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　被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”，開局多少有點(diǎn)慘淡。隨著樓市調(diào)控政策的落實(shí)，調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)（北京寫字樓）

　　“降價換量”趨勢漸明

　　■樓盤打折降價的現(xiàn)象將逐漸增多，范圍將逐漸擴(kuò)大

　　每年的春季和秋季房展，一向被認(rèn)為是北京樓市的風(fēng)向標(biāo)。近兩年，每次房展都十分火爆，但近日舉辦的北京秋季房展卻沒有出現(xiàn)以往的熱鬧場面。

　　看的人少，“拉客”的人多——這是記者在秋季房展現(xiàn)場最大的感受。無論是布置豪華的新房展區(qū)還是以“遞傳單”為主要方式的二手房展區(qū)，都是賣家使勁兒吆喝，而駐足詢問者卻寥寥。

　　記者采訪多位現(xiàn)場購房者，“房價下降感覺不明顯”是大家購房意愿低迷的主要原因。

　　家住燕郊的趙先生工作單位在西四環(huán)，為了上班能夠方便些，他想在豐臺區(qū)買套房子。“最小也得買個八九十平方米的兩居吧，房價在1萬元左右最合適?！睘榇?，他特地來秋季房展看房。然而轉(zhuǎn)了幾圈，并沒有找到合意的房子?！按蠹叶颊f房價降了，但我看了下，基本沒什么變化。”他無奈地對記者說。

　　據(jù)了解，此次秋季房展有近20個參展樓盤降價，但折扣多為九七至九九折；北京項(xiàng)目的最低折扣為九五折，但多位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。據(jù)四季房展組委會統(tǒng)計，今年秋展意向成交套數(shù)遠(yuǎn)低于去年秋展。 

　　“金九”第三周，北京商品房的銷售還是沒有止住下滑的勢頭，新房加上二手房的總簽約量只有2511套，3年來新的“單周最低成交量”誕生。

　　價格方面，成交價停漲的趨勢愈發(fā)明顯。1至8月，北京新建商品房成交均價比去年全年的成交均價降低6.6%。深圳、廣州、上海等地也呈現(xiàn)出成交量低迷、房價趨穩(wěn)的態(tài)勢。

　　購房者的購房意愿也前所未有地低迷。央行在全國50個城市進(jìn)行的三季度2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，對當(dāng)前房價水平，75.6%的居民認(rèn)為“過高，難以接受”，較上一季度提高1.3個百分點(diǎn)，為2009年有調(diào)查以來的最高值。未來一季度有購房意愿的居民占14.2%，比上季度下降0.4個百分點(diǎn)。

　　按這一趨勢發(fā)展，褪色的“金九”之后，市場也難以迎來像樣的“銀十”。

　　房價方面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地房展會沒有出現(xiàn)大的折扣，說明開發(fā)商也同樣在堅(jiān)持觀望。但隨著樓市調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，居民購房意愿的不斷降低，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈持續(xù)繃緊，樓盤打折降價的現(xiàn)象將逐漸增多，范圍將逐漸擴(kuò)大。如北京，位于通州的部分項(xiàng)目價格出現(xiàn) “大跳水”，降價幅度在1萬元/平方米左右。漲得越快、跌得越狠。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，相比年初，去年瘋漲的通州房價已下跌超過20%。

　　被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”成色不足，本身也會導(dǎo)致降價進(jìn)一步蔓延。而順應(yīng)形勢降價項(xiàng)目的熱銷，也形成了良好的示范效應(yīng)和擠出效應(yīng)，使其他企業(yè)看到，如果還堅(jiān)持原定價格不放，客戶就會不斷流失。北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，如果今后一段時期堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，預(yù)計未來幾個月市場有望形成“降價換量”的整體格局。

　　調(diào)控不會放松

　　■二、三線城市啟動限購，限價是一些地方兩難之下的無奈之舉

　　在“金九”風(fēng)光難現(xiàn)的情況下，樓市調(diào)控絲毫沒有放松的跡象。

　　今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出部分房價上漲過快的二、三線城市也要限購，并發(fā)布了新增限購城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，全國約有30—40個二、三線城市將要限購。8月25日，浙江臺州出臺限購令，浙江衢州近日也推出了房地產(chǎn)限購政策，二、三線城市限購大幕正在拉開。

　　鏈家地產(chǎn)市場分析師張?jiān)卤硎?，隨著樓市限購范圍擴(kuò)大到二、三線城市，不僅將影響這些城市的樓市成交、遏制房價上漲，更表達(dá)了政府要把調(diào)控堅(jiān)持到底的決心，這會對一線城市購房者心理造成影響。

　　進(jìn)入9月，房價上漲較快的遼寧丹東、廣東韶關(guān)等二、三線城市先后出臺樓市“限價令”。本應(yīng)被劃入限購范圍的丹東和韶關(guān)卻選擇了限價，被質(zhì)疑是在逃避限購。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府采用限價代替限購，能直接抑制房價上漲，使房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)停漲甚至下降，在房價漲幅榜上的排位也能迅速下滑。這樣，地方政府能比較容易地完成年初制定的調(diào)控目標(biāo)，降低被要求限購和問責(zé)的壓力。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一指出，限購會在一定程度上抑制當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展，尤其會降低地方土地財政收入和房地產(chǎn)相關(guān)的其他財稅收入，經(jīng)濟(jì)增長速度也會受到一定影響。對一些二、三線城市而言，既無法抗拒地價房價上漲帶來的利益，又要避免因調(diào)控不力可能導(dǎo)致的問責(zé)。兩難之下，選擇限價這種溫和的方式，實(shí)屬無奈之舉。

　　朱中一表示，通過限購措施抑制投資投機(jī)性購房需求的方向是正確的，也是必要的。在具體制定政策時，應(yīng)當(dāng)分析是哪些原因?qū)е逻@些城市房價快速上漲。如果是因?yàn)橥顿Y炒房的需求增加，應(yīng)該堅(jiān)決進(jìn)行限購。

　　即便房價進(jìn)一步松動，調(diào)控也不會很快放松。專家認(rèn)為，一方面要繼續(xù)加大宏觀調(diào)控政策實(shí)施力度，遏制投資投機(jī)的炒房需求；另一方面是防止未限購的部分二、三線城市房價過快上漲。

　　房價是否真的已經(jīng)到了“拐點(diǎn)”，現(xiàn)在是不是出手買房的好時機(jī)？專家表示，由于房地產(chǎn)市場地域性較強(qiáng)WP7，不同城市乃至一個城市不同區(qū)域之間的差別都很大，購房者要做買房決定，還是要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和自身的支付能力來觀察決定。

　　保障房迎來“金九銀十”

　　■建設(shè)速度已不成問題，關(guān)鍵是要保證質(zhì)量、公平分配

　　相比樓市的冷清，保障房則迎來了一年中最有利于開工的時機(jī)，是真正的“金九銀十”。

　　保障房既是改善低收入家庭住房困難的重要手段，也是調(diào)控樓市、平抑房價的重要工具。今年我國計劃新開工建設(shè)保障房1000萬套，這是我國有史以來保障房建設(shè)規(guī)模最大的一年。按照中央政府要求，各地保障房必須在11月末以前全部開工，其中，1/3的項(xiàng)目要做到主體基本完工，確保年內(nèi)基本建成400萬套以上。

　　下半年，全國保障房的開工全面提速。數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已實(shí)際開工868萬套，開工率86%(不含西藏自治區(qū))。9、10月份是保障房開工的黃金(1649.30,9.50,0.58%)期，各地正在快馬加鞭，照此進(jìn)度，11月底前1000萬套保障房全部開工幾乎不成問題。  

　　在建設(shè)進(jìn)度有保障的情況下，“年內(nèi)基本建成400萬套”的目標(biāo)引人關(guān)注。截至目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部尚未發(fā)布過任何有關(guān)保障房的竣工情況。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，如果今年的保障房能夠如期開工，全國保障房的竣工量將有可能達(dá)到600萬套?！叭ツ晟唐贩靠偟匿N售套數(shù)大約也是600萬套，這樣保障房的套數(shù)大約占到整個市場的一半左右，可以有效增加市場供應(yīng)，給調(diào)控添磚加瓦?！?nbsp;

　　在開工率一路飆升之時，保障房卻頻頻暴露質(zhì)量問題：北京“明悅灣”保障房項(xiàng)目去年出現(xiàn)多棟“樓歪歪”；通州保障房小區(qū)大方居部分樓房出現(xiàn)地基塌陷，樓面底部開裂；海南保障房項(xiàng)目有“瘦身鋼筋”流入；安徽太湖安置房小區(qū)房屋甚至出現(xiàn)樓板踩穿、房屋沉降等嚴(yán)重現(xiàn)象……據(jù)了解，各地政府已出臺保障房質(zhì)量控制文件，期望從政策引導(dǎo)、工程監(jiān)管及健全處罰退出機(jī)制等多種渠道，確保保障房工程質(zhì)量。

　　作為調(diào)控樓市、保障民生的重要手段，保障房建設(shè)一直引人注目。在保障房項(xiàng)目建成的同時，分配和后續(xù)管理也亟待跟進(jìn)。今年以來，保障房分配不公的事件屢屢出現(xiàn)。吉林住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長范強(qiáng)表示，在保障房分配問題上做文章是不能容忍的。在分配上，要注意的是嚴(yán)格把關(guān)“入口”，并會同人大、政協(xié)、紀(jì)檢委、社會人士共同參與監(jiān)督。首先是監(jiān)督方案制定得合不合理，其次是監(jiān)督分配是否公平。在制度上堅(jiān)持陽光操作的同時，還應(yīng)加強(qiáng)住房保障法立法進(jìn)程，建立完善的住房保障體系和法律制度。