廣州多個閑置項目變身寫字樓
發(fā)布時間：2011年10月21日分享到：住宅限購令之后，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提速。日前記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州不少閑置多年的商業(yè)裙樓紛紛“咸魚翻身”重新包裝定位上市，包括廣州市天河區(qū)暨南大學(xué)東側(cè)的“天河數(shù)碼創(chuàng)業(yè)園”、廣州市天河區(qū)天府路的“華建科創(chuàng)廣場項目”、黃埔大道中的“領(lǐng)東128”等多個商業(yè)項目。這些商業(yè)裙樓包裝后多數(shù)都改造成了寫字樓和商鋪，以自身優(yōu)勢吸引了不少投資客的眼球。
裙樓變身寫字樓成投資新寵
廣州市天河區(qū)暨南大學(xué)東側(cè)的“天河數(shù)碼創(chuàng)業(yè)園”為環(huán)宇花園1~2層裙樓，總面積1.6萬平方米。周邊居民告訴記者，該項目原為華南電子城，因違規(guī)經(jīng)營偽劣IT產(chǎn)品被停業(yè)，并因此閑置多年。項目于2010年由奧聯(lián)發(fā)展公司投資將項目升級改造為國家級的數(shù)碼產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)，并由中立地產(chǎn)全程策劃銷售及招商。園區(qū)由產(chǎn)權(quán)式寫字樓、商寓及創(chuàng)業(yè)型辦公樓組成。
記者在現(xiàn)場看到，該園區(qū)的每個單元都配置全新的標(biāo)準(zhǔn)裝修，內(nèi)部配套廚房、獨立洗手間、內(nèi)陽臺等生活設(shè)施，既可辦公又可作為公寓使用，單元面積普遍在40~100平方米之間，充分滿足了創(chuàng)業(yè)型企業(yè)及投資者的需求。現(xiàn)時園區(qū)尚有部分單元可以租售，售價僅為天河寫字樓均價的一半，并在最近推出免交十年管理費等一系列十分吸引客戶的優(yōu)惠套餐。
無獨有偶，位于廣州市天河區(qū)天府路的“華建科創(chuàng)廣場項目”，原為華建大廈1~4層裙樓，總面積1.6萬平方米，因所處地段商業(yè)不發(fā)達(dá)空置多年、無人問津。但2009年理想集團將其改造為園生態(tài)LOFT復(fù)式寫字樓，將外立面改造為玻璃幕墻，將內(nèi)部辦公空間合理設(shè)計為復(fù)式空間，而大堂、公用走廊、公用洗手間等公用位置的標(biāo)準(zhǔn)堪稱達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)或以上。項目在半年內(nèi)就基本銷售完畢，并實現(xiàn)100%入住率，租金回報率達(dá)到8%。
此外，位于廣州市天河區(qū)黃埔大道中的“領(lǐng)東128”原為福金蓮花園1~6層裙樓，總面積1萬平方米，閑置多年后由偉騰集團注資改造為商務(wù)型寫字樓。改造方在當(dāng)時可售寫字樓交樓標(biāo)準(zhǔn)均為毛坯的狀況下，將交樓標(biāo)準(zhǔn)定為有天花地毯的全套內(nèi)部裝修，并將中間沒有采光的空間間隔成平均30平方米的超小單元，很快在六個月內(nèi)即銷售一空，現(xiàn)時的進駐率為100%，租金回報率達(dá)到7%。
裙樓式寫字樓更適合中小企業(yè)
多個閑置裙樓何以能夠“咸魚翻身”？不少業(yè)內(nèi)人士分析指出，這得益于政府大力提倡“三舊改造”，不少裙樓開始醒悟并轉(zhuǎn)而嘗試重新定位，如改造成寫字樓、商務(wù)港、酒店等經(jīng)營更為穩(wěn)定，回報不低的物業(yè)類型。
中立地產(chǎn)策劃總監(jiān)馬國華指出，大部分裙樓都經(jīng)歷過作為購物商場經(jīng)營而最終倒閉，更多裙樓是作為賣場、飲食、休閑等出租或使用，其回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到原來的設(shè)想，改造為寫字樓等類型的物業(yè)能改變這一現(xiàn)狀。馬國華表示，現(xiàn)時的寫字樓產(chǎn)品類型更為多樣化，除了純寫字樓，更有公寓式、園區(qū)式等，裙樓式寫字樓無疑將大行其道，因其無論在價格還是內(nèi)部空間上更具性價比，更為適合中小型企業(yè)的需求。
根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)顯示，目前廣州寫字樓的需求主要來自金融、制造、IT及貿(mào)易等行業(yè)，新進駐、擴租、置換等企業(yè)活動帶動廣州寫字樓租賃市場表現(xiàn)活躍；新進入廣州的外商投資企業(yè)數(shù)量和規(guī)模也保持較快增長，為寫字樓市場帶來穩(wěn)定的租戶來源；另一方面，廣州市政府總部經(jīng)濟政策的實施推動及整體寫字樓檔次的提升將吸引越來越多的世界500強、國內(nèi)知名企業(yè)進駐。
據(jù)了解，不少“咸魚翻身”的裙樓都處于天河區(qū)。業(yè)內(nèi)人士指出，天河區(qū)由于近年來發(fā)展迅速，商業(yè)需求也最旺盛，成為現(xiàn)時廣州寫字樓最集中的區(qū)域，天河北、珠江新城等集結(jié)了全市最頂級的寫字樓，是各大中型企業(yè)最理想的辦公地段。小面積寫字樓則相對緊缺，中原地產(chǎn)寫字樓部負(fù)責(zé)人指出，天河路、石牌一帶是廣州最集中的IT商業(yè)圈，周邊寫字樓的小面積單元備受追捧，深得新開企業(yè)青睞。
專家觀點
商業(yè)地產(chǎn)資深專家陳瑞標(biāo)
“盤活”裙樓 后期經(jīng)營更關(guān)鍵
目前市面上有很多閑置裙樓“咸魚翻身”，普遍是將大產(chǎn)權(quán)鋪分割成小產(chǎn)權(quán)鋪的形式出售，但這僅僅是銷售盤活，經(jīng)營是否能被盤活還將拭目以待，后期經(jīng)營才是一個商業(yè)項目能否被盤活的關(guān)鍵所在。而住宅裙樓銷售熱主要是因為住宅被限購，一些中小投資客紛紛轉(zhuǎn)投小商鋪。畢竟目前在市中心一套100平方米的樓梯樓價格就將近200萬元，但一間小商鋪可能只需幾十萬元?？梢灶A(yù)見，此類型的商業(yè)項目會越來越多，市場競爭將會愈演愈烈。
業(yè)內(nèi)資深專家韓世同
風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給小業(yè)主 或會繼續(xù)爛尾
如今廣州的臨街鋪很少，好地段的可售商鋪更少，加之受“住宅限購令”的影響，不少手上有一定資金的人又擔(dān)心資金貶值等，在多重環(huán)境下，將裙樓盤活分割成小商鋪的商業(yè)模式于是應(yīng)運而生。其實這些商業(yè)項目很多都沒有統(tǒng)一的運營管理，投資商整體購買后分割銷售，旨在快速回籠資金的同時，將風(fēng)險從開發(fā)商或投資商身上轉(zhuǎn)移給小業(yè)主。這類型的商業(yè)項目很有可能會繼續(xù)爛尾。
投資提醒
1.寫字樓回報穩(wěn)宜長期持有
閑置裙樓分隔為多個小面積單元對外銷售通常改造成寫字樓或內(nèi)鋪式商場，兩者各有所長，不過業(yè)界人士表示，從長遠(yuǎn)收益和風(fēng)險來看，寫字樓更具安全性。
興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)朱輝表示，目前廣州寫字樓三個出租率最高的區(qū)域是：環(huán)市東路、天河北路和珠江新城，三區(qū)域年平均出租率高達(dá)九成。中立地產(chǎn)策劃總監(jiān)馬國華也表示，廣州一些中心地段的商業(yè)裙樓盤活成寫字樓后，出租率都基本穩(wěn)定在95%以上，如黃埔大道上的偉騰商務(wù)中心，改造前很多單位只能當(dāng)貨倉出租，租金40元/平方米左右，改造后就是現(xiàn)在的領(lǐng)東128，租金現(xiàn)已達(dá)到100元/平方米。
但是內(nèi)鋪式商鋪出現(xiàn)問題，則可能出現(xiàn)零出租率?！昂芏嗌啼伓紩兄Z返租，前兩年一般是每年8%。”馬國華認(rèn)為，返租也給商鋪投資帶來了很大的風(fēng)險，內(nèi)鋪經(jīng)營了一段時間后會有頂不住的租客撤場，也很可能很快整個商場就倒閉了。而寫字樓則基本上不可能出現(xiàn)此種情況，除非出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)濟衰退。
馬國華提醒，投資寫字樓，首先要考慮項目所在區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展以及商務(wù)配套；其次要了解該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及該項目的定位。再次就是要掌握該區(qū)域的寫字樓平均回報率?！皩懽謽峭顿Y，比較適合意在長期持有、持續(xù)經(jīng)營的買家。”
2.小商鋪門檻低入市須謹(jǐn)慎
馬國華告訴記者，寫字樓單價一般為1.5萬~2萬元/平方米，商鋪單價一般在5萬元/平方米以上。但商鋪可以分割成小面積的單元，因此總價往往低于寫字樓，內(nèi)鋪式商鋪一般在30萬元左右，有的甚至只需10多萬，“從這點來說，商鋪投資門檻更低，更能吸引一般的普羅大眾?！?/P>
有資深業(yè)內(nèi)人士表示，其實廣州每隔十幾年就會出現(xiàn)一次“小商鋪熱”。“比如2000年前后的北京路、上下九商圈附近等多個新建項目，均引發(fā)了投資客的追捧熱潮，但最終成功的卻沒有幾個?！笔嗄旰蟮慕裉欤∩啼佄飿I(yè)的投資熱潮又重新抬頭。一位商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資深人士對記者表示，如近期熱銷的荔灣區(qū)某玉器市場，未來真的就能夠像華林玉器市場那么成功嗎？“華林玉器市場本身就還有三期、四期沒有完全填滿，現(xiàn)在又多了一個新場，市場有這么大的容量嗎？”該人士表示，類似的項目在廣州還有很多，投資客一定要放亮眼睛。
該資深人士提醒，消費者想長線投資一個專業(yè)市場商鋪物業(yè)，需考慮三方面的問題：一是業(yè)態(tài)的壽命如何，能否永久存在？這關(guān)系到商場是否可以長期經(jīng)營、逐步做旺，從而提升物業(yè)價值。二是租金回報是否合理？現(xiàn)在的一些商鋪物業(yè)銷售時會在前兩三年給予買家一定比例的返租，消費者應(yīng)多與周邊項目進行對比，看該回報率是否合理。第三，要看開發(fā)商或運營商團隊是否有足夠的經(jīng)驗，是否有科學(xué)的經(jīng)營策略和推廣策略以，“這都需要考驗投資者的眼光，從這個角度說，商鋪的投資門檻要比住宅、寫字樓都高，風(fēng)險也更大?！?/P> 【免責(zé)聲明】:文章來源于網(wǎng)絡(luò)，不代表本站支持或者贊同其觀點。 http://www.chuanyinyueqi.cn/ 竭誠為您服務(wù)
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