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北京5A寫字樓大部分滿租 需求暴漲

    盡管有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的言論已經(jīng)甚囂塵上，但依然不能阻止以北京為首的一線城市甲級寫字樓的投資熱潮。

　　“現(xiàn)在CBD的寫字樓價格已經(jīng)相當(dāng)驚人，以國貿(mào)三期為例，高層的租金已經(jīng)達(dá)到1500元/平方米/月，頂層、次頂層的價格更是到了1800元。這意味著每人每天所占的使用面積成本超過80元?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，CBD寫字樓的驚人租金只是北京甲級寫字樓市場的一個縮影。

　　據(jù)中原地產(chǎn)對2011年北京四環(huán)內(nèi)租售寫字樓的市場分析顯示，今年前8個月，北京四環(huán)內(nèi)甲級寫字樓租金指數(shù)累計上漲了27%，領(lǐng)漲北上廣深四大一線城市。

　　世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯(lián)行等幾大國際房地產(chǎn)代理行的2011年的三季度報告顯示，北京甲級寫字樓不僅租金再創(chuàng)新高，空置率進(jìn)一步降低，CBD、金融街等優(yōu)質(zhì)區(qū)域更是呈現(xiàn)一房難求租金暴漲的趨勢。

　　金融街領(lǐng)漲

　　“有些高級寫字樓的物業(yè)租金漲幅甚至達(dá)到35%的歷史最高水平?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)資深董事總經(jīng)理金勇介紹，北京寫字樓租金近半年上漲超過20%，由此吸引了保值類資金入市，進(jìn)一步推升了北京寫字樓的租金價格。

　　來自世邦魏理仕發(fā)布的2011年三季度北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場報告顯示，三季度末北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場平均租金報每月每平方米327.6元，較第二季度增長8.8%。與此同時，市場平均空置率較上季有0.8個百分點(diǎn)的回落，達(dá)到6.8%。

　　引人注目的是，第三季度金融街區(qū)域寫字樓租金較上季度上漲14.9%，租金報價為每月每平方米374.4元。對此，金勇表示，金融街已經(jīng)連續(xù)三個季度沒有新增供應(yīng)，區(qū)域空置率只有1.2%，幾乎沒有空余面積可租賃，而市場需求則保持平穩(wěn)，考慮到未來一段時間該地區(qū)仍沒有新項(xiàng)目供應(yīng)，業(yè)主對市場信心充足，租金也將繼續(xù)提升。

　　與金融街區(qū)域相比，CBD寫字樓在經(jīng)歷了上半年的需求大幅增長、租金漲幅同比創(chuàng)歷史紀(jì)錄后，進(jìn)入三季度市場增速趨緩，平均租金報價為每月每平方米371.3元，較上季度上漲了7.1%。同期，中關(guān)村寫字樓平均租金報價為每月每平方米245元，升幅也達(dá)到了6.8%。

　　與世邦魏理仕行業(yè)報告相似，來自戴德梁行的最新數(shù)據(jù)也顯示，三季度北京甲級寫字樓租金水平達(dá)266.93元/平方米/月，環(huán)比上漲10.72%，同比上漲幅度更為明顯，達(dá)46.2%。

　　對此，中國社科院區(qū)域和工業(yè)布局研究所所長陳耀表示，密集的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也預(yù)示著對寫字樓的需求還將穩(wěn)步提升，高端產(chǎn)業(yè)的聚集必然加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。僅金融街2009年即實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值實(shí)際增加值1162.4億元，占北京市生產(chǎn)總值的9.8%；實(shí)現(xiàn)三級稅收1707億元，占北京市三級稅收的28.4%。

　　市場需求穩(wěn)定

　　“目前北京市場寫字樓投資回報率高達(dá)7%，主要基于市場處于滿租狀態(tài)。反觀高端住宅，投資回報率則僅為2%。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對此表示。

　　而仲量聯(lián)行在針對第三季度北京甲級寫字樓整體市場租金漲勢強(qiáng)勁表現(xiàn)時表示，這主要得益于市場對甲級寫字樓及優(yōu)質(zhì)購物中心的需求保持旺盛增長。

　　在良好的市場情況下，北京寫字樓市場的入市速度也進(jìn)一步加快。截至今年三季度，北京甲級寫字樓整體市場存量達(dá)到600萬平方米。三季度，四個新完工的寫字樓項(xiàng)目為市場帶來20余萬平方米的供應(yīng)。四季度，預(yù)計有一個租賃的甲級寫字樓項(xiàng)目竣工，為市場帶來6.2萬平方米的新增供應(yīng)。同時面積達(dá)到了20萬平方米的國投廣場也將入市，銷售價格為4.3萬元/平方米。

　　仲量聯(lián)行北京寫字樓服務(wù)部主管賀睿珂預(yù)計，2011全年，北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)將達(dá)到67萬平方米，全年市場凈吸納量將達(dá)到87萬平方米，繼續(xù)推動平均空置率降低至8%左右，而全年市場平均租金有望實(shí)現(xiàn)超過40%的增長幅度，有望成為北京寫字樓市場租金增長最快的一年。