我國商業(yè)地產(chǎn)泡沫化趨于嚴(yán)重
發(fā)布時間：2011年11月21日分享到：“如今國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目，覺得都是一個模子刻出來的?！碧峒爸袊鴥?nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)市場，一家國際知名運動品牌代理商如此描繪她的感受。
確實，隨著城市化進程的不時加速、人們消費才能的逐步進步以及宏觀調(diào)控之下房企的紛繁轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)市場的供給量在最近一兩年呈現(xiàn)激增態(tài)勢。
而以目前的狀況看，供給的集中放量，使商業(yè)地產(chǎn)市場在迅猛的開展過程中呈現(xiàn)了一系列亟待處理的問題。
同質(zhì)化開展
2011年，以購物中心為代表的城市綜合體項目在全國可謂遍地開花。
中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報告顯現(xiàn)，到2011年底，東莞將具有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；沈陽將具有購物中心71個，建筑面積超越700萬平方米；石家莊將具有購物中心22家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽將具有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。
統(tǒng)計還顯現(xiàn)，珠海、中山、?？?、銀川、西寧5個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達83.9%，其中城市綜合體形態(tài)的購物中心占比最高。
在一線城市，世邦魏理仕的統(tǒng)計顯現(xiàn)，2010年，北京商業(yè)地產(chǎn)新增供給量和吸納量分別到達了絕后的123萬平方米和100萬平方米，比2009年分別增長了355%和357%。據(jù)其監(jiān)測，2011年北京將有近20個大型商業(yè)項目入市，總建筑面積達120萬平方米。
此外，2011年第四季度和2012年，估計分別還將有6個新項目和15個新項目進入北京市場，總建筑面積超越148.3萬平方米，總體新增供給量仍處于高位。此外，上海、廣州、深圳等地商業(yè)地產(chǎn)供給量也在直線飆升。
在宏觀調(diào)控面前，商業(yè)地產(chǎn)儼然成為一些開發(fā)商眼中的“避風(fēng)港”。有專家估計，鑒于樓市調(diào)控對住宅市場產(chǎn)生的沖擊以及房企尋求新的利益增長點的心理訴求，將來一段時間全國商業(yè)地產(chǎn)仍將繼續(xù)走熱。
對此，中國房地產(chǎn)研討會副會長顧云昌曾對媒體表示：“一個小縣城建三四個城市綜合體，這不是繁榮，而是亂象?！?/P>
在中國人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國雄看來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的一再升溫，局部房企曾經(jīng)步入誤區(qū)。“如今很多城市、很多開發(fā)商都在規(guī)劃城市綜合體，相同現(xiàn)象比擬普遍，很多購物中心在外觀、內(nèi)部設(shè)計等方面差別很小，這樣就形成千城一面的場面?！?/P>
“以天津濱海地域的某片大型商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域為例，銷售期都集中在今年下半年和明年上半年這個時間段，這些商業(yè)地產(chǎn)項目在區(qū)域、價錢和客群上都面臨同質(zhì)化問題?！贝鞯铝盒刑旖蚬究偨?jīng)理高炬表示。
顯然，這種以購物中心為主要形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項目在數(shù)量上大躍進的同時，其商業(yè)形式?jīng)]有創(chuàng)新、推出的產(chǎn)品大同小異，也成為限制其開展的關(guān)鍵所在。很多專業(yè)人士表示，假如“同質(zhì)化”的問題不能處理，一旦商業(yè)地產(chǎn)一哄而上構(gòu)成泡沫，其結(jié)果比普通住宅愈加嚴(yán)重。
差別化運營
即使是在一線城市，因集中放量、同質(zhì)化嚴(yán)重招致的問題項目往常就曾經(jīng)呈現(xiàn)。
據(jù)高緯環(huán)球監(jiān)測，在北京，有一些購物中心招租呈現(xiàn)了艱難。雖然項目行將竣工，但由于招租狀況不利，這些本應(yīng)在2012年入市的批發(fā)項目有可能推延入市。
高緯環(huán)球中國區(qū)批發(fā)地產(chǎn)效勞部執(zhí)行董事James Hawkey表示：“我們曾經(jīng)開端看到一些城市呈現(xiàn)問題批發(fā)項目，這些項目在設(shè)計和管理上都有問題，因而很難吸收優(yōu)質(zhì)批發(fā)租戶入駐。（北京寫字樓信息網(wǎng)）由于不少缺乏批發(fā)項目經(jīng)歷的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)超越本身管理才能的批發(fā)項目，我們估計會有更多的問題購物中心呈現(xiàn)?！?/P>
但另一方面，全國范圍內(nèi)的消費才能和消費程度的疾速提升，也給批發(fā)商業(yè)物業(yè)的開展帶來了史無前例的時機。據(jù)國度統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前三季度，全國社會消費品批發(fā)總額達13.08萬億，同比名義增長17%。
面對商業(yè)地產(chǎn)的宏大蛋糕，身在其中的任何一個開發(fā)商顯然都不愿意放棄。
“面對國內(nèi)商業(yè)項目普遍同質(zhì)化的現(xiàn)象，我們采取措施是對項目的目的客群持續(xù)停止深化調(diào)查研討，把握他們的消費習(xí)氣和消費需求；對契合項目定位的商戶堅持親密的溝通與聯(lián)絡(luò)，同時借助公司國際化背景資源，引進更多的共同資源?！北本┤鹁瓣柟馍虡I(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿通知《第一財經(jīng)日報》。
據(jù)李睿引見，陽光新業(yè)旗下的商業(yè)項目在品牌選擇方面，通常都會引進一些當(dāng)?shù)貨]有，或者還沒進入中國大陸的有特征、運營才能強、有吸收力的品牌，與其他商業(yè)項目在運營上構(gòu)成最大化差別。
據(jù)理解，公司在青島的新業(yè)廣場就與國內(nèi)知名兒童體驗館運營商“比方世界”簽約。雙方共同建立一個專為3~12歲兒童精心打造的，由兒童自行管理的虛擬城市，總面積近7000平方米，總投資約1億元?！氨确绞澜缇褪悄芙o項目帶來差別化的這樣一個品牌。”李睿表示。
在天津，具有36萬平方米建筑范圍的銀河購物中心，是目前天津商業(yè)地產(chǎn)市場中最大的商業(yè)地產(chǎn)項目。為了使其顯現(xiàn)出與同類項目的差別化，其開發(fā)商天津樂城置業(yè)有限公司就打算充沛發(fā)揮其建筑面積最大的優(yōu)勢。天津樂城置業(yè)有限公司副董事長李彤就表示，天津城投希望這個項目可以令天津商業(yè)地產(chǎn)減少與北京的差距，為天津的消費者提供目前市場中沒有的一站式、體驗式的效勞。
前述運動品牌代理商就表示，關(guān)于批發(fā)物業(yè)的選擇規(guī)范，除了傳統(tǒng)的地段和人流量之外，品牌組合也是他們十分看重的要素之一。
“除了商品差別之外，我們在效勞差別化上也下了很大的時間?！睋?jù)李睿引見，在購物中心內(nèi)部空間設(shè)計、燈光設(shè)計、功用設(shè)計等方面如何充沛思索人性化要素，使消費者具有更好的溫馨感，陽光新業(yè)如今正在學(xué)習(xí)、引進這方面的先進經(jīng)歷。
世邦魏理仕的三季度北京房地產(chǎn)市場研討報告顯現(xiàn)，前期一些積極調(diào)整業(yè)態(tài)組合的項目停業(yè)情況已有大幅上升，估計將來選擇大幅調(diào)整業(yè)態(tài)組合的項目將不時增加?！岸ㄎ痪_和積極應(yīng)對市場變化的項目估計可以順利入市，而定位含糊、管理程度較低的項目估計仍將閱歷漫長的招商期和招商戰(zhàn)略的調(diào)整，新項目的市場競爭依然十分劇烈?！保▉碜跃W(wǎng)絡(luò)）
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