[商住顛倒]寫字樓凸顯出危機(jī)
發(fā)布時(shí)間：2011年10月29日分享到：近來，北京、上海、深圳、廣州等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)租金都出現(xiàn)很大程度的上揚(yáng)。從寫字樓方面看，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，北京四環(huán)內(nèi)甲級寫字樓租金指數(shù)累計(jì)上漲了27%。仲量聯(lián)行則指出，三季度中期深圳甲級寫字樓租金上升至歷史高位，增長12.1%，月租達(dá)到每平方米168元。而同時(shí)上海浦西甲級辦公樓租金也環(huán)比上漲8.8%，創(chuàng)下自2005年以來的最大漲幅。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，9月廣州寫字樓價(jià)格更是領(lǐng)漲六個(gè)城市，租金回報(bào)高達(dá)5.87%。
另一方面，在租金快速上升的同時(shí)，寫字樓租賃率也在迅速下降。北京的空置率從年初的10%降到了3%，“3%基本上我們認(rèn)為寫字樓是滿租的，”中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰說：“很多寫字樓租賃的時(shí)候會給樓內(nèi)的業(yè)主預(yù)留一部分?jǐn)U租的面積?！?而根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳三季度甲級寫字樓租賃市場需求持續(xù)旺盛，全市空置率也是穩(wěn)步下降至2009年以來的歷史最低水平，環(huán)比降幅2.9%。
“商住倒掛”或現(xiàn)商機(jī)
自2009年以來，伴隨著住房市場瘋狂及同期商業(yè)地產(chǎn)市場的低迷，國內(nèi)絕大多數(shù)城市出現(xiàn)了“商住倒掛”現(xiàn)象（即同一地段的住宅售價(jià)超過寫字樓甚至商鋪的價(jià)格），然而，這種現(xiàn)象顯然違背了商品價(jià)值決定商品價(jià)格的基本原理。如今，在多種因素的影響下，寫字樓租金的上漲和空置率的同時(shí)下降或許正顯示了“商住倒掛”中所存在的投資商機(jī)。
一方面，雖然寫字樓市場準(zhǔn)入門檻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅市場，但房地產(chǎn)調(diào)控帶來的溢出效應(yīng)仍然推動部分資本轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?，令市場資金有意轉(zhuǎn)向“棄宅從商”；另一方面，盡管全球金融市場動蕩和世界經(jīng)濟(jì)預(yù)期下調(diào)，但中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長仍然使得商業(yè)地產(chǎn)的需求升溫。因而在租金上漲的同時(shí)，需求仍能旺盛，空置率也在下降，這就使得寫字樓乃至整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都有了一個(gè)利好的前景。
審時(shí)度勢細(xì)挑選
那么在此種環(huán)境下，對于經(jīng)濟(jì)增長過程中因供量小、需求大等因素帶來較高投資回報(bào)率的寫字樓來說，投資者應(yīng)如何選擇呢？相對而言，寫字樓面積較大、投資總價(jià)較高且變現(xiàn)周期長，個(gè)人投資者更應(yīng)注重審時(shí)度勢的精挑細(xì)選，“棄宅從商”的也要考慮到寫字樓市場的不同之處。
首先，寫字樓更看重的是租金收益而非本身的升值空間。與住宅投資不同的是，一方面是因?yàn)閷懽謽堑淖饨鹗找孑^高，有較好的回報(bào)率；另一方面也是由于較高準(zhǔn)入門檻，相比住宅來說二手寫字樓的成交量要小很多，若沒有下家接手，升值幅度再大也缺乏意義。雖然一般投資者也會購買二手寫字樓，但購買價(jià)格仍主要根據(jù)租金收益來計(jì)算。寫字樓出售
其次，投資寫字樓就要計(jì)算年回報(bào)率，考察目標(biāo)樓盤的投資價(jià)值。參考衡量一棟物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)”，投資者應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r(shí)間考慮租金收益、投資回報(bào)時(shí)間、可能的風(fēng)險(xiǎn)損失等等，計(jì)算成本及價(jià)值。
第三，影響寫字樓檔次、租金的主要因素通常就是區(qū)位資源，所以中心城區(qū)往往具有更高的投資價(jià)值。而當(dāng)下寫字樓市場所現(xiàn)的商機(jī)也更多地體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢、投資環(huán)境等方面，考慮到需求影響租金和空置率，考察區(qū)位優(yōu)勢，尋找人流、物流、信息流、資金流的聚集處顯得尤為重要。如目前跨國企業(yè)對上海浦西商業(yè)地產(chǎn)的需求、深圳的政策扶持和總部經(jīng)濟(jì)、北京西二環(huán)地區(qū)的高端產(chǎn)業(yè)聚集等等，都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。
另外，符合自身和區(qū)域定位的寫字樓品質(zhì)也很重要。如交通便利性、停車場設(shè)計(jì)、建筑品質(zhì)、內(nèi)部布置、電梯質(zhì)量、采光通風(fēng)等等，都會影響使用者的用戶體驗(yàn)，需要投資者逐一比較、實(shí)地考察感受，認(rèn)清該寫字樓的優(yōu)劣、與目標(biāo)客戶群定位的適合度等等。
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