3大力量助我國房價(jià)上揚(yáng)
發(fā)布時(shí)間：2011年08月15日分享到： 按下葫蘆浮起瓢。近期樓市總體降溫，但部分城市房價(jià)卻“逆勢上漲”。國務(wù)院日前提出，“房價(jià)上漲過快的二三線城市也要?dú)w入限購范圍”。（北京寫字樓）
二三線城市樓市真相究竟如何？房價(jià)上漲“推手”何在？限購范圍的擴(kuò)展應(yīng)當(dāng)如何把握？記者中止了實(shí)地調(diào)查。
調(diào)控呈現(xiàn)“地域分化”
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，限購城市樓市大多降溫，投資投機(jī)性需求明顯受抑，房價(jià)漲幅收窄，個(gè)別地域房價(jià)以致呈現(xiàn)了同比降落。陣陣“涼風(fēng)”還吹向土地市場。數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，今年上半年土地出讓收入排名前十的城市中，呈現(xiàn)下跌的5個(gè)城市全部為一線城市或興隆二線城市，同比降幅最大的北京降幅抵達(dá)48.32%。
不過，調(diào)控效果呈現(xiàn)了明顯地域差異，最突出的表現(xiàn)是：部分二三線城市房價(jià)“逆勢上漲”。
在山東煙臺，濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”去年7月均價(jià)在每平方米4500元左右；今年1月以來，連續(xù)突破6000元。
福建泉州城區(qū)的商品住宅均價(jià)，從1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破萬”；隔一個(gè)月后，已接近每平方米1.1萬元。此外，今年以來泉州房地產(chǎn)市場掀起了新一波推盤高潮。今年上半年，泉州全市商品住房銷售1.8萬多套；其中二季度城區(qū)的住房買賣套數(shù)和買賣面積，均環(huán)比一季度增長了近三成。
遼寧丹東是今年上半年全國房價(jià)漲幅最快的城市之一，今年1-6月間，前四個(gè)月漲幅均在兩位數(shù)之上，有三個(gè)月的漲幅更是名列70個(gè)大中城市首位。
該市一知名房企擔(dān)任人通知記者，該公司一個(gè)樓盤2009年10月開盤，目前已售出八成，七成購房者是一次性付款。
“今年以來，部分二三線城市房價(jià)可謂逆勢上揚(yáng)，有些城市以致連月堅(jiān)持兩位數(shù)上漲，這是本輪調(diào)控呈現(xiàn)的新特性。”中原集團(tuán)研討中心一位擔(dān)任人說。
中原集團(tuán)研討中心近日發(fā)布的一份針對50個(gè)未限購二三線城市樓市的調(diào)查報(bào)告顯現(xiàn)，有26個(gè)城市上半年住宅成交量同比呈現(xiàn)上升，沒有一個(gè)城市的住宅價(jià)錢呈現(xiàn)下跌。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，丹東等18個(gè)城市上半年本地人房產(chǎn)投資比重超越20%，14個(gè)城市上半年外地人購房比重超越20%。
上漲背后有三大“推手”
在調(diào)控層層加碼、毫不放松之際，部分二三線城市房價(jià)為何依然“頑強(qiáng)”上漲？記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，除了沒有實(shí)行限購之外，其緣由大致有三：
一是特征題材炒作下的“誘漲”。近年來，國務(wù)院批復(fù)了十多個(gè)國度級區(qū)域展開規(guī)劃，這成為一些城市樓市持續(xù)升溫的重要題材。
比如，根據(jù)國度批復(fù)的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)展開規(guī)劃》，煙臺積極展開與威海的城鎮(zhèn)組團(tuán)樹立，爭取成為“山東省區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市之一”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2010年，煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成383.12億元，比上年增長41.3%，增幅比山東全省高7.4%。今年以來，煙臺市房地產(chǎn)投資增速在山東沿海城市中高居首位。
記者在煙臺采訪發(fā)現(xiàn)，隨著夏季旅游旺季的到來，位于該市濱海路與養(yǎng)馬島大橋一帶多個(gè)項(xiàng)目相繼開盤，特別是在一些“大品牌、低密度”海景住宅項(xiàng)目的帶動下，高端海景住宅價(jià)錢已邁進(jìn)“萬元時(shí)期”。
二是限購需求擠出下的“助漲”。泉州市區(qū)樓盤“太古廣場”售樓部經(jīng)理通知記者，目前新推出的兩棟樓、100多套房子已售完，估量30%的簽約客戶是受福建、廈門等地限購令影響“回流”購房的。
福建三盛地產(chǎn)泉州公司營銷總監(jiān)曾義龍以為，今年以來，泉州眾多樓盤掀起推盤熱潮，一是基于開發(fā)商近期較為慌張的現(xiàn)金流，希望經(jīng)過推盤加快銷售速度；二是左近的福州、廈門兩大城市出臺限購令，擠出不少原本打算在這兩地購房的泉州人回流，因此多數(shù)開發(fā)商選擇在這個(gè)機(jī)遇加快推盤，以防止客戶流失，保證市場占有率。
據(jù)記者了解，浙江嘉興、江蘇昆山、河北廊坊等一批距離中心城市較近、房價(jià)相對較低的二三線城市，其受限購“擠出效應(yīng)”影響均較為明顯。
三是較低價(jià)錢基數(shù)上的“追漲”。丹東市住房和城鄉(xiāng)樹立委員會副主任石萬才引見，丹東既沿邊又沿海，生態(tài)環(huán)境、氣候良好，是宜居旅游城市，近年經(jīng)濟(jì)快速增長。但房價(jià)基數(shù)較低，去年為每平方米3243元。今年以來房價(jià)同比增幅較大，但絕對增加值不多。
當(dāng)?shù)胤科箦\繡集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理林延明引見，最近公司剛對537名客戶做了一份問卷調(diào)查。調(diào)查顯現(xiàn)，購房者中前三位是機(jī)關(guān)工作人員、私停業(yè)主和工薪階級，分別占37%、23%和20%；從地域看，83%為本地居民，17%為外來居民；“房價(jià)基本順應(yīng)當(dāng)?shù)氐闹棉k力”。
調(diào)控應(yīng)“區(qū)別用力”
專家指出，今年以來一線城市樓市應(yīng)聲而落、而部分二三線城市悄然升溫的態(tài)勢值得關(guān)注，樓市調(diào)控應(yīng)把握分寸和尺度，同時(shí)避免效果打折。
“要避免二三線城市的樓市重蹈熱點(diǎn)城市的老路，防止房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)疾速起飛、透支未來的上漲空間。必需求在房價(jià)上漲的初期，就將其歸入調(diào)控范圍?！睆?fù)旦大學(xué)住房政策研討中心執(zhí)行主任陳杰說。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研討所所長王阿忠以為，目前，限購城市房地產(chǎn)市場仍然面臨著量的反彈壓力，房價(jià)也存在上漲沖動，而大多數(shù)非限購城市處于“量價(jià)齊升”的行情狀態(tài)。為避免樓市調(diào)控繼續(xù)面對這種尷尬局面，有關(guān)部委除繼續(xù)“給力”限購政策和擴(kuò)展限購城市名單外，各地政府還須真實(shí)擴(kuò)展樓市供應(yīng)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，特別是加快保證房的樹立和供應(yīng)。此外，要對落實(shí)調(diào)控不力的地域及時(shí)啟動問責(zé)機(jī)制。
中原集團(tuán)研討中心相關(guān)擔(dān)任人則以為，由于中國寬廣二三線城市的房地產(chǎn)市場處于不同的展開階段，有著不同的市場結(jié)構(gòu)，因此限購應(yīng)“區(qū)別用力”。
“對一些本地投資需求比重較高的城市，應(yīng)盡快出臺‘限購’政策。關(guān)于外地客占比較高的城市應(yīng)區(qū)分對待，一些旅游城市應(yīng)區(qū)分旅游地產(chǎn)和普通住宅中止‘限購’，一些因大城市‘限購’而擠出到周邊城市的自住需求應(yīng)中止維護(hù)，而地道的投資投機(jī)性需求則應(yīng)中止限制?！边@位擔(dān)任人說。（來自網(wǎng)絡(luò)）
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