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    今后，北京商品房將添加一種全新的土地出讓方式，即地價(jià)是事前限定好的，然后設(shè)定一個(gè)未來(lái)銷售的最高房?jī)r(jià)，開發(fā)商在此根底上，誰(shuí)報(bào)的價(jià)錢越低最終誰(shuí)就拿地。昨天，北京首個(gè)“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”的地塊———門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)東辛坪村項(xiàng)目掛牌上市。寫字樓出租。

　　昨天入市的這個(gè)試點(diǎn)地塊，面積約19公頃，總建筑范圍約38萬(wàn)平米，其中商品房面積約28萬(wàn)平米。這是近年來(lái)，北京西部地域推出的最大范圍寓居用地，至少能夠提供3000多套房屋。固然該地塊位于門頭溝區(qū)，但交通比擬便利，位于長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線上，間隔西六環(huán)路僅約1公里，而且距地鐵S1線直線間隔約2公里。S1線已于去年正式開工建立，估計(jì)將于2016年正式投入運(yùn)營(yíng)。

　　地塊出讓金提早肯定

　　“這種出讓方式簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在事前肯定地價(jià)的狀況下，以商品房售價(jià)‘價(jià)低者得’的準(zhǔn)繩，肯定最終的競(jìng)得者?！笔薪辆窒嚓P(guān)擔(dān)任人通知記者，該地塊的樓面地價(jià)定為5850元/平米，總地價(jià)22億多元。無(wú)論最終是誰(shuí)競(jìng)得該地塊，需求支付的土地出讓金都是一樣的。

　　“地價(jià)定好了之后，再設(shè)定一個(gè)最高售價(jià)。然后由一切競(jìng)買人報(bào)出將來(lái)在該地塊上建立的商品房銷售價(jià)錢，承諾銷售價(jià)錢最低的就是競(jìng)得人?！边@位擔(dān)任人說(shuō)，該地塊的房屋銷售價(jià)錢最高限價(jià)為13600元/平米，在競(jìng)買時(shí)，競(jìng)買人每次可向降落低50元/平米來(lái)報(bào)價(jià)。這意味著，北京土地市場(chǎng)屆時(shí)將呈現(xiàn)從未有過的“奇特”現(xiàn)象，開發(fā)商們的報(bào)價(jià)將比著向降落。

　　銷售限價(jià)只能降不能漲

　　“這種出讓方式中的銷售限價(jià)，指的是未來(lái)的最高銷售價(jià)錢?！边@位擔(dān)任人表示說(shuō)，此次試點(diǎn)的地塊，將不存在向上的浮動(dòng)。“比方最后競(jìng)得者承諾的售價(jià)是1.3萬(wàn)元/平米，那么未來(lái)銷售房屋時(shí)，即使是戶型最好、朝陽(yáng)和樓層最好的戶型，也不能高過1.3萬(wàn)元/平米！只能比它低，不能比它高。”

　　據(jù)理解本次出讓宗地所建商品住房均為“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑最大面積為120平米，且滿足套型建筑面積90平米以下的住宅房屋不低于總住宅建筑范圍70%的請(qǐng)求。

　　■ 追問

　　誰(shuí)有資歷購(gòu)置？

　　三類家庭具有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)

　　北京市疆土局相關(guān)擔(dān)任人表示，由于同為中低價(jià)位、中小套型普通商品房，因而該方式出讓地塊未來(lái)的銷售對(duì)象，也將與“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊相同———優(yōu)先滿足具有北京市戶口或在北京工作、寓居一定年限以上人群的自主及改善型購(gòu)房需求。

　　去年北京試點(diǎn)的首個(gè)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”中低價(jià)位、中小套型普通商品房———長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的銷售對(duì)象為：契合“京十五條”、“限購(gòu)”政策的家庭均有資歷購(gòu)置。

　　其中有三類家庭具有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，一是在北京初次購(gòu)置住房的本市戶籍家庭；二是持有本市有效暫住證在本市初次購(gòu)置住房，且連續(xù)5年(含)以上在本市交納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭；三是曾經(jīng)經(jīng)過住房保證資歷審核，正在輪候保證性住房配售，且同意購(gòu)置該項(xiàng)目后放棄保證性住房購(gòu)置資歷的家庭。

　　地價(jià)如何算的？

　　最高房?jī)r(jià)比地價(jià)高7000元

　　在這種出讓方式下，事前限定的地價(jià)，以及13600元/平米房屋銷售最高限價(jià)能否合理？

　　這位擔(dān)任人表示，該項(xiàng)目限定的地價(jià)，是政府在除去一級(jí)開發(fā)等本錢后，只收取了較低的土地收益，因而地價(jià)程度是較低的。而且由于該地塊的一級(jí)開發(fā)主體是市、區(qū)土地整理儲(chǔ)藏中心，因而一級(jí)開發(fā)本錢也較低。

　　據(jù)理解，今年此前成交的另一處門頭溝區(qū)的地塊，天文位置相比一下還稍差一些，但商品房的樓面地價(jià)也已達(dá)6100元/平米左右。

　　至于13600元/平米的銷售最高限價(jià)，這位擔(dān)任人表示，制定該價(jià)錢主要思索兩個(gè)方面的要素。一是即使是最高的“起始報(bào)價(jià)”，也要比周邊的商品房?jī)r(jià)低20%左右；二是思索到了開發(fā)本錢，在5850元/平米的地價(jià)與13600元/平米的最高房?jī)r(jià)之間，有約7000元的空間，這保證了開發(fā)該項(xiàng)目能有一定的利潤(rùn)空間。

　　據(jù)理解，該項(xiàng)目周邊的商品房?jī)r(jià)約在17000元左右。

　　房企能賺錢嗎？

　　項(xiàng)目利潤(rùn)空間小但不愁賣

　　開發(fā)商如想取得該地塊，就必需報(bào)出比其別人更低的房?jī)r(jià)。那么關(guān)于以追求利潤(rùn)最大化的開發(fā)商而言，這種地塊能否缺乏吸收力？

　　業(yè)內(nèi)人士以為，在普通的市場(chǎng)規(guī)律下，假如房?jī)r(jià)和地價(jià)之間能有6000元/平米的差距，那么除去了建安、銷售等本錢外，開發(fā)商仍然還會(huì)有利潤(rùn)空間，因而該地塊開發(fā)商還是“有利可圖”的。他預(yù)測(cè)該地塊最終成交的銷售價(jià)錢應(yīng)該在12500元/平米左右。

　　此前，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目遭到了消費(fèi)者的宏大關(guān)注和歡送?！澳軌蛘f(shuō)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房是不愁賣的。而目前在開發(fā)商普遍遭遇銷售淡漠的狀況下，這種“一搶而光”的房屋關(guān)于開發(fā)商有著很大的吸收力。”這位人士說(shuō)。

　　記者從市疆土局理解到，僅昨天上午，該地塊的掛牌文件就曾經(jīng)賣出20多份，可見不少開發(fā)商都有興味。一家國(guó)企開發(fā)商通知記者，當(dāng)前商品房市場(chǎng)的銷售并不悲觀，固然利潤(rùn)空間小一些，但這種“不愁賣”的項(xiàng)目，卻能疾速的盤活資金，因而假如售價(jià)合理，還是值得開發(fā)的。

　　■ 新聞背景

　　土地出讓頻出新招

　　從去年試點(diǎn)的“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)競(jìng)配建政策房面積”，到此次推出的“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”，北京近一年多來(lái)，不時(shí)探究和嘗試新的土地出讓方式，而且這些都屬于全國(guó)首創(chuàng)。

　　“去年試點(diǎn)了‘限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)’方式，得到了購(gòu)房者和社會(huì)的認(rèn)可。”市疆土局相關(guān)擔(dān)任人通知記者，在首個(gè)長(zhǎng)陽(yáng)試點(diǎn)地塊推出后，市疆土局就不斷在選擇其它地塊，以推行這種方式。包括大興、通州等地的一些地塊。

　　“但無(wú)論哪種土地出讓方式，都不能說(shuō)是圓滿的，所以必需去探究有沒有更好的方式。”這位擔(dān)任人說(shuō)，早在去年開端，疆土部門就不斷在研討能否能探究其它的土地出讓方式，讓百姓更能得到“實(shí)惠”?！跋薜貎r(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”就是在這個(gè)背景下展開試點(diǎn)的。

　　■ 比照

　　限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)

　　把政府的土地收益固定，房?jī)r(jià)則是越低越好，以最大的限度讓利于民。在這種新方式下，政府限定死了較低的地價(jià)，能夠完整地將地價(jià)控制在合理區(qū)間。而房?jī)r(jià)則是在出讓過程中，越競(jìng)爭(zhēng)越低，也可到達(dá)抑止房?jī)r(jià)過快上漲的目的。

　　限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)

　　把房?jī)r(jià)事前以較低的價(jià)錢固定下來(lái)，政府的土地收益是能夠浮動(dòng)的。一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，假如此次門頭溝該地塊仍然用“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”，以13600元/平米的銷售限價(jià)來(lái)倒推地價(jià)，將不止如今的22億多元，可能至少會(huì)多出3億元。

　　“房屋質(zhì)量不會(huì)受限價(jià)影響”

　　誰(shuí)的售價(jià)最低誰(shuí)拿地，這種狀況下，低廉的房?jī)r(jià)會(huì)否會(huì)形成房屋質(zhì)量的降落？

　　北京市疆土局相關(guān)擔(dān)任人表示，無(wú)論是哪品種型的住房，都必需執(zhí)行同樣的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，建立等部門也會(huì)依照商品房同樣的請(qǐng)求和規(guī)范停止監(jiān)視和驗(yàn)收。

　　“另外你能夠留意到，除了價(jià)錢、天文位置等要素外，選取該項(xiàng)目作為試點(diǎn)還有一個(gè)很重要的緣由，就是它的范圍比擬大，光地價(jià)就20多個(gè)億，小公司肯定‘吃不下’。我們也希望是大型開發(fā)企業(yè)來(lái)承接，確保品牌質(zhì)量?！?A href="http://www.chuanyinyueqi.cn">寫字樓

　　這位擔(dān)任人表示，無(wú)論是“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”還是“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”，都是針對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地出讓方式。面對(duì)的都是社會(huì)上大量的，超越了保證房申請(qǐng)資歷但又無(wú)法承當(dāng)商品房高額售價(jià)的“夾心層”人群。

　　“我們會(huì)依據(jù)試點(diǎn)的狀況，研討下一步的推行。能夠肯定的是，這些項(xiàng)目都會(huì)位于交通便利的地域。而今年北京的中低價(jià)位、中小套型普通商品房將全面推行這兩種方式?！?/DIV>