商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓價格逼近最高點
發(fā)布時間：2011年10月24日分享到：上海甲級寫字樓平均租金正逼近2008年租金大跌前的高位水平——9.7元/平方米天。仲量聯(lián)行方面表示，第三季度全市甲級辦公樓平均租金已達(dá)到8.6元/平方米天。
在高租金的壓力下，上海甲級寫字樓市場需求依舊有增無減——目前浦西大部分辦公樓的出租率都已接近100%。
來自五大代理行的數(shù)據(jù)顯示，恒隆廣場一期和二期、企業(yè)天地二期、來福士廣場、名人商業(yè)大廈目前均為滿租；浦東陸家嘴區(qū)域內(nèi)幾棟知名寫字樓物業(yè)，如花旗銀行大廈、時代金融中心、星辰銀行大廈和匯豐銀行大廈，也都是滿租或近乎滿租。
五大代理行的多位高管在接受采訪時指出，外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)低迷，越來越多的跨國企業(yè)將目光投向中國，各領(lǐng)域投資者對中國經(jīng)濟(jì)的樂觀預(yù)期，為國內(nèi)甲級寫字樓市場催生出大量強(qiáng)勁的新增及擴(kuò)租需求。
跨國企業(yè)追漲擴(kuò)租
受到旺盛需求的支撐，上海甲級辦公樓租金指數(shù)在經(jīng)歷了2008年末的大跌及2009年的低谷后，于2010年初開始了強(qiáng)勁復(fù)蘇，并走出了漂亮的U形曲線。
仲量聯(lián)行近期發(fā)布的一項上海房地產(chǎn)市場報告顯示，今年三季度上海甲級寫字樓租金增速依舊不減，環(huán)比出現(xiàn)了2.5%的漲幅。至此，前九月累計漲幅已達(dá)14.3%。
高力國際辦公樓服務(wù)租戶代表、華東區(qū)董事賴錦雄更是向本報記者指出，截至第三季度，上海甲級寫字樓的整體市場空置率已下降至9.1%的歷史低位。
“其實上海寫字樓出租市場的活躍狀況已經(jīng)持續(xù)了有一年多的時間，只不過近期的交易異常火爆?！盌TZ戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部高級董事魏超英亦在接受本報采訪時表示，上海甲級寫字樓的復(fù)蘇主要從去年二三季度開始?！叭ツ昴瓿醯臅r候，主要是國內(nèi)的一些金融公司、央企的租賃比較活躍，到了去年年末，一些大型的跨國企業(yè)開始大舉進(jìn)入這個市場?！?/P>
據(jù)悉，跨國企業(yè)在上海甲級寫字樓租賃市場從去年年末一直活躍至今，且活躍程度有增無減。
根據(jù)仲量聯(lián)行提供的信息，近期，兩家國際投資銀行在上海國金中心二期分別租賃了約10400和3900平方米的面積；一家國際知名公司在1788國際中心內(nèi)租賃約15500平方米的面積，辦公面積較之前擴(kuò)大近40%；奧姆尼康也在該項目中租用了約7500平方米的面積。
“我們公司也在擴(kuò)張，也在租賃新的寫字樓以滿足公司發(fā)展的需求。”就連五大代理行之一的一位高管也向本報表達(dá)了公司擴(kuò)張的愿望。
不過，在以歐美企業(yè)為主力租客的上海甲級寫字樓市場，日韓企業(yè)也開始“嶄露頭角”。據(jù)魏超英介紹，就在去年年底，上海甲級寫字樓租賃市場的大單交易中還未出現(xiàn)日韓企業(yè)的身影，最近他們卻開始活躍起來。
同時在市場中變得活躍的，還有中資企業(yè)。魏超英告訴記者，在兩三年前，中資企業(yè)在頂級寫字樓的入駐率不超過5%，如今，這一數(shù)據(jù)已超過10%。“像中石油、中石化等大央企都在不斷擴(kuò)張，他們對寫字樓的需求也很大?！?/P>
國際經(jīng)濟(jì)疲軟的擠出效應(yīng)？
無疑，雖然市場普遍對全球經(jīng)濟(jì)狀況表示擔(dān)心，但眾多外資機(jī)構(gòu)在中國的擴(kuò)張計劃并沒有停止。
“由于西方國家經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)低迷，預(yù)計跨國公司將更加注重在中國的長期發(fā)展，加大中國市場在其全球運(yùn)營中的比重。除此之外，來自國內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)和保險公司的需求也將保持快速增長。”賴錦雄指出，在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境一片疲軟的大環(huán)境下，今年前三季度上海整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。根據(jù)2011年最新公布的新華－道瓊斯國際金融中心[最新消息價格戶型點評]發(fā)展指數(shù)報告（IFCD指數(shù)），上海位居全球金融中心排行第六位，相比去年上升兩位?！霸撜{(diào)查反映了中國在全球范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)地位的提升，同時也是對上海向全球金融中心和物流中心發(fā)展所做努力的認(rèn)可。在政府穩(wěn)步擴(kuò)大金融市場對外開放的作用下，外商直接投資將一如既往地穩(wěn)定增長，特別涌入金融服務(wù)領(lǐng)域?！?/P>
魏超英補(bǔ)充指出，上海寫字樓租賃市場的活躍還得益于政府的大規(guī)模投資的帶動效應(yīng)，“政府的投資對經(jīng)濟(jì)的刺激是有連帶效應(yīng)的，可以帶動基礎(chǔ)建設(shè)、化工、制造業(yè)、金融等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而寫字樓租賃的火爆就是一個后續(xù)的連鎖反應(yīng)?！?/P>
仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼指出：“在過去的幾個季度中，新建成辦公樓面積被來自國內(nèi)外公司的需求迅速吸納。未來市場的供應(yīng)有限，尤其是浦西市場，業(yè)主們將在未來幾個季度中保持較強(qiáng)的議價能力。”
賴錦雄亦認(rèn)為，受強(qiáng)勁的市場需求推動，預(yù)計今年第四季度，上海甲級寫字樓市場在新增供應(yīng)穩(wěn)定增加的同時，空置率仍將緩慢下降。而在2012年，在未來新增項目批量上市后，充足的新增供應(yīng)在短期內(nèi)將推高整體市場的空置率，但上海甲級寫字樓的租金水平將仍然保持上漲的勢頭。
另據(jù)仲聯(lián)量行發(fā)布的第三季度快報，今年第三季度上海大宗物業(yè)成交金額達(dá)到78億元人民幣，略高于第二季度。2011年前三季度上海大宗物業(yè)成交量總計為285億元人民幣，較去年同期增長50億元。
仲量聯(lián)行指出，盡管外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化，目前上海大宗物業(yè)投資市場回報率依舊保持平穩(wěn)。不過，市場中還是有分析人士對國內(nèi)甲級寫字樓的租售行情走勢持有保留態(tài)度。
五大代理行的一位高管表示，當(dāng)下的國內(nèi)寫字樓租賃市場如日中天，但國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)疲軟仍將會對其行情走勢帶來不確定性。因此，他對國內(nèi)寫字樓市場未來還是保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。“過去的12個月已經(jīng)證明了政府對整個市場的推動力，我現(xiàn)在比較擔(dān)心的是外圍經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)未來的走勢?！?/P> 【免責(zé)聲明】:文章來源于網(wǎng)絡(luò)，不代表本站支持或者贊同其觀點。 http://www.chuanyinyueqi.cn/ 竭誠為您服務(wù)
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