商業(yè)地產(chǎn)成資本市場弄潮兒 內(nèi)資偏好寫字樓
發(fā)布時間：2009年12月07日分享到：資本市場的全面認(rèn)可一掃資本鏈困局
開發(fā)企業(yè)依靠預(yù)售款可以把一個個項目滾動起來的時代已經(jīng)一去不復(fù)返，特別是對于投資大、周期長、需長期經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)來說，簡單的"開發(fā)+銷售"的模式實踐證明并不成功，戰(zhàn)略思維和定位都必須重新調(diào)整。
"如今發(fā)展商投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，不僅要懂地產(chǎn)、懂商業(yè)，更重要的一條是懂金融，走一條資本之路，商業(yè)地產(chǎn)只有在金融創(chuàng)新中才能綻放活力。"這是在日前由新地產(chǎn)與漢博顧問在上海舉辦的"2009第二屆商業(yè)地產(chǎn)年會"上，與會人士一致把2009年的商業(yè)地產(chǎn)重頭戲聚焦到"資本引擎"關(guān)鍵點上。
資金鏈困惑限制規(guī)?；l(fā)展
一直以來，中國商業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展前景被外界廣泛看好，一方面中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口、資金三大要素支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，在城市化進(jìn)程中，住宅發(fā)展到一定規(guī)模對商業(yè)地產(chǎn)，特別是對購物中心這樣的業(yè)態(tài)有一定的拉動作用，另一方面，通過研究租金數(shù)據(jù)分析我國商業(yè)地產(chǎn)運行現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，有一半城市沒有恢復(fù)到去年的中間水平，例如上海、北京、廣州這樣的一線城市，還有二線城市租金水平比去年三季度還低一些，而和國際化大都市的租金水平比，絕對數(shù)字還是處于相對低的水平，所以在租金或者發(fā)展空間方面，都有廣闊的想象空間。"但現(xiàn)實的情況是，中國發(fā)展商更愿意造住宅樓而不愿意造商業(yè)地產(chǎn)，盡管每個人都知道商業(yè)地產(chǎn)對未來來說是一個'金娃娃'。"花旗房地產(chǎn)投資亞洲有限公司副總裁兼首席投資執(zhí)行官姚蔚一針見血的指出，"因為，要把'金娃娃'從種在地上一直到它長成一個'金娃娃'這個過程是非常艱難的。"
在姚總看來，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最大的困惑來源于資金鏈。在國外，做商業(yè)地產(chǎn)貸款的時候可以只還利息不還本金，而中國為商業(yè)地產(chǎn)提供的貸款還是局限在那些短期或者是中期的，要求還本付息，一個地產(chǎn)項目即使十年還清也需要10%的回報率，而商業(yè)地產(chǎn)在前期兩三年是培育期，回報率沒有辦法支撐銀行貸款還本付息的支付，這阻礙了中國商業(yè)地產(chǎn)的投資。
寶龍集團(tuán)副總裁劉曉蘭在談及寶龍集團(tuán)2003年起轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)的七年歷程時，也持同樣觀點："商業(yè)地產(chǎn)這塊，因為它的專業(yè)度要求非常高，需要一個相當(dāng)長的經(jīng)營培育期，短期內(nèi)不可能給開發(fā)營運商帶來很好的回報。"
商業(yè)地產(chǎn)融資體系有待激活
商業(yè)地產(chǎn)是門極強(qiáng)的技術(shù)活，每一環(huán)節(jié)都"暗藏殺機(jī)"；同時，商業(yè)地產(chǎn)又最是變化多端，時不同、地不同、勢不同，道亦不同。沒有詳盡而切實的計劃就貿(mào)然投身商業(yè)地產(chǎn)，其結(jié)果也許比空手上戰(zhàn)場更糟。而找到合適和融資體系，正是商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)階段發(fā)展的生命線。"銀行只是從提供開發(fā)貸款，然后開發(fā)貸一結(jié)束馬上要發(fā)展商還貸款的話，發(fā)展商就養(yǎng)不起商業(yè)地產(chǎn)，因此，我們的金融體制需要一個徹底改變來鼓勵商業(yè)地產(chǎn)。"姚蔚補(bǔ)充說。
中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理兼首席分析師董續(xù)勇也認(rèn)為，大部分商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商無法復(fù)制大連萬達(dá)那樣，用住宅大量開發(fā)的資金養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)的模式："國家商業(yè)銀行對商業(yè)地產(chǎn)的支持度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，資金鏈困惑限制了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；l(fā)展。美國商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)貸款占了貸款總額的24%，這個比重相當(dāng)高。我們國家商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模到底有多大呢，有一個旁證，14家商業(yè)銀行里面的房地產(chǎn)貸款占了總貸款的比例，北京銀行有12.39%，中信銀行10.18%，所有銀行加起來平均比例僅是7.57%，這個房地產(chǎn)貸款既包含了住宅也包含了商業(yè)。如果簡單按照商業(yè)占20%的比例來測算的話，我們商業(yè)地產(chǎn)的貸款占整個銀行貸款比重可能大概只有2%左右。"
在商業(yè)地產(chǎn)這塊，銀行與非銀行的金融機(jī)構(gòu)以及第三方的金融機(jī)構(gòu)之間加強(qiáng)合作，成為更為理想的出路。"商業(yè)地產(chǎn)貸款金額達(dá)，期限長，不同階段可能有不同還款要求。這靠商業(yè)銀行一家來做是不可完成的任務(wù)，需要信托、投行、基金、保險一起來進(jìn)行合作，另一種合作是金融系統(tǒng)和商業(yè)地產(chǎn)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的合作，例如一些顧問公司，一些物業(yè)租賃公司、銷售公司。"董續(xù)勇補(bǔ)充說。
資本市場開始全面認(rèn)可商業(yè)地產(chǎn)
事實上，2009年房地產(chǎn)迎來最強(qiáng)悍的一輪IPO熱潮，寶龍集團(tuán)10月14日在港正式上市，成為大陸首家真正意義上在港上市的商業(yè)地產(chǎn)公司。對此，新地產(chǎn)雜志主編張文豪分析："這輪IPO潮從商業(yè)地產(chǎn)的角度可以得出結(jié)論，過去商業(yè)地產(chǎn)有一個難處就是缺少商業(yè)資本的支持，寶龍集團(tuán)的案例表明，資本市場已經(jīng)全面認(rèn)可和支撐了商業(yè)地產(chǎn)，這是一個里程碑式的事件。"
身處IPO熱潮中心的寶龍集團(tuán)副總裁劉曉蘭同樣感觸良多："從最初不斷追求產(chǎn)品的核心競爭優(yōu)勢，到今天的上市之路，我們最大的感受就是整個行業(yè)的競爭格局發(fā)生了巨大變化，已經(jīng)從產(chǎn)品的競爭已經(jīng)轉(zhuǎn)向資本的競爭。"她表示，和投資者接觸過程中，尤其是和國際投資者的接觸，感受到了中國商業(yè)地產(chǎn)長線投資的潛力，很多保險基金看準(zhǔn)中國市場潛力非常極大，尤其對持有型的商業(yè)物業(yè)非常關(guān)注，因為他們看好中國的國策和它潛在的市場方向，同時，上市后也開闊了寶龍對于資本之路的眼界，"資本之路不單單是IPO，也不單單是上市。持有型的商業(yè)物業(yè)對資金沉淀需求非常高，上市以后我們利用很多工具，在為下一步在全國的快速鋪張發(fā)展在做我們的'加油仗'。"劉曉蘭補(bǔ)充說。
來自民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年商業(yè)用房銷售面積1到10月份增長了33%，住宅銷售面積增長50%；而1到10月份商業(yè)用房投資則有35.4%的增長速度，住宅增長只有14%，說明商業(yè)地產(chǎn)今年高投資趨勢已經(jīng)相當(dāng)明顯，這當(dāng)中除了有資本市場的推動之外，大型房地產(chǎn)集團(tuán)也在今年全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，例如重慶最大的地產(chǎn)巨頭龍湖集團(tuán)再次啟動香港上市計劃，并表示未來要拿出15%的土地儲備做商業(yè)地產(chǎn)，萬科在近期也表示未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比重將占到20%，綠城集團(tuán)也要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，中國的商業(yè)地產(chǎn)未來進(jìn)入更大規(guī)?；陌l(fā)展。
開發(fā)商的信心同樣來自于品牌商家的動向，最近一大批主力店和連鎖品牌商家發(fā)布了新的拓展計劃，二線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景也引來各方關(guān)注。合肥之心城董事長張陳表示，作為35萬平米的城市綜合體，之心城已經(jīng)趁此機(jī)會將100余家國際品牌首次引入合肥，填補(bǔ)目前合肥綜合性購物中心與體驗式消費空間的市場空白，而湖州"愛山廣場"街區(qū)商業(yè)發(fā)展模式也受到了廣泛的關(guān)注，成為符合和推動城市特色和個性發(fā)展的動力引擎。
商業(yè)地產(chǎn)長線價值被喚醒
資本回流紛紛棄"住"選"商"
今年住宅市場的火爆，并沒有為它引來大宗交易的跟進(jìn)。相反，國內(nèi)、國外的機(jī)構(gòu)投資者們不約而同地將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。眼下對于投資市場來說，商業(yè)地產(chǎn)正慢慢成為房地產(chǎn)新的利潤增長點，并且成為國內(nèi)投資者迅速崛起主導(dǎo)。
內(nèi)資偏好寫字樓
投資市場變成了以本地投資者為主導(dǎo)的市場。戴德梁行統(tǒng)計報告顯示，截至今年9月15日，內(nèi)地本年共錄得32宗大宗物業(yè)交易，涉及總額超過33.6億美元。而在本年大額投資交易的買入方中，國內(nèi)資金的比率遠(yuǎn)多于國外資金，無論是整體宗數(shù)及金額占比均高達(dá)84%。
國內(nèi)投資者資金相對充裕，對土地及物業(yè)有較大的需求；而與此同時，不少海外機(jī)構(gòu)則出于鎖定投資利潤、調(diào)整資產(chǎn)組合以及把握潛在的新投資機(jī)會的考慮，正準(zhǔn)備出貨。雙方可謂一拍即合，促成了今年下半年的成交活躍。
中原地產(chǎn)研究顯示，內(nèi)資收購偏好寫字樓物業(yè)。從部分寫字樓大宗交易情況，共同點都是單筆交易金額較大，且買方多為資金充裕的國內(nèi)銀行、券商、以及保險公司，這些公司選擇在市場低迷時期購買寫字樓，在自用的同時可兼作投資。
比如中銀香港收購大寧國際商業(yè)廣場四幢辦公樓，上海浦東發(fā)展銀行收購富力盈悅國際半棟寫字樓，SOHO中國收購東海廣場，上海農(nóng)村商業(yè)銀行收購中融碧玉藍(lán)天大廈10層樓面、4個裙房鋪面等。"國內(nèi)幾大城市，住宅的租金回報率僅3%左右，而寫字樓的租金回報率一直穩(wěn)定在6%上下，即投資寫字樓的租金收益是住宅的一倍。"中原地產(chǎn)分析人士指出。
對于內(nèi)資的活躍，"這有兩方面原因，一是融資方面，與外資基金相比，國內(nèi)投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到國內(nèi)銀行的貸款支持，而海外資金進(jìn)入中國還不太容易，部分資金還要從海外銀行貸款融資，而目前海外的銀行貸款相對還比較難。"戴德梁行葉建成表示，"在收益方面，海外投資者獲利后資金要打回海外，需要繳納預(yù)提所得稅，而國內(nèi)投資者則不需要。所以從獲利空間上來說，國內(nèi)投資者也更具優(yōu)勢。因此，國內(nèi)投資者完成收購物業(yè)的速度更快，談判成功的幾率也更大。"
另外，與外資對于物業(yè)有固定的投資周期和回報要求不同，國內(nèi)投資者很多是自有資金收購，資金壓力小，不會有一個很明顯的退出時間表，會更可能長期持有。
外資青睞大型商鋪
中原地產(chǎn)研究顯示，去年金融危機(jī)后，外資在國內(nèi)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平淡，今年以來，外資在寫字樓、酒店式公寓、商品住宅等方面成交占比顯著下降。隨著住宅市場的火爆，近期外資大肆回流內(nèi)地樓市，并首先選擇了尚處于低位的商鋪市場。
今年，先后有澳大利亞麥格理銀行計劃斥資9000萬美元收購萬達(dá)集團(tuán)旗下9個購物中心股權(quán)；深國投宣布將與美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)以及摩根士丹利房地產(chǎn)基金三方合資，共同開發(fā)位于上海等長三角城市的至少12個購物中心；英國最大房地產(chǎn)基金公司高富諾正在進(jìn)行一個商場地產(chǎn)項目的收購計劃。
據(jù)了解，高富諾將前期收購的住宅翠湖天地項目出售，原因就在于過去一段時間以來住宅租金下滑；而公司出售物業(yè)后，會把銷售收入重新投入前景更加令人看好的商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售類物業(yè)。"由于上海住宅市場的火爆，散賣也可獲得較高利潤，使得購買整幢住宅所獲折扣降低，不少投資者正密切關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)帶來的投資機(jī)會，預(yù)計上海這波投資高潮或?qū)⒀永m(xù)到明年一季度。"葉建成表示。
易居中國分析師薛建雄則認(rèn)為："現(xiàn)在住宅沒有空間了，但是商業(yè)地產(chǎn)因為前期國內(nèi)開發(fā)商都沒去經(jīng)營好，所以價格都很低。外資就想方法去經(jīng)營好這些商業(yè)項目，等效益起來了照樣會賣給國內(nèi)企業(yè)。"
一些初次進(jìn)入中國市場的外資基金積極尋找機(jī)會。新天地的錦麟天地裙房商鋪10月被一家新加坡基金公司整體收購--"擁有一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，是諸多海外機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國投資市場最理想的方式。"葉建成表示。
據(jù)悉，錦麟天地雅苑面積達(dá)3000余平方米，此次交易金額達(dá)4億元，是該基金進(jìn)入中國的第一單。
錦麟天地雅苑是摩根士丹利與上海永業(yè)集團(tuán)合作的首個項目。2007年上半年購入價格為9.7萬元/平方米，總價約3.08億元；今年10月轉(zhuǎn)手單價12.6萬元/平方米，獲利約30%。錦麟天地雅苑商鋪大約每年有2500萬元的租金。
中原地產(chǎn)分析人士指出："房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)，既可以達(dá)到保值的目的，也可以獲得租賃所帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流，這成為吸引機(jī)構(gòu)進(jìn)入的主要原因。再加上今年住宅市場的火爆，部分城市的住宅價格已超過商業(yè)地產(chǎn)價格，且其租金回報率相對較為穩(wěn)定，更凸顯了商業(yè)地產(chǎn)的投資價值。"
外資醞釀新投資模式
戴德梁行分析認(rèn)為，海外投資者在面對國內(nèi)投資者崛起的競爭中，并沒有放棄中國這個曾經(jīng)為他們帶來良好收益且極具潛力的市場，而正在醞釀新模式。"已進(jìn)入中國的外資基金，目前正在進(jìn)行資產(chǎn)的整理和重新組合，而更值得關(guān)注的是，因為在融資和稅費方面的競爭力不足，海外基金在籌劃未來以人民幣房地產(chǎn)基金的形式出現(xiàn)。"葉建成透露，境外資本在中國投資物業(yè)的所得須繳納10%的預(yù)提所得稅，而在國內(nèi)募集人民幣基金，收益直接在國內(nèi)分配，稅費成本更低，利潤空間更大。海外基金這一全新的投資模式已初現(xiàn)端倪，在未來一年內(nèi)有望在中國的大宗物業(yè)投資市場看到其身影。
而在轉(zhuǎn)型中，外資基金與內(nèi)資的合作也可更好地利用國內(nèi)的融資優(yōu)勢以及國外豐富的管理經(jīng)驗和專業(yè)運營團(tuán)隊的特點，共同分享資產(chǎn)的增值。例如，黑石和陸家嘴集團(tuán)建立的首支人民幣基金"中華發(fā)展投資基金"，歐洲金融機(jī)構(gòu)里昂證券與國盛集團(tuán)共同發(fā)起設(shè)立的人民幣私募股權(quán)基金，都屬此類合作模式。葉建成透露，未來這類人民幣基金募集完成后將可能有兩種投資渠道：一是直接收購物業(yè)，二是入股具有潛力的房地產(chǎn)公司。根據(jù)資金來源和基金類型不同，其投資回報率要求一般在15-20%之間。
投資市場將持續(xù)活躍
談及中國整體投資市場，"其實目前一旦有項目要出售，會有很多資金在追逐，所以市場上能夠給投資者較好回報的優(yōu)質(zhì)待售物業(yè)還是不多。"葉建成坦言，"當(dāng)然從長期角度來說，一線城市項目的缺乏也是投資市場的一個機(jī)會。其實未來大宗交易也不一定只聚集在上海、北京等一線城市，二、三線城市反倒有更多機(jī)會，物業(yè)增值空間也更大。在長期投資的理念主導(dǎo)下，將有更多交易是由資產(chǎn)價值驅(qū)動，而不是僅僅追求很高的短期回報率。"
商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有直接的關(guān)系，隨著未來經(jīng)濟(jì)前景的向好，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍值得期待。隨著外資在商鋪市場的投資破冰，預(yù)計未來也將會涉足寫字樓市場。因此，預(yù)計未來一段時間商業(yè)地產(chǎn)投資將會繼續(xù)保持較高的活躍度。
并且，根據(jù)2009年10月1日新《保險法》規(guī)定，保險資金可投資不動產(chǎn)；并對投資不動產(chǎn)的類型有明確規(guī)定，其中包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體、商業(yè)物業(yè)等，也就是說不準(zhǔn)購買住宅。相對而言，商業(yè)地產(chǎn)將成為2000億保險資金最大的受益者。
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