香港辦公樓隨波漲落 缺乏穩(wěn)定性
發(fā)布時間：2011年11月15日分享到：香港中環(huán)甲級寫字樓向來是"皇帝的女兒不愁嫁",租金貴得驚人.然而歐美復蘇步伐艱澀,香港經濟也面臨下行風險,對經濟走勢敏感度極高的寫字樓市場將首當其沖.
業(yè)內人士預期,明年中環(huán)甲級寫字樓租金最少跌一成,但對租金成本高昂的香港來說,未必是壞事.
"雖然目前未看到(需求減少)對中區(qū)寫字樓租金有很大的影響,但從過往的經驗,一旦經濟出現逆轉,租金可以有很大的跌幅,"世邦魏理仕執(zhí)行董事駱應銘說,"明年租金下跌一成,一點都不出奇."
香港作為國際金融中心,中環(huán)更是"心臟"地帶,是國際大型銀行、投資銀行、金融服務機構及各專業(yè)行業(yè)的據點,本地六成的甲級寫字樓面積,均由這些企業(yè)租用.而它們租金之高,在全球數一數二.
不過,在2008年金融海嘯後,不少企業(yè)的擴張步伐已趨向保守,而大型國際投行如摩根士丹利、德銀、瑞信等,更將占用大量樓面的後勤部門,從中環(huán)遷往租金較便宜但質素可媲美中區(qū)的九龍站甲級商廈.
據本地媒體報導,近期德國大型船務公司Hamburg Süd計劃由中環(huán)超甲級寫字樓出租--國際金融中心二期遷往九龍東觀塘區(qū)的寫字樓,每平方尺月租由160-170港元,大幅減省逾八成至35港元.
**氣氛雖轉差,空置率仍偏低**
環(huán)球金融市場持續(xù)波動,香港的投資及商業(yè)活動也明顯放緩.10月份香港制造業(yè)采講經理指數(PMI)連續(xù)第三個月低于50的榮枯分水嶺,顯示外部環(huán)境持續(xù)惡化;第三季本地生產總值(GDP)按年增長也放緩至4.3%.
萊坊大中華區(qū)研究部主管林浩文指出,由今年底至明年首季,將有多家企業(yè)遷出中環(huán),屆時將有數十萬平方尺的樓面騰出.而在需求減弱下,意味著未來中區(qū)甲級商廈的空置率將有上升壓力.
他估計,未來中環(huán)甲級商廈的空置率會趨升,但料仍處5%以下的較低水平.在1998年亞洲金融風暴後,當時的空置率高逾10%.
"目前大部分企業(yè)無論對擴張或是縮減營運規(guī)模均抱觀望態(tài)度,先保持現狀,但市場氣氛無疑是轉差了."第一太平戴維斯商業(yè)樓宇租務部主管劉偉基稱.他并估計,未來半年中區(qū)甲級寫字樓租金或跌5-10%.
由于新供應稀缺而需求強大,近年香港的甲級寫字樓出售空置率一直偏低,中環(huán)區(qū)的空置率平均不足3%.投行花旗稱,未來4-5年中環(huán)的甲級商廈新供應仍非常有限,可緩減經濟下滑對寫字樓市場的影響,而發(fā)展商應不會大削租金.
該行指出,自去年上半年以來,收租股表現一直跑贏地產發(fā)展股,因為後者受到政府的壓抑樓市政策所拖累,但未來這形勢將會逆轉.
"住宅市場的政策風險將會隨著樓價有所平緩而減弱,"花旗的報告稱,按歷史平均值,現時地產發(fā)展股估值較收租股便宜13%.
該行的首選股份為以住宅發(fā)展為主的綜合發(fā)展商新鴻基地產、信和置業(yè)、長江實業(yè)和嘉華國際;并將純收租股希慎興業(yè)評級由"買入"降至"中性".
**有利競爭力**
而有退就有進.另一方面,亦有部分企業(yè)愿意在逆市擴張,例如騰訊控股近期以尺租102港元租用了金鐘太古廣場三期逾1.6萬平方尺樓面,并創(chuàng)該商廈的尺租新高.此外,澳博控股亦以創(chuàng)新高的167港元尺租,預租了中環(huán)國際金融中心一期一個單位.
租金屢創(chuàng)新高是很能吸引眼球的新聞,但對香港的競爭力來說,卻非好事.
"香港的主要競爭對手新加坡和上海的寫字樓租金比香港低一半,在港企業(yè)的營運成本遠超對手,而它們的成本已差不多減無可減."劉偉基說.
不過,隨著近年人民幣的發(fā)展加快,香港作為離岸人民幣中心的角色得到確認,駱應銘認為,香港作為外資進入中國大陸,以及內地企業(yè)"走出去"的門戶角色的優(yōu)勢無可取代."香港的寫字樓租金下跌,我們的競爭力反而會增加."他說.（來自網絡）
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