深圳方面—寫字樓供不應求空置下降
發(fā)布時間：2011年11月05日分享到：深圳三季度商用物業(yè)需求持續(xù)旺盛，甲級寫字樓及優(yōu)質商鋪空置率均錄得下降，租金繼續(xù)增長，其中甲級寫字樓租金更加升至歷史高位。由于資本值繼續(xù)攀升，甲級寫字樓的投資回報率停止增長勢頭，而優(yōu)質商鋪的投資回報率則有所下降北京寫字樓出售。
甲級寫字樓市場
市場吸納量穩(wěn)定，空置率穩(wěn)步下降。深圳三季度甲級寫字樓租賃市場需求持續(xù)旺盛，全市空置率穩(wěn)步下降至09年以來最低水平，環(huán)比降幅2.9%。凈吸納量67,000平方米，略低于上季度。2011年至今總體凈吸納量較穩(wěn)定，每季度基本維持在平均值72,000平方米左右。
新項目租賃情況良好。今年5月竣工的綠景紀元大廈租賃活動持續(xù)進行。和二季度相比，三季度新確認約10個樓層的租賃客戶，總建面的60%已確認租客。同樣位于福田區(qū)的嘉里建設廣場二期在三季度開始接受預租，現總建面的18%已確認了租客，租金約人民幣240-300每月每平方米。三季度京基100進入最后裝修階段，預租總面積增至兩成。
租賃需求旺盛，中心區(qū)租金增長較快。本季甲級寫字樓租賃需求持續(xù)旺盛。三季度錄得的新成交中，銀行和保險業(yè)的成交占36.5%，專業(yè)服務類和房地產業(yè)的成交量分別占總成交的19%和20%。而消費品行業(yè)對租金增長較為敏感，本季寫字樓擴充搬遷活動主要集中在羅湖、福田車公廟等地。由于福田中心區(qū)租金增長較快，本季度租金較低的南山區(qū)見租賃需求增加，空置率下降較快。受外圍經濟因素影響，部分外資銀行及高新科技企業(yè)出現擱置或延遲擴充計劃。
租金及資本值均升至歷史高位。三季度中期，租金及資本值均上升至歷史高位。甲級寫字樓平均有效租金增長12.1%，達到人民幣168每月每平方米。福田中心區(qū)甲級寫字樓租金均以嘉里建設廣場的租金為標桿，平均表面租金接近210元每平方米每月。羅湖和南山租金相對較低，質量和管理較好的大廈分流了部分甲級寫字樓的需求，其中南山租金增長幅度最大，海岸城及鄰近的大廈租金均增至180元水平。三季度后期，二手物業(yè)交易稅費政策的落實和銀行貸款難度加大等因素，使投資者轉趨于觀望狀態(tài)，成交量減少，資本值停止增長勢頭。部分分散業(yè)權項目的小業(yè)主開始下調價格。本季甲級寫字樓平均資本值增長11.7%，達到人民幣45,000每平方米。
租金及資本值增幅將放緩。展望未來，仲量聯行深圳商業(yè)地產部主管夏春毅表示，鑒于租金已經積累較大幅度的增長，對全球經濟衰退的預測使部分外資企業(yè)停止擴充計劃，并重新調整租賃預算，總體租賃需求將會放緩。本季度企業(yè)搬遷風險程度相對二季度稍微下調;企業(yè)對高租金承受能力有限，非中心區(qū)域租金繼續(xù)向福田中心區(qū)靠攏。預計四季度平均租金微升。
投資市場方面，夏春毅認為，銀行貸款周期加長及成本增加，二手稅費實施按評估價征收等政策影響下，甲級寫字樓成交量保持在低位。交易成本風險增加使得未來資本值持平。少數投資者急于出清所持物業(yè)以對抗經濟不景氣，使個別物業(yè)資本值出現一定程度的下調。
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