莊勝百貨集團(tuán)以3560萬元拿下莊勝廣場寫字樓
發(fā)布時(shí)間：2009年12月11日分享到：
前市場上寫字樓物業(yè)形態(tài)各種各樣，有開發(fā)商與小業(yè)主共同持有的，例如東四環(huán)東八里莊的住邦2000大廈；有開發(fā)商統(tǒng)一持有產(chǎn)權(quán)進(jìn)行管理的，例如：華貿(mào)中心2、3座；也有完全是小業(yè)主持有的，例如建外SOHO、朝外SOHO等等，這些不同的物業(yè)持有形態(tài)，在管理上也不盡相同。到底是那種業(yè)態(tài)符合寫字樓市場發(fā)展趨勢？那種業(yè)態(tài)的物業(yè)更能夠吸引優(yōu)質(zhì)客戶？
在采訪中呂麗華女士表示，從目前各種形態(tài)物業(yè)發(fā)展來看，小業(yè)主完全持有大廈產(chǎn)權(quán)、開發(fā)商與小業(yè)主共同持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的形式弊端暴露的越來越多，例如：小業(yè)主為了得到有效的租金回報(bào)，一般不會(huì)考慮租戶的品質(zhì)，只要租金合理就會(huì)與對(duì)方簽訂租賃合同，租戶品質(zhì)參差不齊這在很大程度上影響到整棟大廈的品質(zhì)，從長遠(yuǎn)講小業(yè)主的租金回報(bào)率就得不到保證；另外，如果一棟大廈要進(jìn)行實(shí)時(shí)的、必要的維修檢測，如果涉及到資金問題很難與這些小業(yè)主進(jìn)行溝通，這些肯定會(huì)影響到大廈的硬件品質(zhì)。
如果要是產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，就可以有效的控制大廈租戶的質(zhì)量，可以讓租戶做到“門當(dāng)戶對(duì)”，因?yàn)榇蠖鄶?shù)跨國公司很在乎自己的“鄰居”是誰。這樣做雖然會(huì)將一部分租戶攔在門外，但是從長遠(yuǎn)利益看，這種形式的業(yè)態(tài)可以有效的保證大廈品質(zhì)的延續(xù)性。嘉盛中心在這一點(diǎn)做的很到位，在租戶篩選上做的非常嚴(yán)格，就是這種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度吸引了很大一部分優(yōu)質(zhì)客戶來此落戶，例如：大眾金融、沃爾沃、德國舍弗勒以及一些律師事務(wù)所和優(yōu)質(zhì)的投資公司等等。
寫字樓硬件設(shè)施的重要性
交通、商業(yè)配套、停車位等等這些因素是寫字樓租賃首先要考慮的因素。一座寫字樓從施工到建成，大樓的硬件設(shè)施基本都已經(jīng)確定，如果在后期再從設(shè)施上進(jìn)行大改動(dòng)勢必對(duì)已進(jìn)駐的客戶辦公環(huán)境造成影響，所以大廈硬件本身的技術(shù)指標(biāo)和設(shè)計(jì)理念也是“功力”體現(xiàn)之一。例如：大廈坐落的位置、周邊地鐵配套以及大廈的結(jié)構(gòu)等等，這些幾乎是不可逆的。
一座大廈先天擁有的硬件設(shè)施對(duì)大廈的品質(zhì)是有決定性作用的。在實(shí)地走訪中筆者看到嘉盛中心位于地鐵十號(hào)線團(tuán)結(jié)湖站與呼家樓站之間位置，從兩個(gè)地鐵站到大廈樓下均不到十分鐘，這個(gè)硬件是得天獨(dú)厚的。在與呂麗華女士交談過程中筆者獲悉嘉盛中心整體為鋼架結(jié)構(gòu)，單平米承重達(dá)到350公斤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在市場上其它寫字樓（一般的寫字樓單平米承重為250公斤左右），這個(gè)硬件條件給一些放置機(jī)房、密集柜的單位提供了很大便利。
這些硬件設(shè)施使得嘉盛中心在同區(qū)域同類寫字樓中占到了絕對(duì)優(yōu)勢，這也是嘉盛中心能夠吸引大批優(yōu)質(zhì)客戶的一個(gè)先天條件。
提高自身性價(jià)比、附加值
恒量地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年第二季度，北京市共有5個(gè)寫字樓項(xiàng)目入市，包括金融街[12.28 0.82%]中心、居然大廈、來福士廣場、中海廣場以及豐樹大廈，新增供應(yīng)量約為27.8萬平方米，甲級(jí)寫字樓市場的總存量因而達(dá)到600.3萬平方米。與此同時(shí)，租賃并未出現(xiàn)明顯上漲。隨著空置率的上升，業(yè)主之間的互相價(jià)格競爭在所難免。北京高力國際的數(shù)據(jù)顯示,今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金價(jià)格,相比去年同期的229.4元/平方米/月,降幅達(dá)39%,幾乎接近2006年底132.04元/平方米/月的水平。
降低租金固然可以吸引大批的客戶入住，但是寫字樓市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)是不能以降低租金為手段的。在談及這個(gè)問題時(shí)呂麗華女士說：“要想從根本上提高自身影響力，贏得優(yōu)質(zhì)客戶必須要提高大廈的性價(jià)比、附加值?！?
一棟優(yōu)質(zhì)寫字樓的物業(yè)管理非常重要，物業(yè)管理公司檔次高低直接決定著大廈未來的在市場上的口碑以及長遠(yuǎn)的大廈品質(zhì)。縱觀北京各大商圈的知名寫字樓除了自身擁有物業(yè)公司的大廈外基本上都聘用了知名的物業(yè)管理公司對(duì)大廈進(jìn)行管理，同時(shí)盡其所能提高大廈的性價(jià)比以及附加值。
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