“金九銀十”不給力 9月成交低靡
發(fā)布時(shí)間：2011年09月28日分享到：以往旺季的“金九”北京樓市，今年卻是涼風(fēng)颼颼。“金九銀十”已過(guò)了近一半，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬，新房成交量首次不足供應(yīng)的一半。北京樓市供給正在井噴，成交卻持續(xù)低迷。（北京寫(xiě)字樓）
業(yè)內(nèi)分析，如果現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商還不降價(jià)保成交量，那么到了年底，資金回籠恐無(wú)望?！般y十”的北京樓市，降價(jià)將成為主旋律。
現(xiàn)場(chǎng)探訪
售樓處冷清
一天僅接待倆客戶(hù)
“您先稍等，我去叫置業(yè)顧問(wèn)帶您看房。”在大興黃村某在售項(xiàng)目的售樓中心，記者推門(mén)而入，迎面接待的不是平日里熱情似火的銷(xiāo)售人員，而是門(mén)口的安保人員。
記者發(fā)現(xiàn)，竟沒(méi)有一位銷(xiāo)售在前臺(tái)“待命”。不一會(huì)，銷(xiāo)售們被從員工休息室里叫了出來(lái)，先整領(lǐng)帶，再弄頭發(fā)，一副剛睡醒的樣子。
記者從銷(xiāo)售員吳國(guó)偉口中得知，自己是他今天的第一個(gè)客戶(hù)。
而京東某在售項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)也告訴記者，跟降價(jià)熱銷(xiāo)的項(xiàng)目相比，那些仍在“扛價(jià)”的樓盤(pán)日子過(guò)得冷清了不少。“最慘的時(shí)候一天就兩個(gè)客戶(hù)，置業(yè)顧問(wèn)也過(guò)上了‘一杯茶、一份報(bào)’的一天?！?/P>
數(shù)據(jù)分析
開(kāi)盤(pán)放量 成交首次不足供應(yīng)一半
今年6月，新房住宅項(xiàng)目推盤(pán)加速，市場(chǎng)迎來(lái)年內(nèi)首次供應(yīng)超過(guò)成交，但這一現(xiàn)象在隨后的月份即終止。隨著“金九銀十”的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)放量的意愿增強(qiáng)，新房市場(chǎng)再次迎來(lái)供應(yīng)高峰。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，9月中上旬(1-20日)新房住宅供應(yīng)量為6690套(含預(yù)售許可預(yù)告)，同比增加70%。
但供應(yīng)的放量卻并未博取高成交，9月新房住宅供應(yīng)與成交的關(guān)系發(fā)生了明顯質(zhì)變。9月中上旬，全市新房住宅成交3013套，同比減少6%，成交量?jī)H為供應(yīng)量的45%，年內(nèi)新房住宅成交首次不足供應(yīng)一半。
16個(gè)新入市項(xiàng)目 平均簽約率僅4%
另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，9月共有16個(gè)入市項(xiàng)目，至今平均簽約率僅有4%，是各月最低，并且9月新項(xiàng)目回籠資金至今也僅有3.3億，預(yù)計(jì)全月僅為6月的10%-20%。
來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，中秋小長(zhǎng)假后，北京期房住宅庫(kù)存為74023套，現(xiàn)房住宅庫(kù)存為38134套，合計(jì)庫(kù)存總量為112157套。相比端午節(jié)小長(zhǎng)假后的101985套，住宅庫(kù)存上漲了超過(guò)萬(wàn)套。按照9月上旬商品房住宅簽約1459套計(jì)算，目前11.2萬(wàn)套庫(kù)存消耗需要超過(guò)25個(gè)月。
資金影響
業(yè)績(jī)連連下滑 房企資金緊缺加劇
上月房企在京期房住宅銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已環(huán)比下降17%，雖然“金九”房企開(kāi)盤(pán)放量、加大銷(xiāo)售力度，但成交持續(xù)低迷，業(yè)績(jī)下滑趨勢(shì)并未扭轉(zhuǎn)。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，9月中上旬房企在京期房住宅銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?9億，預(yù)計(jì)全月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)?0億左右，環(huán)比下降20%，房企在京期房住宅銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已連續(xù)兩月下滑。
而另根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目到位資金中，金融貸款和自籌資金分別同比下降5.9%和3%，而定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)10.5%。
其他融資渠道一再收緊，房企更加重視項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)的資金回籠，但“金九”資金回籠情況并不樂(lè)觀，極有可能加劇房企的資金緊缺狀況。如再不通過(guò)降價(jià)求成交量，資金很難在年底前回籠。
業(yè)內(nèi)預(yù)期
“金九”低迷 增大“銀十”降價(jià)預(yù)期
業(yè)內(nèi)人士表示，10月因?yàn)橛虚L(zhǎng)假，預(yù)計(jì)看房人的時(shí)間更加寬裕，這使得純新盤(pán)項(xiàng)目明顯放棄了觀望，入市積極性大漲。市場(chǎng)的主要成交熱點(diǎn)在五環(huán)周?chē)?/P>
五環(huán)外因?yàn)楣?yīng)量大，潛在供應(yīng)量也大，都超過(guò)了簽約消耗的速度，使得庫(kù)存積壓逐漸明顯。
而由于這些位置最近幾年的土地供應(yīng)比較多，這些項(xiàng)目為了加快周轉(zhuǎn)周期，很可能選擇降價(jià)求量。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，“金九”在開(kāi)發(fā)商明顯加速推盤(pán)博取成交的情況下，實(shí)際成交和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)反而一再下滑，這種“預(yù)期”的落差既可能降低未來(lái)的入市熱情，也更有可能促使更多的項(xiàng)目低價(jià)入市。
“在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、資金回籠、住宅庫(kù)存等多重壓力的影響下，預(yù)計(jì)四季度或出現(xiàn)價(jià)格下降拐點(diǎn)。”張?jiān)骂A(yù)計(jì)。“銀十”或?qū)⒂懈嗟臉潜P(pán)加入降價(jià)的大軍中。
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