“限購(gòu)”下達(dá)后 眾房企接近市場(chǎng)邊緣
發(fā)布時(shí)間：2011年08月04日分享到： 樓市的拐點(diǎn)這次是不是真的要來(lái)了？隨著下半年調(diào)控趨緊定調(diào)，“拐點(diǎn)論”東山再起，這次似乎是真的。
空穴來(lái)風(fēng)，本報(bào)記者留意到，全國(guó)多個(gè)區(qū)域的代表性樓市呈現(xiàn)突變預(yù)兆，惠州碧桂園·十里銀灘大幅降價(jià)促銷，北京大量開發(fā)商在售項(xiàng)目成交簽約率低于30%，深圳、南京、重慶等地龍頭企業(yè)加大優(yōu)惠。值得留意的是，中央調(diào)控也在逐漸加大籌碼，如機(jī)構(gòu)估計(jì)上海新出臺(tái)的補(bǔ)稅購(gòu)房禁令最多致四成買家暫緩購(gòu)房，這樣的狀況下半年或?qū)⒂萦摇?A href="http://www.chuanyinyueqi.cn/news.aspx">北京寫字樓出租。
從去年初至今接連不時(shí)、持續(xù)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控，眾多房企至今曾經(jīng)苦苦支撐了一年半之久，“對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言，曾經(jīng)臨近他們堅(jiān)持的極限了，一旦超越極限，也就是拐點(diǎn)降臨之時(shí)?！鄙虾Ｄ秤馄诮环繕潜P的一位擔(dān)任人士坦言。
住建部政策研討中心副主任秦虹近日在公收?qǐng)龊媳硎荆掳肽晔袌?chǎng)復(fù)雜，企業(yè)應(yīng)該考慮轉(zhuǎn)型和晉級(jí)，開發(fā)企業(yè)積極尋求轉(zhuǎn)型應(yīng)是燃眉之急。
市場(chǎng)持續(xù)降溫
據(jù)理解，近期樓市熱點(diǎn)降溫最疾速的，當(dāng)屬高鐵概念。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月23日溫州動(dòng)車事故發(fā)作后，昆山樓市成交量疾速呈現(xiàn)10%左右下跌。此前昆山樓市曾連續(xù)兩周成交量環(huán)比增10%以上。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，假如說(shuō)動(dòng)車事故提早戳破樓市高鐵熱泡沫具有必然性，但京滬高鐵沿線城市持續(xù)兩三年的高鐵升溫風(fēng)險(xiǎn)已然很大，也是不爭(zhēng)的事實(shí)。近期京滬高鐵沿線多個(gè)城市樓市開端降溫，動(dòng)車事故自身的影響只是外表要素，市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱才是主要緣由。
高鐵外，還有更多樓市昔日的風(fēng)光不再。豪宅首當(dāng)其沖。上海某網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，雖然上周上海市頂級(jí)豪宅市場(chǎng)成交有所放量，但均價(jià)50000元/平以上的豪宅僅簽約0.9萬(wàn)平，環(huán)比下跌了25.8%。上半年，上海豪宅行情慘淡，大量豪宅樓盤長(zhǎng)期成交量低位彷徨，更有不少項(xiàng)目連續(xù)零成交，這種為難場(chǎng)面并無(wú)改善的跡象。
在北京，有統(tǒng)計(jì)顯現(xiàn)，2011年的入市項(xiàng)目，中小房企和大型房企的簽約率分別為28.5%和55.5%，截至7月31日，成交率低于30%的項(xiàng)目數(shù)為41個(gè)，其中中小房企占24個(gè)。截至目前，北京市中小房企積壓庫(kù)存量約為6.9萬(wàn)套，以每月可成交約2500套計(jì)，在不增加新入市項(xiàng)目的狀況下，中小房企需求28個(gè)月才干完成現(xiàn)有庫(kù)存的銷售。
中央政府新近出臺(tái)的調(diào)控新政繼續(xù)影響著市場(chǎng)走向。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐年家浜路店分行經(jīng)理俞俊通知記者，因板塊內(nèi)150萬(wàn)以下的低總價(jià)房源散布普遍，且周邊生活配套亦較為齊全，外省市群體的購(gòu)房行為較為集中，上門剛需購(gòu)房者中近半為外省市人員。但自上周補(bǔ)稅購(gòu)房的禁令發(fā)布以后，該分行近期帶看的客戶有四成左右暫緩購(gòu)房，其中遭到禁令沖擊短期無(wú)法購(gòu)置的約占一成。
從目前的趨向看，下半年，隨著限購(gòu)的擴(kuò)容和各地保證房的推進(jìn)，區(qū)域樓市的質(zhì)變臨界點(diǎn)正在一點(diǎn)點(diǎn)逼近。
房企支撐極限迫近
拐點(diǎn)能否真實(shí)降臨，關(guān)鍵要素之一在于企業(yè)能否還挺得住。
中房信的最新報(bào)告指出，4月份以來(lái)，陸續(xù)有開發(fā)商促銷，但大多數(shù)開發(fā)商還在咬牙堅(jiān)持，至7月，在新調(diào)控政策壓力下，多家典型企業(yè)率先大幅度大面積降價(jià)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)起到了帶動(dòng)效應(yīng)。從8月開端，這種調(diào)價(jià)的影響有可能進(jìn)一步擴(kuò)展，而萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等企業(yè)的7月表現(xiàn)，有可能是打響房?jī)r(jià)下調(diào)的“發(fā)令槍”。
記者留意到，深圳、南京、重慶等地龍頭企業(yè)正率先加大優(yōu)惠。“這三個(gè)城市的龍頭企業(yè)率先大范圍調(diào)價(jià)，第一是跟城市背景有關(guān)，第二，跟企業(yè)的戰(zhàn)略舉措有較大關(guān)系。”中房信剖析師指出，近期以萬(wàn)科、龍湖為首的多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)促銷，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有風(fēng)向標(biāo)的作用。
新一輪降價(jià)促銷的背后，支撐了一年半之久的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨的壓力仍在進(jìn)一步加重，絲毫未見(jiàn)減輕。這一點(diǎn)，在國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的評(píng)級(jí)和擔(dān)憂中可見(jiàn)一斑。
8月1日，規(guī)范普爾評(píng)級(jí)效勞宣布，將沿海家園的長(zhǎng)期企業(yè)信譽(yù)評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，并將其大中華區(qū)信譽(yù)評(píng)級(jí)從“cnB+下調(diào)至“cnB-”，企業(yè)信譽(yù)評(píng)級(jí)的瞻望為負(fù)面。
標(biāo)普估計(jì)，沿海家園的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況杠桿率較高，料將來(lái)兩年的杠桿比率仍將處于高位。因沿海家園的主要項(xiàng)目集中在已施行限購(gòu)政策的城市，如北京、上海和大連，估計(jì)將來(lái)一到兩年其合約銷售金額將降落。
這樣的公司情況判別，在剖析機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的最新評(píng)級(jí)中具有代表性，國(guó)際機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房企的堅(jiān)持極限表現(xiàn)出日趨加重的擔(dān)憂。
依據(jù)央行發(fā)布的2011年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2098億元，同比少增2325億元，同比劇減53%。而企業(yè)自籌資金 16463億元，同比增長(zhǎng)32.7%。問(wèn)題是，隨著有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)信托等融資渠道日漸收緊，下半年房企自籌資金的前景同樣令人擔(dān)憂。
“上海新盤數(shù)量銳減四成，8月樓市難有作為。”漢宇地產(chǎn)在其報(bào)告中剖析，截止到目前，上海樓市住宅存量面積為766萬(wàn)平方米，并且市場(chǎng)供大于求狀態(tài)一直未被突破，隨著可售房源日益增加，將進(jìn)一步加劇開發(fā)商資金鏈慌張的現(xiàn)狀。
房企迫近支撐極限：本輪拐點(diǎn)隱現(xiàn)
變數(shù)太多 走為上策？
土地層面的拐點(diǎn)同樣有所表現(xiàn)。疆土資源部下屬機(jī)構(gòu)中疆土地勘測(cè)規(guī)劃院8月1日發(fā)布調(diào)查顯現(xiàn)，各種調(diào)控措施的作用和影響力已在一線城市逐漸顯現(xiàn)，招致開發(fā)商的拿地?zé)崆楹鸵庠赣兴档汀?/DIV>
土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，直接暴露了眾多房企的“去意”。
數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2011年1—7月，全國(guó)130個(gè)城市住宅用地共成交1.89億平方米，同比降落10.4%(2010年全年增長(zhǎng)31%)。7月住宅和商辦用地成交量環(huán)比降幅分別到達(dá)33.9%、47.3%。全國(guó)130個(gè)城市招拍掛市場(chǎng)共推出住宅用地2.3億平方米，同比降落13.7%，方案完成率僅為30%。
“下半年政策面不肯定要素仍在，抓緊時(shí)機(jī)快賣房應(yīng)是不二選擇?！敝蟹啃牌饰鰩煑畛壳嘀毖?，假如站在開發(fā)商的角度來(lái)看，固然當(dāng)前身處一個(gè)調(diào)控政策的相對(duì)空檔期，且從近期各重點(diǎn)城市的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，成交量也已企穩(wěn)上升，但關(guān)于將來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)，不宜過(guò)于悲觀，調(diào)控周期還遠(yuǎn)未走到止境。在當(dāng)前這樣的時(shí)間點(diǎn)上，抓緊市場(chǎng)呈現(xiàn)的階段性機(jī)遇，加快銷售回款，是最穩(wěn)妥的選擇。
中房信剖析師薛建雄以為，局部房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市，假如施行限購(gòu)等嚴(yán)厲政策的話，關(guān)于開發(fā)企業(yè)的打擊將是繁重的。屆時(shí)，在一、二線城市成交量雙雙走低的銷售壓力下，開發(fā)商會(huì)加大新房供給，或?qū)⒔?jīng)過(guò)降價(jià)以求以價(jià)換量，躲藏的市場(chǎng)拐點(diǎn)或許會(huì)忽然迸發(fā)。（來(lái)自新浪樂(lè)居）
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