北中地)的關(guān)聯(lián)公司，而北中地正是武昌魚(yú)公司的控股子公司。
從其財(cái)務(wù)報(bào)表上營(yíng)業(yè)成本、稅金、管理費(fèi)用等各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，武昌魚(yú)公司的業(yè)務(wù)均圍繞北中地展開(kāi)。
但最近公布的一則消息卻透露北中地的去留已經(jīng)成謎。11月9日，武昌魚(yú)公司發(fā)布重大重組進(jìn)展公告稱，關(guān)于向控股股東華普集團(tuán)出售北中地的事宜正在報(bào)有關(guān)部門申請(qǐng)受理。
對(duì)于調(diào)整后的方向，武昌魚(yú)公司管理層表示，公司對(duì)現(xiàn)有的物流管理及農(nóng)業(yè)資產(chǎn)加大了整合力度。
在將該公司原有的農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)荒廢了5年之后，武昌魚(yú)公司為何重操舊業(yè)？而投資地產(chǎn)的回報(bào)率遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)漁業(yè)，況且其控股子公司北中地還擁有一塊令業(yè)界羨慕的黃金地段。
資料顯示，北中地的主要資產(chǎn)為華普中心Ⅰ段、Ⅱ段、Ⅲ段項(xiàng)目用地。華普中心位于北京黃金地段東二環(huán)與平安大街交匯處，其中Ⅰ段建筑體量高達(dá)12萬(wàn)平方米，是東二環(huán)核心地段華普中心中位置最好、建筑規(guī)模最大的塊地，主要規(guī)劃為甲級(jí)寫字樓。以其附近朝陽(yáng)門SOHO、悠唐等現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平來(lái)估價(jià)，華普中心Ⅰ段的單價(jià)至少為4萬(wàn)—5萬(wàn)元/平方米左右，其總值約高達(dá)50億—60億元。
但是事實(shí)上，早在今年5月8日，武昌魚(yú)公司董事會(huì)即已通過(guò)了出售北中地這一方案。
■ 華普的資本騰挪術(shù)
可是當(dāng)初，華普旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼上市卻繞了一個(gè)大大的圈子。
2002年7月，華普集團(tuán)與A股上市公司武昌魚(yú)公司原大股東武昌魚(yú)集團(tuán)簽訂協(xié)議，武昌魚(yú)集團(tuán)將其持有的武昌魚(yú)公司29%的股權(quán)以每股3.03元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給華普集團(tuán)，總轉(zhuǎn)讓價(jià)款2.15億元。此次轉(zhuǎn)讓后，武昌魚(yú)集團(tuán)仍保留了部分股權(quán)，但已經(jīng)讓出了控股地位，華普集團(tuán)成了武昌魚(yú)公司第一大股東，順利鋪開(kāi)了旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市之路。
2002年9月，由華普集團(tuán)一手導(dǎo)演，武昌魚(yú)公司以2.93億元從華普集團(tuán)手中購(gòu)入了北中地51%的股權(quán)。
然而北中地負(fù)債率高達(dá)90%，面臨錢糧不足的局面。
為此，武昌魚(yú)公司就將投資重點(diǎn)放在北中地上，同時(shí)幾乎荒廢了原有漁業(yè)業(yè)務(wù)，而北中地在接下來(lái)兩年并未為武昌魚(yú)公司帶來(lái)多少收益，導(dǎo)致上市公司武昌魚(yú)公司2004年遭遇虧損。由于證監(jiān)會(huì)規(guī)定上市公司連續(xù)兩年虧損便會(huì)被警告，為避免這一點(diǎn)，據(jù)知情人士透露，2005年武昌魚(yú)公司原大股東武昌魚(yú)集團(tuán)幾乎自掏腰包，幫助武昌魚(yú)公司扭虧為盈。
但2006年武昌魚(yú)公司仍然虧損，武昌魚(yú)集團(tuán)急于離場(chǎng)，最終華普集團(tuán)以每股1.78元的價(jià)格受讓了武昌魚(yú)集團(tuán)持有的1.21億股，這一價(jià)格比4年前低了41%，武昌魚(yú)集團(tuán)低價(jià)清倉(cāng)。至此，華普集團(tuán)共持有45.13%的股權(quán)，進(jìn)一步鞏固了其第一大股東的地位。
與此同時(shí)，華普集團(tuán)又主導(dǎo)將北中地另外46%的股權(quán)賣給了武昌魚(yú)公司。至此，華普集團(tuán)幾乎將北中地全部裝入武昌魚(yú)公司。
一般而言，借殼上市后，地產(chǎn)公司無(wú)疑如虎添翼，其融資擴(kuò)張勢(shì)在必然，但華普集團(tuán)入主武昌魚(yú)公司多年來(lái)基本處于虧損，且摒棄原有業(yè)務(wù)而將重心放在地產(chǎn)上，最終回報(bào)卻不盡如人意，反而加劇了武昌魚(yú)公司的資金緊張態(tài)勢(shì)。尤其是武昌魚(yú)公司為購(gòu)入北中地花費(fèi)的資金已經(jīng)超出了華普集團(tuán)收購(gòu)武昌魚(yú)公司，這客觀上讓華普集團(tuán)享受了免費(fèi)吃“魚(yú)”的過(guò)程，同時(shí)也耗盡了武昌魚(yú)公司的家底。
為此，北中地引入戰(zhàn)略合作者進(jìn)行融資，即香港瑞安集團(tuán)與JP摩根設(shè)立的子公司北京中天宏業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱中天宏業(yè)）。
但當(dāng)時(shí)北中地的主要資產(chǎn)標(biāo)的物即為尚未開(kāi)發(fā)的華普中心Ⅰ段，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，華普中心Ⅰ段開(kāi)始扮演一個(gè)“抵押物”的角色，不過(guò)沒(méi)想到的是，后來(lái)這一角色悄悄發(fā)生了改變。
■ 誰(shuí)是犧牲品？
當(dāng)時(shí)，中天宏業(yè)和北中地簽訂了《房地產(chǎn)策略投資協(xié)議書(shū)》。根據(jù)協(xié)議，中天宏業(yè)將向華普中心大廈項(xiàng)目定向投資11.10億元資金，在中天宏業(yè)第一筆金額支付后的1年內(nèi)，北中地應(yīng)將華普中心大廈銷售款中不低于12.38億元作為投資優(yōu)先回報(bào)支付給中天宏業(yè)；最終北中地應(yīng)將華普中心大廈銷售款中不低于17億元作為投資優(yōu)先回報(bào)支付給中天宏業(yè)，超過(guò)部分北中地和中天宏業(yè)按80:20的比例進(jìn)行分配。該合同已于2006年6月生效并開(kāi)始履行。
同時(shí)，該協(xié)議中還有一條有爭(zhēng)議性的規(guī)定：合同雙方均有權(quán)以辦公場(chǎng)所不低于1.5萬(wàn)元/平方米、商業(yè)場(chǎng)所不低于1.7萬(wàn)元/平方米、停車場(chǎng)不低于1.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格對(duì)華普中心大廈整體或任何部分進(jìn)行銷售。
對(duì)此，中天宏業(yè)副總經(jīng)理林楓接受記者專訪時(shí)表示，中天宏業(yè)與北中地公司同時(shí)簽定4份合同，包括《預(yù)售合同》、《補(bǔ)充預(yù)售合同》、《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《框架協(xié)議》，中天宏業(yè)以近5億元的首付款購(gòu)買了12萬(wàn)多平方米的甲級(jí)寫字樓。
而北中地控股股東上市公司武昌魚(yú)公司總經(jīng)理王曉東接受采訪時(shí)則表示：交易的性質(zhì)是房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，而非房地產(chǎn)買賣，中天宏業(yè)支付基本收購(gòu)價(jià)是建樓款，而非取得項(xiàng)目所有權(quán)的購(gòu)樓款。當(dāng)年北中地和中天宏業(yè)采用的是“讓度抵押”方式，北中地將房產(chǎn)登記在中天宏業(yè)名下，中天宏業(yè)提供融資，雙方合作開(kāi)發(fā)，但之后中天宏業(yè)的股東已經(jīng)發(fā)生變化了。
為此，華普中心爭(zhēng)議擱置了3年之久。
今年8月，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)下達(dá)裁決：中天宏業(yè)的資金性質(zhì)為購(gòu)房款；裁決北中地公司交付華普中心Ⅰ段A座、B座、C座1-5層的商品房，并在辦理產(chǎn)權(quán)證后登記在中天宏業(yè)名下。
裁決下達(dá)后，中天宏業(yè)將該項(xiàng)目更名為中匯廣場(chǎng)，并開(kāi)始招商。
對(duì)此，王曉東表示，盡管依照相關(guān)法規(guī)華普中心將登記在中天宏業(yè)名下，但中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)也不否認(rèn)北中地和中天宏業(yè)按80:20的比例進(jìn)行利潤(rùn)分配。
而作為該項(xiàng)目資本騰挪的殼資源的武昌魚(yú)公司，顯然和地產(chǎn)的緣分已盡，雙方正在協(xié)商分手，連續(xù)兩年虧損的武昌魚(yú)公司正陷入退市風(fēng)險(xiǎn)。
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