分析師稱商業(yè)寫字樓市場(chǎng)依然走高
發(fā)布時(shí)間：2011年09月26日分享到：林林總總的各類商鋪?zhàn)岅愊壬@樣的準(zhǔn)投資者看花了眼，“商鋪投資這樣一個(gè)相對(duì)專業(yè)的領(lǐng)域，稍有不慎就可能‘肉包子打狗，一去不回’，未來的發(fā)展趨勢(shì)是什么，該不該投資呢？”（北京寫字樓出租）
如果您也想出手，看看專家怎么說。
政策風(fēng)向
商業(yè)地產(chǎn)投資火熱 部分地區(qū)開始限制
合富輝煌統(tǒng)計(jì)顯示：3月住宅限購以后，商務(wù)金融樓市活躍，土地供求量大增。商務(wù)金融用地1~3月成交量很小，但是4月開始供求量大增，5月達(dá)到頂峰，表現(xiàn)為供求平衡和供過于求。
投資方面，2011年上半年，河南辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長(zhǎng)133.4%、41.4%，兩者所占比重合計(jì)為14.3%，同比提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。
不過，上海、青島等地方政府接連下發(fā)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限制條款，為商業(yè)地產(chǎn)的未來蒙上一層陰影。
8月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求禁止個(gè)人消費(fèi)信貸用于購買商業(yè)用房。同時(shí)，上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房人發(fā)放商業(yè)貸款。這是歷年的樓市調(diào)控中首次將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)。
近日青島市地稅局也公布了一則有關(guān)個(gè)人自用非住宅轉(zhuǎn)讓或出租征收房產(chǎn)稅的公告。
但在鄭州，除了信貸利率提高，目前鄭州政府部門還沒有出臺(tái)相應(yīng)的政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行限制。
業(yè)內(nèi)人士
地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)開發(fā)“斷層”讓不少商鋪成“砸手貨”
與商業(yè)地產(chǎn)逐漸升溫的價(jià)格和銷量相對(duì)應(yīng)的是，不少投資者買了商鋪后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初承諾的大企業(yè)入駐、黃金旺鋪等都是一紙空文，出租吧租金太低不夠月供，轉(zhuǎn)手吧，還要面臨高額的稅費(fèi)，甚至成為“砸手貨”。專家表示，投資商鋪，關(guān)鍵看地段和后期商業(yè)運(yùn)營。
合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司河南分公司策劃總監(jiān)梁新杰表示，商鋪一般有三種業(yè)態(tài)，一是商場(chǎng)和商業(yè)綜合體，以萬達(dá)廣場(chǎng)為代表，一是臨街商鋪，如曼哈頓廣場(chǎng)，還有一種就是社區(qū)商鋪。“相對(duì)而言，社區(qū)商鋪投資回報(bào)率較低，但是總價(jià)低，較為穩(wěn)定，投資商鋪，除了注重投資回報(bào)率，還要看物業(yè)升值空間。”
他說，就市場(chǎng)培育來說，這三種業(yè)態(tài)，第一種一般開發(fā)商自持比例較高，像萬達(dá)在70%左右，可以引入一些大型超市、商場(chǎng)等，統(tǒng)一進(jìn)行營銷，第二種一般會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)營公司，引進(jìn)大型商業(yè)，但是因?yàn)樽猿直壤^低，相對(duì)來說營銷難以統(tǒng)一?！扒皟煞N培育期較短，但第三種，開發(fā)商賣了就完了，要業(yè)主自己經(jīng)營，除非位置非常好，不然培育期會(huì)較長(zhǎng)?！?/P>
對(duì)此，河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社表示，目前不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在著開發(fā)上的斷層，地產(chǎn)開發(fā)之后缺少商業(yè)開發(fā)，或是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)開發(fā)分離，難以使地產(chǎn)獲得升值。
未來趨勢(shì)
不會(huì)徹底卡死仍有漲價(jià)空間
那么鄭州會(huì)不會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)限制措施呢？
房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君表示，鄭州市場(chǎng)商鋪寫字樓價(jià)格市場(chǎng)行情遠(yuǎn)沒有漲到位，商鋪寫字樓的投資回報(bào)期一般控制在10~15年收回投資就是合理的。“對(duì)于限購出現(xiàn)的商鋪寫字樓市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)，國家局部調(diào)控是正常的。我預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)一竿子打死。鄭州是否出臺(tái)，仍需謹(jǐn)慎看待?！?/P>
“限購讓商鋪成為地產(chǎn)商的避風(fēng)港，這是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)的副產(chǎn)品。其實(shí)最初調(diào)控的主要目的是打擊房地產(chǎn)投機(jī)WP7，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資回歸理性?！彼硎?，但從7月份之后，由于銀行限貸導(dǎo)致了地產(chǎn)商無法按時(shí)回籠商鋪寫字樓的資金，到8月份出現(xiàn)了商鋪寫字樓量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。不能說是商鋪投資過熱，只能說是國家房地產(chǎn)調(diào)控政策存在漏洞。
“商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)避免過度開發(fā)帶來的‘泡沫’?！绷盒陆鼙硎?。不過，他仍看好鄭的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)：“鄭州外來人口多，市場(chǎng)容量大，商業(yè)地產(chǎn)有很好的升值空間?！?/P> 【免責(zé)聲明】:文章來源于網(wǎng)絡(luò)，不代表本站支持或者贊同其觀點(diǎn)。 北京寫字樓信息網(wǎng) http://www.chuanyinyueqi.cn/ 竭誠為您服務(wù)
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