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　　電梯數(shù)量、供暖和衛(wèi)生保潔車位數(shù)量、收費(fèi)和周邊配套

　　表中注明的數(shù)據(jù)僅是記者問(wèn)詢和看到的一部分，不代表該寫字樓的全部情況

　　調(diào)查時(shí)間：

　　2011年8月13日至8月25日

　　調(diào)查目的：了解沈陽(yáng)市各大寫字樓的綜合情況

　　調(diào)查方式：實(shí)地走訪

　　調(diào)查項(xiàng)目：寫字樓名稱、寫字樓停車位數(shù)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、電梯數(shù)量、供暖、保潔以及周邊配套交通

　　調(diào)查結(jié)果：A：有的寫字樓壓根沒(méi)有停車場(chǎng) B：有的寫字樓停車密度高“停車比考票難” C：高檔寫字樓配備地下停車場(chǎng)但“管理不到位”

　　客戶在挑選寫字樓時(shí)，關(guān)注的重點(diǎn)主要著力寫字樓的“硬環(huán)境”和“軟環(huán)境”。面對(duì)市場(chǎng)上品質(zhì)、區(qū)域、位置各不相同的寫字樓，作為寫字樓直接用戶，應(yīng)該如何甄選出適合自己企業(yè)的優(yōu)質(zhì)寫字樓呢？寫字樓停車位數(shù)量、電梯數(shù)量、物業(yè)管理、供暖情況決定著客戶的去留。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在停車難已經(jīng)成為寫字樓普遍的“硬傷病”了。業(yè)主們選擇寫字樓，一方面考慮寫字樓所處的商圈，以及周圍便利的交通、齊備的配套設(shè)施等，另一方面業(yè)主們都會(huì)選擇地理位置相對(duì)優(yōu)越的寫字樓，但是往往優(yōu)越的地理位置決定了寫字樓一般均處于繁華地段以及市中心，因而停車位也就越發(fā)緊張。

　　記者走訪位于皇姑區(qū)北行商圈內(nèi)的12家寫字樓，停車位最多的是中乾商務(wù)花園，100余個(gè)停車位，而啟運(yùn)商務(wù)大廈自身未設(shè)停車場(chǎng)，須沿街停車。同樣，四季菁華也沒(méi)有停車場(chǎng)，車輛沿路停放，無(wú)人收費(fèi)，車位較緊張。大部分寫字樓車位在20到70個(gè)。其中，12家寫字樓有4家收費(fèi)WP7資訊，每小時(shí)2-3元；8家寫字樓免費(fèi)停車，多數(shù)停車位緊張，需要等車位，所以有些內(nèi)部員工選擇把車鑰匙交給保安代為停車。

　　在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，位于沈河、和平等區(qū)的寫字樓普遍存在停車位不足的情況，而鐵西區(qū)的寫字樓車位相對(duì)較多。鐵西區(qū)莫比國(guó)際的工作人員告訴記者，該寫字樓地下停車位為809個(gè)，比較充足。

　　記者在北站商圈附近的方圓大廈樓前觀察到，樓前停車場(chǎng)車輛錯(cuò)綜復(fù)雜地排列著，停靠的車輛間隙非常小。正在停車的李女士告訴記者，“每天停車比考車票還難，稍微偏一點(diǎn)就容易碰著別的車，沒(méi)辦法，車位緊張，排列就密集。有時(shí)候還沒(méi)有位置就得停很遠(yuǎn)，然后走過(guò)來(lái)?！倍謇锖由倘Ω浇?，每棟寫字樓身后的街路兩側(cè)都停滿了車輛，車位相當(dāng)緊張。“有時(shí)上班來(lái)得稍微晚一點(diǎn)，車就要開到距離公司三四站地遠(yuǎn)的地方才能找到位置，所以車內(nèi)我們一般都備一雙平底鞋。”在麗都喜來(lái)登內(nèi)辦公的趙小姐說(shuō)。

　　記者在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，目前沈陽(yáng)大多數(shù)寫字樓的停車位均是地上停車位，只有一些近幾年新建成的高檔寫字樓配備地下停車場(chǎng)，皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈、中糧大悅城、海悅國(guó)際大廈、錦聯(lián)經(jīng)典名座、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等寫字樓都有地下停車場(chǎng)。

　　帶有地下停車場(chǎng)的寫字樓租金都較其他的寫字樓高。一位物業(yè)經(jīng)理告訴記者，寫字樓配備地下停車場(chǎng)需要人力、物力和財(cái)力等多方面的投入，拋開龐大的建設(shè)資金不說(shuō)，光是地下停車場(chǎng)就需要配備較比地上停車場(chǎng)多上幾倍的保安人員，地下停車場(chǎng)比較復(fù)雜，死角多，人手不夠或者設(shè)施不齊備的話很容易發(fā)生錯(cuò)車或者找不著出入口的情況，所以就需要很多人手進(jìn)行巡查和指引，以備突發(fā)狀況的發(fā)生。

　　免費(fèi)停車爭(zhēng)客源

　　在調(diào)查的49家寫字樓中記者發(fā)現(xiàn)，有24家的停車場(chǎng)是免費(fèi)的，比例為49%，而其他收費(fèi)的停車場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大部分都是按月收費(fèi)，100元至800元不等，僅有豐瑞威斯頓廣場(chǎng)的停車位是售賣的，售價(jià)為8.5萬(wàn)元一個(gè)，其他的普遍都是按照小時(shí)收費(fèi)，多是在2元至3元一小時(shí)。這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較一般停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低一半以上。停車位這么緊張，大部分寫字樓還免費(fèi)停車，調(diào)查顯示，寫字樓以此爭(zhēng)奪客源。

　　一家寫字樓的經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)：“客戶選擇寫字樓時(shí)，寫字樓的停車位數(shù)量、電梯數(shù)量、保潔情況都是參考的重要因素，像我們寫字樓地處繁華地段，停車位相當(dāng)寶貴，面對(duì)客戶我們推出免費(fèi)泊車，這也是爭(zhēng)奪市場(chǎng)的一個(gè)手段?！?BR>
　　免費(fèi)的停車位基本上都屬于車損自負(fù)停車位，一家寫字樓的保安說(shuō)：“我們提供免費(fèi)的停車位，但是不能保證車輛在停放期間不遭受其他的碰撞或者盜搶，我們不能負(fù)責(zé)安全性，只能夠提供位置停放?！?BR>
　　車位數(shù)量對(duì)比懸殊

　　記者走訪了位于鐵西區(qū)的東環(huán)國(guó)際大廈、博潤(rùn)國(guó)際魯爾大廈，還有新入市的莫比國(guó)際等寫字樓，發(fā)現(xiàn)各大寫字樓的車位數(shù)量、保潔程度和電梯數(shù)量有很大差異。

　　在愛都國(guó)際大廈工作的李女士告訴記者，由于愛都國(guó)際沒(méi)有地下停車場(chǎng)，平時(shí)要是來(lái)得晚一點(diǎn)就沒(méi)有停車的地方了，不過(guò)相對(duì)于其他寫字樓的電梯擁擠狀況，愛都國(guó)際3部電梯12戶要好很多。而和一般寫字樓停車費(fèi)用較貴的情況相比，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的停車相對(duì)方便，而且白天停車是免費(fèi)的。

　　記者走訪東環(huán)國(guó)際大廈詢問(wèn)物業(yè)服務(wù)情況時(shí)，這里的業(yè)主宋女士告訴記者，物業(yè)清潔還是很到位的。

　　記者發(fā)現(xiàn)位于和平區(qū)的鴻源大廈僅有10個(gè)停車位，而鐵西區(qū)的莫比國(guó)際卻高達(dá)800余個(gè)車位，相差了近80倍。調(diào)查的49家寫字樓有31家的停車位數(shù)量在100個(gè)以內(nèi)，占到63%。目前寫字樓的房間數(shù)量一般都在200至300間，那么按照這個(gè)數(shù)量進(jìn)行粗略計(jì)算，也就是說(shuō)2至3個(gè)單位僅有一個(gè)車位可供使用，而如今在寫字樓內(nèi)工作的白領(lǐng)大多數(shù)都擁有一臺(tái)車，所以面臨大部分人的車無(wú)處可停。

　　緊鄰地鐵寫字樓受歡迎

　　調(diào)查中記者了解到，地鐵沿線的寫字樓租金都要比同在一個(gè)商圈里的其他位置寫字樓租金高。像新華大廈、SOHO新天地這些緊鄰地鐵一號(hào)線的寫字樓就非常搶手，租金也沾光相對(duì)較高。

　　寫字樓周邊的交通、銀行、健身房、酒店、商場(chǎng)等配套設(shè)施也同時(shí)決定了寫字樓的身價(jià)。不容置疑，好的商業(yè)氛圍能夠帶來(lái)好的商業(yè)環(huán)境，處在城市的金融、貿(mào)易、商業(yè)、文化中心，這就是一筆無(wú)形的資產(chǎn)，不僅能夠提高商務(wù)活動(dòng)的辦事效率，而且能夠加速資本的周轉(zhuǎn)速度。

　　記者來(lái)到北站CBD圈，這里的寫字樓頗受業(yè)主歡迎，因?yàn)檫@里有火車站、地鐵站、公交車始發(fā)站，周邊金融機(jī)構(gòu)非常多，飯店、賓館林立，還有華府天地等配套的大型商場(chǎng)，所以這里的寫字樓租金在全市也是較貴的。

　　選擇寫字樓，應(yīng)該考慮到若干年以后該樓盤的升值潛力。分析一個(gè)寫字樓將來(lái)的升值潛力，其實(shí)就是要看這個(gè)樓盤的地段、環(huán)境、配套、品質(zhì)等等。像五里河商圈、三好街、展覽館周圍寫字樓公認(rèn)周邊配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚，且高端地產(chǎn)項(xiàng)目較多，其未來(lái)升值潛力比較大。

　　電梯貨梯普遍不足

　　有專家指出，目前來(lái)看，沈城有的寫字樓自身品質(zhì)、配套、物業(yè)等達(dá)不到要求，未來(lái)物業(yè)和配套有保證的五A 級(jí)智能化寫字樓才能走到市場(chǎng)的前沿。

　　在我們走訪的49家寫字樓，記者重點(diǎn)調(diào)查了寫字樓的電梯數(shù)量、保潔情況、供暖好壞。因?yàn)檎驹跇I(yè)主的角度，寫字樓內(nèi)電梯不僅要滿足工作人員的使用，有時(shí)還要方便公司貨物上下樓的運(yùn)輸。調(diào)查結(jié)果顯示，寫字樓電梯普遍不足，而很少有寫字樓設(shè)置專門的貨梯。

　　在記者調(diào)查的皇姑區(qū)12家寫字樓里，電梯數(shù)量最少的是建賞歐洲，僅有1部電梯，另有5家設(shè)有2部電梯，5家有3部電梯，四季菁華電梯最多，設(shè)有4部電梯。12家寫字樓均未設(shè)置專門的貨梯，啟運(yùn)商務(wù)大廈明確表示客梯不能用來(lái)運(yùn)載貨物，另10家表示可用客梯運(yùn)貨。在長(zhǎng)江國(guó)際公寓、錦聯(lián)經(jīng)典名座，記者在上午8點(diǎn)到9點(diǎn)上班高峰期體驗(yàn)到，電梯常常超載，很多人擠不上電梯，只好等下一趟。記者在和泰運(yùn)恒大廈看到，這里衛(wèi)生狀況較差，消防通道內(nèi)好多垃圾，而且記者從物業(yè)了解到，這里還經(jīng)常停電、停水，一旦停電，業(yè)主就慘了，只能爬樓梯。

　　一位寫字樓內(nèi)的員工建議，物業(yè)公司在早晚高峰期合理安排電梯使用，可設(shè)置單雙層停，提高使用效率。

　　調(diào)查的49家寫字樓供暖方式基本以中央空調(diào)、地?zé)釣橹鳎挥幸恍├蠘鞘桥瘹夤┡?。皇姑區(qū)內(nèi)的12家寫字樓老舊樓較多，多以暖氣為主。五里河商圈、金廊沿線的寫字樓絕大部分是中央空調(diào)。

　　調(diào)查建議

　　物業(yè)服務(wù)和配套是增值保證

　　物業(yè)服務(wù)和配套是寫字樓增值保證。各大新興商圈也涌現(xiàn)出不少物業(yè)，這些地處CBD的寫字樓進(jìn)駐成本非常高。只有提高和保持寫字樓的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)管理，才能留下客戶，并令物業(yè)保值增值。雖然目前一些寫字樓在硬件上質(zhì)量很高，但在追求企業(yè)形象的頂級(jí)公司面前，它們一般不會(huì)被選擇。物業(yè)服務(wù)和相關(guān)配套一定要跟上，企業(yè)租戶更看重持久的物業(yè)品質(zhì)。

　　在寫字樓硬件逐漸“過(guò)硬”的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸向“軟實(shí)力”競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡。世界500強(qiáng)企業(yè)在挑選優(yōu)質(zhì)寫字樓時(shí)，相當(dāng)重視物業(yè)管理。他們通常要求業(yè)主聘用有影響力的國(guó)際知名物管公司，以實(shí)現(xiàn)寫字樓“軟環(huán)境”與企業(yè)形象的一致。于是，寫字樓硬件在拼爭(zhēng)，軟實(shí)力也要較勁。

　　總結(jié)語(yǔ)：

　　當(dāng)我們接過(guò)對(duì)方的名片，如果留意到了對(duì)方公司的地址，就能大概了解到對(duì)方公司實(shí)力。如果這家公司位于一個(gè)黃金地段，寫字樓為那一區(qū)域的地標(biāo)性建筑，那么我們基本上可以肯定，這個(gè)公司實(shí)力是相當(dāng)雄厚的。寫字樓的品質(zhì)與入駐企業(yè)的形象力緊緊地聯(lián)結(jié)在一起。寫字樓軟環(huán)境和硬環(huán)境的高端品質(zhì)成為客戶選擇時(shí)的重要因素。

　　寫字樓是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的圖騰，寫字樓的形象早已超出了其實(shí)用的范疇，而更多地表現(xiàn)出其精神上的象征意義。寫字樓的“形象力”無(wú)疑直接促成企業(yè)“形象力”的提升，直觀體現(xiàn)企業(yè)的身份和地位，反映企業(yè)產(chǎn)品的素質(zhì)以及在市場(chǎng)上的實(shí)力，使企業(yè)收獲更多商業(yè)機(jī)會(huì)。卓越的寫字樓形象力展現(xiàn)屬于財(cái)富的實(shí)力。甚至可以說(shuō)，寫字樓形象不僅代表著入駐企業(yè)的形象，也是衡量一個(gè)城市發(fā)展?fàn)顩r的標(biāo)準(zhǔn)。

　　本版稿件由記者劉冬梅 張津津 實(shí)習(xí)生陳霞吳東輝 岳榮一 徐穎 韓春蕊 韓艷偉 共同采寫

　　鏈接

　　目前有4個(gè)比較大型的商圈，分別是北站CBD商圈、市府廣場(chǎng)-展覽館商圈、五里河-三好街商圈和中街-太原街商圈。記者經(jīng)過(guò)實(shí)地走訪、考察，將這4個(gè)重點(diǎn)商圈進(jìn)行最熱風(fēng)云榜和新盤人氣榜的排名，前兩期的寫字樓調(diào)查已經(jīng)將北站CBD商圈與市府廣場(chǎng)-展覽館商圈的最熱風(fēng)云榜以及新盤人氣榜發(fā)布，而此期的寫字樓調(diào)查也還將一如既往推出五里河-三好街商圈和中街-太原街商圈的最熱風(fēng)云榜與新盤人氣榜的排名，如下：

　　五里河-三好街商圈：

　　最熱風(fēng)云榜的排名前八名依次為：

　　1、皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈：13.5萬(wàn)元/套·年（180m2）2、三好SOHO：5萬(wàn)元/套·年（103m2）3、麗都喜來(lái)登飯店：18萬(wàn)元/套·年（100m2）4、五里河城：11萬(wàn)元/套·年（141m2）5、沈陽(yáng)信息產(chǎn)業(yè)大廈：10萬(wàn)元/套·年（130m2）6、中潤(rùn)國(guó)際大廈：3.3萬(wàn)元/套·年（72m2）7、華新國(guó)際大廈：35萬(wàn)元/套·年（413m2）8、萬(wàn)柳塘公園寫字間：10萬(wàn)元/套·年（200m2）

　　中街-太原街商圈：

　　最熱風(fēng)云榜的排名前十名依次為：

　　1、新恒基國(guó)際大廈：25萬(wàn)元/套·年（122m2）2、總統(tǒng)大廈：8萬(wàn)元/套·年（50m2）3、商貿(mào)國(guó)際：3.6萬(wàn)元/套·年（48m2）4、御點(diǎn)江山：9萬(wàn)元/套·年（136m2）5、華利大廈：13萬(wàn)元/套·年（268m2）6、年華國(guó)際大廈：6萬(wàn)元/套·年（m2）7、中街一世界公寓：2萬(wàn)元/套·年（57m2）8、嘉隆大廈：3.6萬(wàn)元/套·年（83m2）9、SOHO新天地：3.3萬(wàn)元/套·年（94m2）10、和泰運(yùn)恒國(guó)際大廈：2.4萬(wàn)元/套·年（65m2）

　　排名解讀：最熱風(fēng)云榜的排名順序是根據(jù)整個(gè)寫字間的整體情況，以及按照該寫字樓的銷售熱度的一個(gè)綜合排名，是從硬件設(shè)施到軟件環(huán)境都一一進(jìn)行比對(duì)和考量得出結(jié)論，如：寫字樓整體狀況、停車位情況、衛(wèi)生情況、安全情況、周邊配套情況以及室內(nèi)采光結(jié)構(gòu)的綜合結(jié)論。

　　五里河-三好街商圈：

　　新盤人氣榜排名前五名依次為：

　　1、昌鑫國(guó)際大廈：15萬(wàn)元/套·年（160m2）2、云頂大廈：55萬(wàn)元/套·年（243m2）3、艾特國(guó)際花園：2萬(wàn)元/套·年（81m2）4、昂立信息園it國(guó)際：65萬(wàn)元/套·年（m2）5、華陽(yáng)國(guó)際大廈：58.5萬(wàn)元/套·年（1100m2）

　　中街-太原街商圈：

　　新盤人氣榜排名前十名依次為：

　　1、海潤(rùn)國(guó)際：4.5萬(wàn)元/套·年（57m2）2、豐瑞威斯頓廣場(chǎng)：5萬(wàn)元/套·年（55m2）3、海韻廣場(chǎng)：2.7萬(wàn)元/套·年（79m2）4、中糧大悅城：2.6萬(wàn)元/套·年（106m2）5、協(xié)和廣場(chǎng)：2萬(wàn)元/套·年（35m2）6、運(yùn)恒國(guó)際廣場(chǎng)：3.1萬(wàn)元/套·年（75m2）7、明城國(guó)際：2.1萬(wàn)元/套·年（54m2）8、中街上乘：2.4萬(wàn)元/套·年（45m2）9、太和大廈：11萬(wàn)元/套·年（280m2）10、格林SOHO：2.4萬(wàn)元/套·年（67m2）

　　排名解讀：所謂新盤人氣榜的排名就是排列各個(gè)寫字樓的一個(gè)熱度排名，不是只針對(duì)價(jià)格的高低來(lái)排列，而是針對(duì)一些“年輕”的樓盤進(jìn)行一系列的系統(tǒng)分析與比較，再根據(jù)近幾年這些樓盤的整體銷售和出租情況以及結(jié)合這些寫字樓的空置率的比例得出的名次。