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　近日，易城中國發(fā)布中國甲級寫字樓第三季度市場報(bào)告，報(bào)告中顯示2011年第三季度，中國五大城市甲級寫字樓繼續(xù)供需兩旺態(tài)勢。租金及價(jià)格方面，北京、上海、廣州、深圳和天津五大城市(以下簡稱“五大城市”)甲級寫字樓租金環(huán)比全線上漲。廣州租金漲幅最大。而在調(diào)控政策已經(jīng)執(zhí)行了較長時(shí)間的作用下，市場投資熱點(diǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移。寫字樓銷售市場日趨活躍，本季度五大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓售價(jià)環(huán)比均明顯上升，增幅在3%-16%。北京售價(jià)漲幅最大。市場供給方面，本季度除北京、深圳外，其他三大城市均有較大體量的新增甲級寫字樓進(jìn)入市場，大體量甲級寫字樓的入市推高了三大城市的市場存量，也增加了市場競爭激烈程度。廣州、天津由于新入市甲級寫字樓體量較大，空置率呈現(xiàn)回升趨勢，北京、上海和深圳平均空置率繼續(xù)下降。大宗物業(yè)投資市場本季度繼續(xù)保持活躍。北京、天津、上海均有寫字樓大宗交易完成。

　　北京：三季度無新增甲級寫字樓 售價(jià)同比增長32%

　　2011年第三季度，北京寫字樓市場繼續(xù)穩(wěn)定增長。甲級寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米310.3元，環(huán)比上漲8.9%。與去年第三季度相比，同比上漲26.3%。

　　各板塊中，金融街區(qū)域平均租金保持最高，北京寫字樓出租平均租金達(dá)到每月每平方米340.3元，環(huán)比上升3.3%；CBD區(qū)域甲級寫字樓平均租金漲幅最大，租金水平直逼金融街地區(qū)，達(dá)到每月每平方米339.6元，環(huán)比上漲13.6%。王府井區(qū)域甲級寫字樓呈現(xiàn)整體上漲趨勢，區(qū)域甲級寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米280元，環(huán)比上升1.5%。東二環(huán)、燕莎、中關(guān)村甲級寫字樓平均租金分別達(dá)到每月每平方米259元、259.5元和279.9元，環(huán)比上升3.4%、4.4%和7.4%。

　　需求方面，本季度北京租賃市場活躍，總共有四宗重要的租賃交易，包括三星在京匯大廈續(xù)租5,001平米；希捷科技在中關(guān)村融科資訊中心擴(kuò)租486平米；賽靈思軟件簽約位于亞運(yùn)村的盤古大觀，租賃共1,938平米的寫字樓面積，；SONY簽約冠城大廈共6,600平米的辦公面積。

　　本季度，北京無新增甲級寫字樓入市，市場存量得以進(jìn)一步消化，甲級寫字樓空置率降低至6.2%。相比上一季度降低了7.9個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持在較低水平，反映出市場需求的強(qiáng)勁。

　　銷售市場方面，受到需求不斷上升的推動(dòng)，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場平均售價(jià)繼續(xù)保持上揚(yáng)。本季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)每平方米30,620元，環(huán)比上升15.6%，同比增長32%。

　　大宗物業(yè)投資市場，光耀東方集團(tuán)收購北京西三環(huán)原“金玉大廈”(收購價(jià)格不詳)，現(xiàn)更名為“光耀東方中心”，并于本季度開始進(jìn)行散售。中視金橋以2.58億元人民幣收購中國北京市朝陽區(qū)東大橋路12號物業(yè)自用。

　　上海：3項(xiàng)目新增入市 投資市場相對活躍

　　2011年第三季度，上海甲級、北京寫字樓出售、租金延續(xù)了之前的穩(wěn)步上漲趨勢。甲級寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米320.9元，環(huán)比上漲2.1%。與去年第三季度相比，同比上漲16.1%。

　　各板塊中，靜安區(qū)平均租金依然最高，甲級寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米396.9元，環(huán)比上升5.5%。

　　需求方面，本季度上海甲級寫字樓吸納量為122,276平方米，其中阿克蘇諾貝爾在1788國際廣場租賃了21-25層共15,000平方米；東芝在陸家嘴的21世紀(jì)中心大廈租賃3,300平方米的辦公面積。

　　本季度，浦東竹園區(qū)域的基金大廈、投資大廈和黃浦區(qū)的名人商業(yè)大廈入市，為市場新增95,000平方米的辦公面積。但市場需求較好的消化了新增供給，本季度上海甲級寫字樓空置率較上一季度小幅下降1個(gè)百分點(diǎn)，至7.7%。

　　銷售市場方面，三季度上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場平均售價(jià)達(dá)到每平方米32,251元，環(huán)比上升3.5%，與去年同期比較，年增長率達(dá)到14%。其中，靜安區(qū)以每平方米41,714元成為均價(jià)最高的區(qū)域，與盧灣區(qū)合并后的新黃浦區(qū)以7.1%的季度增幅成為均價(jià)上漲最快的區(qū)域。

　　大宗物業(yè)投資市場方面，SOHO中國繼第二季度的4筆收購后，本季度又以18.9億元收購嘉瑞國際廣場，并改名為“SOHO世紀(jì)大道”；寶鋼集團(tuán)為旗下金融平臺——華寶投資尋找辦公地點(diǎn)，以8.66億元購買了環(huán)球金融中心三個(gè)樓層，合每平方米8.3萬元；新加坡豐樹集團(tuán)旗下的豐樹印度—中國基金(“豐樹中印基金”)以約24億元的價(jià)格從美資基金Pacific Esplanade手中購入永銀大廈，這是該私募房地產(chǎn)基金成立近3年時(shí)間首度進(jìn)入上海市場。

　　廣州：第三季度無大宗物業(yè)交易

　　2011年第三季度，廣州寫字樓市場繼續(xù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢。截止到9月底，甲級寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米153.6元，環(huán)比上漲9.8%。與去年第三季度相比，同比上漲30%。第三季度位于珠江新城的廣州國際金融中心項(xiàng)目開始投入使用，其領(lǐng)先市場的租金水平拉高了市場平均租金。

　　從區(qū)域看，珠江新城甲級寫字樓租金仍然位于全市之首。本季度該區(qū)域內(nèi)的廣州國際金融中心項(xiàng)目入市，進(jìn)一步拉高了甲級寫字樓租金。本季度租金環(huán)比上升16.9%，達(dá)到每月每平方米185.3元，漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑全市。

　　由于企業(yè)的自身擴(kuò)張需要或更換辦公環(huán)境的需要，天河區(qū)正在逐漸成為廣州市新的商務(wù)中心，寫字樓租金逐漸升高。而環(huán)市東和東風(fēng)路區(qū)域由于部分寫字樓樓齡較高配套設(shè)施較天河區(qū)弱，本季度甲級寫字樓平均租金水平有所下跌。

　　需求方面，本季度廣州甲級寫字樓需求仍然以咨詢顧問、科技、金融等行業(yè)為主。如安永會計(jì)師事務(wù)所租賃位于天河區(qū)珠江新城區(qū)域內(nèi)的高德置地廣場約6400平方米辦公面積。

　　供給方面，本季度廣州國際金融中心入住，為市場新增甲級寫字樓面積450,000平方米。較大規(guī)模的新增供應(yīng)推動(dòng)了全市甲級寫字樓空置率增加6.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到14%。

　　銷售市場方面，本季度廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)達(dá)到每平方米19,845元，環(huán)比上升6.6%，同比增長23.9%。

　　第三季度廣州無大宗物業(yè)交易。但受到調(diào)控政策的作用，部分投資機(jī)構(gòu)已開始關(guān)注價(jià)值相對低估的廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場。

　　深圳：寫字樓租金漲勢減弱 季度無新增供應(yīng)

　　2011年第三季度，深圳寫字樓市場保持了增長態(tài)勢，但升勢有所減弱。甲級寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米179.3元，環(huán)比上漲1.4%，與去年第三季度相比，年租金增長率達(dá)到21.2%。

　　各區(qū)域板塊中，福田CBD區(qū)域甲級寫字樓的平均租金仍然保持最高，達(dá)到每月每平方米198.7元，環(huán)比上升0.8%；國貿(mào)區(qū)域本季甲級寫字樓租金出現(xiàn)一定幅度下跌，環(huán)比下跌3.2%至每月每平方米150元；南山中心區(qū)甲級寫字樓平均租金為每月每平方米153.3元，環(huán)比上升5.6%；南山華僑城板塊平均租金為每月每平方米140元，漲幅在所有區(qū)域中最高，環(huán)比上升7.7%；蔡屋圍、車公廟區(qū)域甲級寫字樓平均租金分別達(dá)到157.3元和171.9元，分別環(huán)比上漲0.5%和2.4%。

　　需求方面，本季騰訊公司簽約進(jìn)駐位于前海灣的龍光世紀(jì)大廈，租賃商務(wù)樓層合計(jì)3.3萬平方米。受新入市寫字樓影響，二級市場成交集中于南山區(qū)，需求主要來自IT、電子、建筑、裝飾、設(shè)計(jì)等行業(yè)；而羅湖區(qū)和福田區(qū)則占據(jù)三級市場成交量的首位和次席。

　　供給方面，本季度無新增甲級寫字樓項(xiàng)目，市場需求進(jìn)一步消化市場存量，甲級寫字樓空置率下降。截至第三季度，深圳甲級寫字樓空置率為6.2%，與上季度相比，減少了3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　銷售市場方面，由于深圳全年可銷售一手寫字樓面積較少，同時(shí)受住宅市場調(diào)控政策影響投資流向商用市場，推高了優(yōu)質(zhì)寫字樓的市場價(jià)格。第三季度深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)達(dá)到38,456元，環(huán)比上漲9.9%，與去年同期相比，年增長率達(dá)到38.3%。其中，福田CBD區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)最高，達(dá)到53,083元，環(huán)比上漲11.9%。

　　本季度深圳甲級寫字樓市場無大宗交易發(fā)生，但市場快速的發(fā)展正吸引較多投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。

　　天津：投資市場活躍 租賃市場需求旺盛

　　2011年第三季度，天津?qū)懽謽鞘袌隼^續(xù)保持增長態(tài)勢，同時(shí)升幅有所擴(kuò)大。本季度甲級寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米149.9元，環(huán)比上漲4%，與去年第三季度相比，年租金增長率達(dá)到10.3%。

　　各板塊中，海河沿岸區(qū)域由于高端寫字樓環(huán)球金融中心項(xiàng)目上市，甲級寫字樓平均租金達(dá)到最高每月每平方米165元；南京路區(qū)域租金仍然保持穩(wěn)定，環(huán)比增長率為0.04%，達(dá)到154.1元每月每平方米；小白樓區(qū)域甲級寫字樓租金環(huán)比下跌0.6%至每月每平方米144.2元；泰達(dá)區(qū)域和友誼路區(qū)域租金情況穩(wěn)定，依然分別保持在每月每平方米135元和120元。

　　需求方面，本季度房地產(chǎn)、科技、咨詢等行業(yè)對于甲級寫字樓呈現(xiàn)出較強(qiáng)的需求。主要租賃成交包括：空中客車租用國際大廈350平方米寫字樓面積；金網(wǎng)絡(luò)聯(lián)手房地產(chǎn)租下小白樓區(qū)域的信達(dá)廣場268平方米的寫字樓面積；昆侖建設(shè)租用位于海河沿岸的港灣中心207平方米寫字樓面積。

　　供給方面，本季度位于海河沿岸大沽橋與興安路交匯處的高端寫字樓天津環(huán)球金融中心上市，新增面積203,900平方米。較大規(guī)模的新增面積上市推高了整個(gè)市場的空置率，截至第三季度，天津甲級寫字樓空置率達(dá)到19.9%，與上季度相比，上升3.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　銷售市場方面，由于在售的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不多，第三季度天津優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)受投資需求的推動(dòng)有較大幅度上升，達(dá)到15,904元，環(huán)比上漲5.3%，與去年同期相比，年增長率達(dá)到22.1%。其中海河沿岸區(qū)域由于天津環(huán)球金融中心等高售價(jià)項(xiàng)目的推動(dòng)，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)最高，為20,763元。

　　大宗物業(yè)投資市場，金融機(jī)構(gòu)投資和尋找項(xiàng)目的活動(dòng)比較活躍。本季度北京銀行天津分行與保利地產(chǎn)、金融街控股的合資公司天津盛世鑫和置業(yè)有限公司正式簽約，整棟購買了位于和平區(qū)的天津大都會3號地塊天匯廣場的金融總部基地。