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    今年9月，四大城市寫(xiě)字樓供應(yīng)小幅回落，銷售環(huán)比下降約3成。三季度，四大城市寫(xiě)字樓總體銷售量與去年同期基本持平，優(yōu)于同期住宅市場(chǎng)表現(xiàn)。寫(xiě)字樓租賃方面，除上海寫(xiě)字樓租金指數(shù)有所回落外，其余七個(gè)城市延續(xù)上月走勢(shì)，變化幅度不大。北京和深圳寫(xiě)字樓租金累計(jì)漲幅超過(guò)20%。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，由于空置率持續(xù)上升，預(yù)計(jì)深圳未來(lái)租金漲幅將收窄；上海寫(xiě)字樓租金在上月快速上漲后出現(xiàn)明顯回落，但考慮到今年以來(lái)上海寫(xiě)字樓空置率持續(xù)下降，預(yù)計(jì)未來(lái)上海寫(xiě)字樓租金將會(huì)波動(dòng)上升。

　　供求雙雙回落 廣州價(jià)格領(lǐng)漲

　　供應(yīng)方面，9月，北、上、廣、深四大城市寫(xiě)字樓總供應(yīng)面積約為59.15萬(wàn)平方米，環(huán)比上月小幅減少11%，同比依然增加25%。北京在經(jīng)歷了前兩個(gè)月的供應(yīng)大幅放量后，本月供應(yīng)量萎縮至13.20萬(wàn)平方米。深圳自今年以來(lái)一直沒(méi)有新的辦公物業(yè)入市，供應(yīng)量緊縮直接影響其銷售市場(chǎng)的活躍程度。上海和廣州本月供應(yīng)量則分別大幅增加161%和49%，廣州本月供應(yīng)量亦創(chuàng)出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)年內(nèi)新高。

　　銷售方面，9月四大城市寫(xiě)字樓出售面積約為39.09萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別減少31%和29%。深圳寫(xiě)字樓銷售面積環(huán)比大幅增加516%至1.97萬(wàn)平方米，僅次于年內(nèi)銷售量最高的一月份。廣州市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，銷售面積較上月微幅上漲9%。京滬寫(xiě)字樓銷售面積環(huán)比則分別減少47%和32%。

　　從前三季度來(lái)看，四大一線城市寫(xiě)字樓總體銷售量與去年同期基本持平，但城市之間出現(xiàn)明顯分化。上海和廣州今年前三個(gè)季度的累計(jì)銷售面積分別為148.27萬(wàn)平方米和70.29萬(wàn)平方米，較去年同期分別增加22%和38%；北京和深圳今年前三個(gè)季度的累計(jì)銷售面積分別為164.80萬(wàn)平方米和11.84萬(wàn)平方米，較去年同期分別減少12%和62%。由于調(diào)控周期延長(zhǎng)，四大一線城市今年前三個(gè)季度的住宅累計(jì)銷售面積較去年同期均出現(xiàn)下滑，總體銷售量減少9%。一線城市寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)依然優(yōu)于住宅市場(chǎng)。

　　價(jià)格方面，9月，深圳、廣州、成都、杭州、重慶和南京寫(xiě)字樓銷售價(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn)，各個(gè)城市售價(jià)上漲和下跌的幅度不大。其中，廣州和深圳環(huán)比分別上漲2.80%和0.86%，成都環(huán)比下降0.11%，杭州、重慶以及南京則與上月持平。本月，受供應(yīng)放量銷售回暖影響，廣州寫(xiě)字樓價(jià)格領(lǐng)漲六個(gè)城市。本月，這六個(gè)城市的租金回報(bào)普遍下跌，其中以成都的環(huán)比跌幅3.40%最為明顯，杭州、重慶以及南京與上月持平。目前，廣州、成都、重慶的租金回報(bào)率水平相對(duì)較高，分別為5.87%、7.67%和5.35%；深圳、杭州和南京的租金回報(bào)率分別為4.35%、3.99%和4.55%。

　　租金走勢(shì)平穩(wěn) 上海高位回落

　　9月，在中原監(jiān)測(cè)的八大城市中，除上海環(huán)比上月下降外，其余七個(gè)城市的寫(xiě)字樓租金指數(shù)變化幅度不大。深圳、廣州、成都三個(gè)城市表現(xiàn)較好，租金指數(shù)環(huán)比分別上漲1.03%、0.90%和0.08%。北京、杭州、重慶和南京租金指數(shù)與上月持平。空置率方面，八大城市出現(xiàn)分化。上海、成都和杭州置率延續(xù)上月明顯回落之勢(shì)，北京、廣州、重慶以及南京與上月持平，僅深圳的空置率出現(xiàn)5.45%的上漲。上海甲級(jí)寫(xiě)字樓和準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金指數(shù)分別為162.38點(diǎn)和164.49點(diǎn)，在上月的高位水平上分別出現(xiàn)4.63%和3.73%的明顯回落，6大樣本商圈的寫(xiě)字樓租金水平環(huán)比上月均小幅下滑。雖然上海寫(xiě)字樓租金在8月份顯示出復(fù)蘇跡象，但受宏觀調(diào)控大環(huán)境的影響，市場(chǎng)出現(xiàn)反復(fù)。劉淵認(rèn)為，由于上海甲級(jí)寫(xiě)字樓和準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率自今年以來(lái)已各自累計(jì)下滑約3個(gè)百分點(diǎn)，反映出當(dāng)?shù)氐淖赓U需求依然旺盛，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間上海寫(xiě)字樓租金會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)上升的局面。

　　從今年前三個(gè)季度八大城市的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，北京和深圳位居第一陣營(yíng)，今年前三個(gè)季度兩地的寫(xiě)字樓租金指數(shù)累計(jì)漲幅均超過(guò)20%；廣州、杭州和南京位居第二陣營(yíng)，今年前三個(gè)季度當(dāng)?shù)氐膶?xiě)字樓租金指數(shù)累計(jì)漲幅在10%至20%之間；上海、重慶和成都位居第三陣營(yíng)，今年前三個(gè)季度當(dāng)?shù)氐膶?xiě)字樓租金指數(shù)累計(jì)漲幅在3%至6%之間。其中，北京在租金快速上漲的同時(shí)，空置率亦出現(xiàn)明顯下降。甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率從年初10%的水平下降至目前約3%的水平，是當(dāng)?shù)貧v史最低位。今年，雖然深圳的租金亦保持快速上漲之勢(shì)，但空置率卻出現(xiàn)小幅上升。9月，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率水平為6%，今年前三個(gè)季度累計(jì)上漲34%?？罩寐实某掷m(xù)上升將影響未來(lái)深圳寫(xiě)字樓租金的上漲速度，本月深圳寫(xiě)字樓租金的環(huán)比漲幅較前期已有所收窄。

　　商辦用地成交火熱 商業(yè)地產(chǎn)行情看漲

　　根據(jù)中原監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)顯示：今年前三個(gè)季度，商辦土地的供應(yīng)面積和成交面積分別為1769萬(wàn)平方米和1581萬(wàn)平方米，同比分別增加26%和24%。而同期居住用地表現(xiàn)差強(qiáng)人意，供應(yīng)面積和成交面積同比分別下滑16%和29%。一線城市中，北京出讓商辦用地的成交總金額為394億元，較去年同期增加120%，超過(guò)同期出讓居住用地的收入，占北京土地財(cái)政收入近一半。

　　劉淵告訴記者，自2010年4月開(kāi)始的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已持續(xù)一年半時(shí)間，限購(gòu)令這一行政措施使得住宅市場(chǎng)的大量投資性需求被擠出。保利、富力等全國(guó)性開(kāi)發(fā)商高調(diào)宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，市場(chǎng)上規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)外避險(xiǎn)資金亦在全國(guó)范圍內(nèi)尋找高投資回報(bào)率的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。由于上海寫(xiě)字樓租金重新進(jìn)入上升軌道，銷售市場(chǎng)表現(xiàn)也明顯好于與其市場(chǎng)容量相當(dāng)?shù)谋本?，上海?xiě)字樓以及商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力依然被國(guó)內(nèi)外各大機(jī)構(gòu)所看好。

　　今年以來(lái)，尤其是第三季度，上海寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)大宗交易十分活躍，交易金額約為50億元。9月，私募基金黑石集團(tuán)將所持有的普陀區(qū)長(zhǎng)壽路155號(hào)名為Channel 1的購(gòu)物廣場(chǎng)95%股權(quán)以14.6億元人民幣的價(jià)格出售給香港新世界發(fā)展公司，最終賣出價(jià)約為2008年黑石購(gòu)入該項(xiàng)物業(yè)的1.5倍，投資收益頗豐。瑞安建業(yè)出售旗下浦東陸家嘴(600663,股吧)金融區(qū)的21世紀(jì)中心大廈42層至55層共81套房源，總成交金額達(dá)22.7億元，成交均價(jià)約102715元/平方米，創(chuàng)下上海寫(xiě)字樓成交均價(jià)的新高。若以瑞安建業(yè)去年11月購(gòu)入該物業(yè)9.3億元的成本計(jì)算，公司在不到一年的時(shí)間里所獲得的投資收益率約144%。