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  　嚴(yán)厲的樓市調(diào)控背景下，商業(yè)地產(chǎn)被寄望成為下一波地產(chǎn)繁榮的載體。今年上半年，北京商業(yè)地產(chǎn)需求不斷上升，二季度開(kāi)始，甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)便呈現(xiàn)短缺局面。在北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)東部飽和的狀況下，西部地區(qū)原本就稀缺的寫(xiě)字樓資源更為搶手。據(jù)記者了解，目前西三環(huán)內(nèi)在售的高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目，只有光耀東方中心一個(gè)。

　　一線城市商業(yè)地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升

　　商業(yè)地產(chǎn)被普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)下一輪的投資熱點(diǎn)，甚至有專家預(yù)計(jì)，未來(lái)十年是商業(yè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代。

　　看好商業(yè)地產(chǎn)投資的人群認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)與企業(yè)剛性需求掛鉤，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，就有更多的企業(yè)需要辦公空間、更多的購(gòu)物娛樂(lè)消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)持續(xù)升值。

　　在亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景普遍不景氣的態(tài)勢(shì)下，中國(guó)一些重點(diǎn)城市、特別是一線城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值正待被挖掘。另一方面，包括限購(gòu)令在內(nèi)的宏觀調(diào)控政策使大量資金從住宅投資抽出，涌向商業(yè)地產(chǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，僅2010年一年，北京、上海、香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值就增長(zhǎng)了7%至12%。

　　進(jìn)入2011年，商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)和租金上揚(yáng)的情況更加明顯。以北京為例，上半年商業(yè)地產(chǎn)交易十分活躍，總體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。今年一季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到每月每平方米264.10元，租金報(bào)價(jià)較上季度上漲1.5%，同比上漲10.3%。

　　與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)成為眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略重點(diǎn)。今年以來(lái)，萬(wàn)科、中海、保利、遠(yuǎn)洋、龍湖等以住宅開(kāi)發(fā)為主的一線房地產(chǎn)巨頭，均成立了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心，大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　在商業(yè)物業(yè)自主開(kāi)發(fā)模式在二、三線城市井噴的同時(shí)，由于一線城市核心地段商業(yè)地塊的稀缺性，收購(gòu)并購(gòu)模式開(kāi)始成為進(jìn)駐北京、上海等地的商業(yè)地產(chǎn)商所選擇的路徑。包括SOHO中國(guó)、瑞安建業(yè)、光耀東方與高和投資等公司，均已實(shí)現(xiàn)了此類模式的成功案例。如光耀東方，已經(jīng)將收購(gòu)并購(gòu)模式確立為在一、二線城市拓展商業(yè)地產(chǎn)的核心戰(zhàn)略。

　　京城寫(xiě)字樓“東富西缺”日趨明顯

　　記者了解到，目前，國(guó)有企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、高新科技公司、能源公司等對(duì)北京地區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求極大。在高端寫(xiě)字樓稀缺的北京西部地區(qū)，西三環(huán)寫(xiě)字樓多數(shù)處于滿租狀態(tài)。

　　北京交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月上半月，北京辦公物業(yè)簽約超12萬(wàn)平方米，與7月同期相比，漲幅達(dá)三倍之多。

　　北京中原專業(yè)人士分析認(rèn)為，受住宅市場(chǎng)限購(gòu)、限貸等政策的影響，上半年商業(yè)地產(chǎn)需求不斷上升，尤其是甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)最為明顯。而供應(yīng)方面，二季度以來(lái)就呈現(xiàn)了短缺局面，這使得市場(chǎng)存量持續(xù)消化，空置率呈明顯下降態(tài)勢(shì)。

　　供應(yīng)的短缺在長(zhǎng)期而言可能成為常態(tài)。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，北京內(nèi)城區(qū)土地已屬于絕對(duì)稀缺資源，最近四年出讓的商業(yè)地塊僅為三塊。

　　從地理位置上看，北京市寫(xiě)字樓的分布主要集中在四環(huán)以內(nèi)的市中心區(qū)域。高緯環(huán)球的研究表明，這種位于市中心的寫(xiě)字樓聚集區(qū)分為五大主要商圈，即CBD商圈、亮馬河商圈、東二環(huán)商圈、金融街商圈以及中關(guān)村商圈。這五大商圈集中了北京市絕大部分頂級(jí)、甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

　　可以看出，京城寫(xiě)字樓的分布主要集中在東部地區(qū)，而西部地區(qū)尤其是西三環(huán)附近，高端寫(xiě)字樓更為稀缺，商業(yè)升級(jí)也亟待破題。

　　如北京西部金融街商圈的延伸帶——西三環(huán)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃情況看，基本處于滿租狀態(tài)。據(jù)了解，西三環(huán)地區(qū)內(nèi)涵蓋北京重要交通樞紐三環(huán)路西段及多條軌道交通，對(duì)于實(shí)現(xiàn)發(fā)展空間布局規(guī)劃，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

　　光耀東方獨(dú)領(lǐng)西三環(huán)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　記者了解到，位于北京西三環(huán)內(nèi)的光耀東方中心，是目前西三環(huán)內(nèi)唯一在售高端寫(xiě)字樓，即買(mǎi)即租、即買(mǎi)即用、即買(mǎi)即辦證。光耀東方中心周邊的高檔寫(xiě)字樓幾乎達(dá)到無(wú)樓可立即租的狀態(tài)。

　　該項(xiàng)目位于阜成路與西三環(huán)交匯處，航天橋東北角。地理位置上距離長(zhǎng)安街1800米，距離金融街1900米，處于國(guó)家級(jí)政務(wù)區(qū)、金融區(qū)、商務(wù)區(qū)的中樞。住建部、鐵道部、新華社、國(guó)家外匯管理局、國(guó)家航天局、中國(guó)核信息院、中央電視臺(tái)等多個(gè)國(guó)家機(jī)關(guān)單位，均在項(xiàng)目周圍三公里半徑內(nèi)。

　　光耀東方中心因此被定位為西三環(huán)區(qū)域集辦公、商業(yè)、休閑、健身、娛樂(lè)于一體的地標(biāo)性政經(jīng)商務(wù)綜合體。其單體建筑面積為9.8萬(wàn)平方米，地上23層，地下3層。地上A座為5A級(jí)寫(xiě)字樓，B座為服務(wù)式寫(xiě)字樓。

　　記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，光耀東方中心目前已有中國(guó)投資擔(dān)保有限公司、廣東核電、中國(guó)金幣總公司等眾多大型實(shí)力企業(yè)入駐。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近年來(lái)，西部區(qū)域內(nèi)的商圈發(fā)展迅速，包括金融街商圈、中關(guān)村商圈成熟度日益提高。相比CBD等東部區(qū)域WP7軟件，西部區(qū)域的生態(tài)環(huán)境具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，中心政務(wù)區(qū)概念的成熟，使西部區(qū)域原有的政治環(huán)境優(yōu)勢(shì)更加凸顯，從而吸引了眾多“國(guó)字頭”的大型企業(yè)擇鄰而居，落戶西部。

　　與此同時(shí)，隨著西部區(qū)域一些高品質(zhì)項(xiàng)目入市，將帶動(dòng)該地區(qū)商業(yè)物業(yè)的升級(jí)。這些項(xiàng)目無(wú)論是在建筑品質(zhì)，還是商務(wù)配套方面都與東部區(qū)域的寫(xiě)字樓不相上下；再加上商務(wù)成本低于東部區(qū)域，因此將會(huì)深受更多企業(yè)的青睞。