傳統(tǒng)地產(chǎn)商遭電商沖擊
發(fā)布時(shí)間：2011年10月14日分享到：從圖書、3C產(chǎn)品到時(shí)尚類奢侈品再到房子、車子，每一個(gè)行業(yè)都面臨著電子商務(wù)的影響。沒有精確的數(shù)據(jù)來估量這種沖擊力道的強(qiáng)弱，但電子商務(wù)卻大有“可以燎原”的意味?！?A href="http://www.chuanyinyueqi.cn">商業(yè)地產(chǎn)
但在地產(chǎn)商眼中，這種挑戰(zhàn)似乎還很遙遠(yuǎn)，他們最懼怕還只是“宏觀調(diào)控”。畢竟，互聯(lián)網(wǎng)、新技術(shù)對(duì)于他們，多少是陌生和遙遠(yuǎn)的。并且商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們都很財(cái)大氣粗，絲毫不遜色于互聯(lián)網(wǎng)背后的大金主。無論開發(fā)商怎么抱怨“調(diào)控”，但地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際的利潤(rùn)率還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。
但現(xiàn)實(shí)的沖擊卻實(shí)實(shí)在在，尤其在住宅開發(fā)商紛紛宣稱進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，因?yàn)樵絹碓蕉嘣疽劳袑?shí)體店鋪達(dá)成的交易正在被電子商務(wù)取代，如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)怎么和從事傳統(tǒng)商業(yè)的租戶達(dá)到共贏，怎么讓項(xiàng)目從策劃之初就讓地面店最大的優(yōu)勢(shì)——顧客體驗(yàn)發(fā)揮到更大的極致，這些恐怕都是在同樣如火如荼的電子商務(wù)的沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮的問題。
不該消失的書店風(fēng)景線
商品標(biāo)準(zhǔn)化程度越高、價(jià)格越低，越容易受到電商的沖擊。電子商務(wù)異軍突起時(shí)，傳統(tǒng)書店無疑受到了亞馬遜、當(dāng)當(dāng)、京東密集猛烈的炮火攻擊。
日前，廣州最后兩家三聯(lián)書店相繼關(guān)店，今年以來，各地城市地標(biāo)式的書店——上海季風(fēng)書店、天津滬文書店、北京人文學(xué)術(shù)書店風(fēng)入松等民營(yíng)實(shí)體書店也遭遇停業(yè)或?yàn)l臨倒閉。同樣作為北京文化地標(biāo)的北京三聯(lián)韜奮圖書中心(以下簡(jiǎn)稱“三聯(lián)韜奮圖書中心”)也經(jīng)此歷練。
“為適應(yīng)中國(guó)出版集團(tuán)總體上市的需要，2009年8月，由專業(yè)的會(huì)計(jì)師行對(duì)書店清產(chǎn)核資，結(jié)果是虧損2000多萬，此時(shí)對(duì)這個(gè)書店來說，破產(chǎn)結(jié)業(yè)可能是最好的方式，但經(jīng)過我們多次研究，還是決定要保住這個(gè)文化地標(biāo)?！痹诮邮苡浾卟稍L時(shí)，三聯(lián)書店副總經(jīng)理、三聯(lián)韜奮書店總經(jīng)理翟德芳說。
此時(shí)，書店一年的銷售額已經(jīng)下滑到頂峰時(shí)期的一半左右。
2009年底，生活？讀書？新知三聯(lián)書店決定以買斷債務(wù)的方式，讓書店保證持平的業(yè)績(jī)，以便繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。2010年WINDOWS PHONE，三聯(lián)韜奮圖書中心改制為有限公司，也改名為北京三聯(lián)韜奮書店。
此前，書店關(guān)閉了設(shè)在北京新世界商場(chǎng)的分店，在內(nèi)部構(gòu)架上，取消了以前的六個(gè)部門，總經(jīng)理之下只設(shè)人事和業(yè)務(wù)經(jīng)理，店內(nèi)人員也從80人裁減到33人。書店還壓縮了營(yíng)業(yè)面積，將書店二層的藝術(shù)圖書搬到地下一層，騰出600多平方米房產(chǎn)交還給母公司三聯(lián)書店，由三聯(lián)出租給了雕刻時(shí)光咖啡館。也正因?yàn)橛辛诉@一部分收入，三聯(lián)韜奮書店的房租也被三聯(lián)書店全部免除。
書店二樓開咖啡館的消息一傳出，惋惜和不解是三聯(lián)書店收到最多的反饋情緒。但通過一年多的經(jīng)營(yíng)，翟德芳認(rèn)為，雕刻時(shí)光營(yíng)造的氛圍以及目標(biāo)人群，與書店是有重合的，在閱讀體驗(yàn)上也給讀者更多的選擇，如此，對(duì)書店來說影響還是積極的。
中華全國(guó)工商聯(lián)合會(huì)書業(yè)商會(huì)在一份調(diào)查中稱，過去10年里，有近五成的民營(yíng)書店倒閉，并且倒閉趨勢(shì)還在加劇。飛速增長(zhǎng)的租金壓力和網(wǎng)絡(luò)書店低價(jià)，以及網(wǎng)絡(luò)對(duì)讀者購(gòu)買習(xí)慣改變的沖擊，已讓傳統(tǒng)書店的生存陷入夾縫。其中，租金壓力又是傳統(tǒng)書店倒閉最直接的誘因。
以三聯(lián)韜奮書店來講，從商業(yè)角度估算，其1400平方米的經(jīng)營(yíng)面積，以8元/天/平方米計(jì)算，其一年的房租成本就要400萬元，而三聯(lián)韜奮書店在免房租的基礎(chǔ)上，2009年的營(yíng)業(yè)額僅為1000萬元。高昂的租金，已經(jīng)占到了書店全年?duì)I業(yè)額的近半數(shù)。
目前，國(guó)內(nèi)電子出版的出現(xiàn)對(duì)于傳統(tǒng)書店的影響還很小，帶來沖擊最大的還是網(wǎng)絡(luò)書店?！熬W(wǎng)絡(luò)書店訂貨量大，傳統(tǒng)書店只能從出版社拿到6.5折的折扣，他們最多能拿到4折?！钡缘路颊f，與網(wǎng)絡(luò)書店拼價(jià)格，書店顯然是毫不占優(yōu)的，而且電商之間大打價(jià)格戰(zhàn)，對(duì)出版業(yè)的傷害很大，“出版社賺不到錢，直接的影響就是作者收入降低，這是一個(gè)惡性循環(huán)?！钡缘路歼€表示，“我們國(guó)家的圖書定價(jià)本來就低，網(wǎng)絡(luò)書店以低折扣招徠顧客，其利潤(rùn)空間極小，他們能夠拼下來，說到底，只是資本的作用。當(dāng)下傳統(tǒng)書店和網(wǎng)絡(luò)書店的競(jìng)爭(zhēng)，本質(zhì)上就是文化和資本的競(jìng)爭(zhēng)?！?/P>
盡管沖擊的場(chǎng)面使得傳統(tǒng)書店很被動(dòng)，但翟德芳認(rèn)為，書店傳統(tǒng)模式和電商模式依然各有優(yōu)勢(shì)。電商模式，可以提供更低的價(jià)格、更大量的書籍、更便利的配送，這是傳統(tǒng)書店不能及的。但傳統(tǒng)書店選書精、提供更直接的文化閱讀體驗(yàn)等也是網(wǎng)絡(luò)書店無法做到的。
同時(shí)，電子商務(wù)的迅猛發(fā)展也迫使傳統(tǒng)書店做出更多改變?！皞鹘y(tǒng)書店如何營(yíng)造良好的購(gòu)書環(huán)境，做好服務(wù)，是面臨沖擊所要改變的。”翟德芳說，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，以專業(yè)、特色取勝的書店，依然有良好的生存空間。目前，三聯(lián)韜奮書店在做好原有文化學(xué)術(shù)圖書的銷售外，還引進(jìn)了港臺(tái)原版圖書、文具創(chuàng)意產(chǎn)品，并通過淘寶網(wǎng)店、圖書預(yù)定送貨、向社團(tuán)企業(yè)發(fā)放圖書目錄等增值項(xiàng)目來提升自己的服務(wù)。
目前，一些民營(yíng)書店也只將書作為業(yè)務(wù)之一，同時(shí)還經(jīng)營(yíng)創(chuàng)意產(chǎn)品、音像制品、咖啡等。據(jù)羊城晚報(bào)消息，新華書店體系的廣州購(gòu)書中心也開始引進(jìn)文化、創(chuàng)意、電子閱讀器類等多種產(chǎn)品柜臺(tái)，同時(shí)還打造自己的網(wǎng)上書店。廣州地區(qū)規(guī)模最大的民營(yíng)文化學(xué)術(shù)連鎖書店學(xué)而優(yōu)的負(fù)責(zé)人陳定方接受某媒體采訪時(shí)也表示，實(shí)體書店轉(zhuǎn)型且多種業(yè)務(wù)并存“是必須的”。
翟德芳說，各具特色的實(shí)體書店代表了一個(gè)城市的文化品格，更是一個(gè)城市的人文景觀。讓這樣的文化景觀日漸消失，絕不應(yīng)是我們今天強(qiáng)調(diào)文化大發(fā)展大繁榮時(shí)應(yīng)出現(xiàn)的景象。
減租
在被人們稱為文化沙漠的香港，傳統(tǒng)書店的生存狀況要好于北京。據(jù)在香港有八年半工作經(jīng)歷，在香港中華書局當(dāng)了四年多總經(jīng)理的翟德芳介紹，香港的房地產(chǎn)規(guī)劃中有個(gè)共識(shí)，如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，沒有書店，很難去說他是有品位的。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒隆地產(chǎn)，這些巨頭沒有一家例外的。因此在項(xiàng)目規(guī)劃之初，書店既是被規(guī)劃在內(nèi)的，并且同樣作為商鋪出租，出租給書店的價(jià)格也會(huì)比出租給普通商鋪要便宜一半以上。而在內(nèi)地，這一點(diǎn)很少有項(xiàng)目會(huì)考慮到，而這些外部環(huán)境的營(yíng)造，對(duì)于傳統(tǒng)書店的外部環(huán)境的重塑都有積極作用。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平告訴記者：書店能給一個(gè)商業(yè)帶來不少品位不錯(cuò)的顧客。好比一些商業(yè)項(xiàng)目會(huì)減免電影院的房租一樣，也應(yīng)該考慮減免書店的房租。
改做開發(fā)商的3C大賣場(chǎng)老板
面對(duì)電子商務(wù)的沖擊，3C大賣場(chǎng)紛紛轉(zhuǎn)型另尋出路。每個(gè)城市每年都有3C大賣場(chǎng)在倒閉。
當(dāng)然，這種轉(zhuǎn)型不能單獨(dú)地說是電子商務(wù)的沖擊，復(fù)雜的內(nèi)外環(huán)境在迫使每個(gè)生意人轉(zhuǎn)型。
國(guó)內(nèi)知名3C賣場(chǎng)品牌頤高數(shù)碼如今正積極轉(zhuǎn)向做房地產(chǎn)的開發(fā)。
據(jù)知情人士透露，頤高數(shù)碼剛在山東濰坊拿了一塊地準(zhǔn)備做開發(fā)。在其一個(gè)項(xiàng)目公開信息上，記者發(fā)現(xiàn)，一個(gè)頤高數(shù)碼的項(xiàng)目里卻囊括了公寓、小商鋪等產(chǎn)品門類。
知情人士告訴記者：頤高數(shù)碼正依托著數(shù)碼廣場(chǎng)的名義在各地積極地拿地。頤高數(shù)碼的老板曾經(jīng)向他抱怨，做3C大賣場(chǎng)已經(jīng)到了沒有任何利潤(rùn)的地步，利潤(rùn)大部分來自賣場(chǎng)廣告牌等其他業(yè)務(wù)。
數(shù)月之前，北京在硬件銷售曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的太平洋數(shù)碼城就被房產(chǎn)所有者北京大學(xué)收回。歷史上，太平洋數(shù)碼電腦城是中關(guān)村傳統(tǒng)電子市場(chǎng)三強(qiáng)之一。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3C大賣場(chǎng)目前最大的敵人便來自在線購(gòu)物。
在3C類B2C電子商務(wù)企業(yè)中，京東商城是最兇悍的角色。自2004年上線以來，京東連續(xù)6年保持超過200%的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2011年銷售額將達(dá)到240億至260億元，約為去年銷售額的兩倍，據(jù)中金公司的研究報(bào)告，2010 年，3C 產(chǎn)品銷售仍占據(jù)京東總銷售額的90%，預(yù)計(jì)這一比重在2011 年將會(huì)下降至85%。
相比之下，實(shí)體店的銷售額顯得有點(diǎn)單薄，2010年太平洋數(shù)碼電腦城的營(yíng)業(yè)額為17億元。
數(shù)碼產(chǎn)品因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化而成為網(wǎng)上購(gòu)物的一個(gè)大門類。有互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分析師預(yù)言，在三年內(nèi)，在大城市，有一半的3C大賣場(chǎng)要倒閉。
和傳統(tǒng)渠道不同，電子商務(wù)很多是在拿資本市場(chǎng)的錢在燒，盈利的問題沒有那么迫切。
和馬云搶客
實(shí)際上，房租都是要交的，就看生意人想把房租交給誰。
電子商務(wù)的“虛擬”店鋪和實(shí)體門店搶顧客在眼下是客觀發(fā)生的。
某小型網(wǎng)商對(duì)記者說，要么交房租給房東，要么就交房租給“淘寶”網(wǎng)?，F(xiàn)在做個(gè)買賣，實(shí)屬不易。他在杭州有個(gè)小店面，在網(wǎng)上也有一個(gè)店鋪。一直在平衡著兩邊的成本，“到底是淘寶給我?guī)У目腿硕?？還是武林路的店面能來的客人多？”這是他每天都盤算的問題。據(jù)報(bào)道，入駐淘寶商城的店面，原來“租金”是6000元/年，現(xiàn)在是6萬。
第五大道奢侈品網(wǎng)的CEO孫亞菲認(rèn)為：開發(fā)商老想著過去那種在黃金地段蓋個(gè)樓，那種“一招鮮吃遍天”的作法肯定是不行了。如果要吸引那些有承租能力的國(guó)際大品牌，必須要使出渾身解數(shù)。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也在不斷地追求升級(jí)，來加強(qiáng)與顧客的互動(dòng)，顧客的體驗(yàn)被放在更重要的位置。王永平認(rèn)為蘇寧的高級(jí)電器店就是如此。
浙江中青商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理金毅也認(rèn)為，現(xiàn)在，如果做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不把電子商務(wù)的因素考慮進(jìn)去，顯然是不明智的。將來的地面店也很可能是一個(gè)網(wǎng)上商店的體驗(yàn)場(chǎng)所，可能場(chǎng)地就會(huì)在二樓、三樓，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初，就要想到租戶的需求，將門頭、LOGO做更科學(xué)的設(shè)置。
王永平則強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目一定要強(qiáng)調(diào)與顧客的互動(dòng)，建筑設(shè)計(jì)時(shí)務(wù)必對(duì)動(dòng)線加以強(qiáng)調(diào)而不單是過去大圍廊似的方式，當(dāng)然，動(dòng)線也意味著成本的增加。
兵臨城下
當(dāng)然，大部分的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)電子商務(wù)的興起有些不以為然，他們可以將房子租給更能承受房租的人，租給中高端的商品，譬如奢侈品牌。
當(dāng)然，開發(fā)商的想法也有一定的道理。孫亞菲告訴記者：目前在網(wǎng)上買時(shí)尚奢侈品占整體奢侈品消費(fèi)可能不到1%?！吧莩奁返陌l(fā)展在中國(guó)是剛剛開始，很多地面店都沒有飽和”。
但有個(gè)數(shù)據(jù)卻是值得關(guān)注的，據(jù)孫亞菲介紹，第五大道2011年的用戶已經(jīng)有80多萬，比2009年網(wǎng)站建立之初翻了無數(shù)倍，而且單個(gè)客人每筆購(gòu)買金額接近2000元。孫亞菲認(rèn)為，“美國(guó)的數(shù)據(jù)更加的驚人，在美國(guó)，時(shí)尚奢侈品有20%都是通過網(wǎng)絡(luò)方式購(gòu)買的。而在美國(guó)，歐米伽狀告某網(wǎng)站銷售假表問題，引得很多業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。孫亞菲認(rèn)為，這個(gè)官司意義重大，會(huì)影響網(wǎng)絡(luò)銷售奢侈品的一個(gè)命運(yùn)走向。根據(jù)美國(guó)法律，買斷的商品無需經(jīng)品牌商再次授權(quán)，可以公開在各類渠道銷售?！?/P>
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