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　  8月，四大城市寫字樓供應(yīng)量全面回落，但銷售量仍維持平穩(wěn)。北京由于上月寫字樓集中入市拉動本月成交量迅速回暖，成交量在四大城市中居于首位。租賃方面，除成都外，其余七個城市的甲級寫字樓租金指數(shù)延續(xù)上漲趨勢。其中，上海寫字樓租金復(fù)蘇勢頭強勁，月度環(huán)比漲幅最高。北京則是今年以來寫字樓租金累計漲幅最高的城市，在租金上漲的同時空置率亦屢創(chuàng)新低。

　　銀監(jiān)局：個人消費貸款受限

　　8月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示，要求禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房。同時，上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而此前的要求是在結(jié)構(gòu)封頂后。中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為，隨著消費貸款購買住宅和商業(yè)物業(yè)雙雙受限，通過個人消費貸款"曲線"購房時代正式結(jié)束。

　　據(jù)中原調(diào)研，在商業(yè)投資客中使用個人消費貸款來購置商業(yè)物業(yè)的比重在10%以內(nèi)，所以該政策對市場的影響有限。但是，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，由于項目封頂后續(xù)工程的資金消耗占比可達(dá)3至4成，竣工后方可發(fā)放貸款的規(guī)定將延遲貸款發(fā)放的時間，開發(fā)商的資金鏈將持續(xù)收緊。這一政策提高了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)門檻，會阻擋部分開發(fā)商進(jìn)入該領(lǐng)域的步伐，對市場供應(yīng)的影響較大。

　　銷售市場：銷量平穩(wěn)深圳價格回落

　　8月，北、上、廣、深四大城市寫字樓供應(yīng)量全面回落?？偣?yīng)面積約為54.46萬平方米，環(huán)比上月減少57%，與去年同期基本持平，但依然是年內(nèi)供應(yīng)量的第二高位。其中，北京本月共有10個辦公物業(yè)入市，集中供應(yīng)42.57萬平方米，占四大城市本月總供應(yīng)面積的78%。

　　銷售方面，8月四大城市寫字樓銷售面積約為55.36萬平方米，環(huán)比和同比分別增加22%和15%。四大城市寫字樓銷售量出現(xiàn)分化，京滬寫字樓銷售面積分別為26.83萬平方米和22.93萬平方米，環(huán)比分別上升63%和66%。其中，由于上月北京寫字樓集中入市拉動本月成交量迅速回暖，成交量在四大城市中居于第一位。廣深成交量則出現(xiàn)下滑，其中廣州環(huán)比大幅下滑近6成。

　　值得關(guān)注的是，今年前8個月，上海寫字樓累計銷售面積132.63萬平方米，較去年同期增加23%，在四大一線城市中的表現(xiàn)僅次于廣州。今年前8個月，上海寫字樓銷售市場的總供求比為0.97，呈供略小于求局面。本月，上海第一高樓環(huán)球金融中心成交一宗大單交易。寶鋼集團(tuán)旗下的華寶投資以8.66億一次性購入環(huán)球金融中57-59層樓面，總成交面積約1.04萬平方米，交易單價約83000元/平方米。

　　而深圳、廣州、成都、杭州、重慶和南京寫字樓在8月的銷售價格表現(xiàn)較上月出現(xiàn)分化。其中，杭州、南京和廣州環(huán)比分別上漲1.75%、1.44%和0.21%，重慶與上月持平，深圳和成都則環(huán)比則分別出現(xiàn)2.38%和0.25%的下降。由于前期深圳寫字樓價格上漲過快，本月價格出現(xiàn)明顯回落。本月，這六個城市的租金回報全面上漲，其中以成都的環(huán)比漲幅最為明顯。目前，廣州、成都、重慶的租金回報率水平相對較高，分別為5.97%、7.94%和5.35%；深圳、杭州和南京的租金回報率分別為4.41%、3.99%和4.55%。

　　租賃市場：北京租金領(lǐng)漲上海復(fù)蘇強勁

　　8月，在中原監(jiān)測的八大城市中，除成都外，其余七個城市的寫字樓租金指數(shù)延續(xù)上漲趨勢。上海、南京、杭州、深圳這四個城市表現(xiàn)較好，租金指數(shù)環(huán)比漲幅超過3%?？罩寐史矫妫舜蟪鞘谐霈F(xiàn)分化。深圳、南京空置率出現(xiàn)上升，重慶與上月持平，北京、上海等其余五個城市空置率則明顯下降。

　　今年以來，北京寫字樓租賃市場租金上行趨勢十分明顯。今年前8個月，北京甲級寫字樓租金指數(shù)累計上漲27%，領(lǐng)漲八大城市。準(zhǔn)WINDOWS PHONE甲級寫字樓租金指數(shù)累計上漲26%，在四大一線城市中表現(xiàn)最好。北京在租金快速上漲的同時，空置率亦出現(xiàn)明顯下降。甲級寫字樓的空置率從年初10%的水平下降至約3%的水平。8月，北京已超過深圳，成為國內(nèi)甲級寫字樓空置率最低的城市。本月北京寫字樓租金的環(huán)比漲幅較前期已有所收窄，預(yù)計年內(nèi)剩余月份租金漲幅將進(jìn)一步放緩。

　　8月，上海甲級寫字樓和準(zhǔn)甲級寫字樓的租金指數(shù)分別為170.26點和170.86點，甲級寫字樓和準(zhǔn)甲級寫字樓租金分別達(dá)到296元/平方米*月和180元/平方米*月，逐漸走出自2009年以來的市場低谷，重回高位水平。分區(qū)域來看，上海小陸家嘴和徐家匯商圈的主要甲級寫字樓租金均出現(xiàn)明顯上升，平均租金環(huán)比分別上漲8.88%和8.31%

　　自2009年以來，上海寫字樓租金水平一直在低位水平徘徊。從今年4月份起，上海寫字樓租賃市場逐漸開始回暖，但月度上漲幅度并不大，維持在1%左右的水平。8月份，上海甲級寫字樓租金指數(shù)和準(zhǔn)甲級寫字樓租金指數(shù)雙線回暖，環(huán)比分別上漲7.01%和6.02%，顯示出較強的復(fù)蘇勢頭。這主要是由于目前上海跨國企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)租賃需求旺盛，多個樓盤的入住率顯著提升，不少樓盤甚至接近滿租。預(yù)計未來一段時間內(nèi)上海寫字樓租金的上漲趨勢可以持續(xù)。

　　外資房企京滬抄底商業(yè)地產(chǎn)基金活躍

　　根據(jù)中原監(jiān)測的13個重點城市土地供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)顯示：本月商辦土地供應(yīng)面積為239萬平方米，環(huán)比上月減少19%。商辦土地成交面積為257萬平方米，環(huán)比上月增加48%。而同期居住用地的供應(yīng)量雖然有較大幅度的增加，但成交表現(xiàn)比較平淡，與上月基本持平。

　　本月，外資開發(fā)商把握市場良機在北京和上海兩地購入優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊，地價均較前期區(qū)域內(nèi)同類地塊具有優(yōu)勢。其中，英資怡和集團(tuán)旗下的香港置地以29.1億購入北京王府井商業(yè)地塊，樓面地價34200元/平方米，較今年6月份出讓的同屬內(nèi)城區(qū)的崇文門菜市場商業(yè)地塊價格下降21%。韓國SK集團(tuán)以17.53億底價購得上海黃浦江延伸段商業(yè)地塊，樓面地價13066元/平方米，較去年9月份同區(qū)域的出讓地塊價格下降11%。劉淵認(rèn)為，現(xiàn)階段由于國內(nèi)開發(fā)商的資金鏈日益趨緊，購地謹(jǐn)慎，總體上看土地市場較為冷清，地價出現(xiàn)一定程度的下行。

　　另外近期商業(yè)地產(chǎn)基金也較之前更為活躍。8月底，國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)基金高和投資收購了位于北京東三環(huán)核心位置的博瑞大廈寫字樓出租底層共計1萬多平方米的物業(yè)。今年6月份，澳洲麥格理集團(tuán)旗下私募房地產(chǎn)投資咨詢公司MGPA宣布收購成都凱丹廣場50%的權(quán)益。房產(chǎn)基金公司LaSalle Asia Opportunity III以約4.4億元向瑞安建業(yè)收購成都瑞安中華匯商業(yè)項目49%的權(quán)益。

　　劉淵表示，在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加強和信貸持續(xù)收緊的背景下，房地產(chǎn)基金實現(xiàn)快速發(fā)展，預(yù)計目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金的規(guī)模超過500億元，與房地產(chǎn)信托市場規(guī)模相當(dāng)。近期，房地產(chǎn)信托受到銀監(jiān)會政策的一再限制，房地產(chǎn)基金有望進(jìn)一步快速發(fā)展。