寫字樓租賃市場(chǎng)膨脹至年內(nèi)頂點(diǎn)
發(fā)布時(shí)間：2011年08月01日分享到： 從去年開端，寫字樓市場(chǎng)一掃金融危機(jī)以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)。租金的節(jié)節(jié)攀升及空置率的不時(shí)降落，令開發(fā)商、民間投資者、基金分歧看好寫字樓項(xiàng)目。與此同時(shí)，商業(yè)地塊的供給量和成交量均大幅上升，這引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)將來(lái)寫字樓能否過(guò)剩的擔(dān)憂。
DTZ戴德梁行寫字樓部董事吳佩玲通知《華夏時(shí)報(bào)》記者，今后兩年，寫字樓市場(chǎng)整體上不會(huì)存在過(guò)剩的狀況。將來(lái)寫字樓的過(guò)剩只會(huì)是那些項(xiàng)目形態(tài)單一而可能產(chǎn)生的構(gòu)造性過(guò)剩，即那些忽視區(qū)域開展特性和目的客戶群不明白項(xiàng)目的“過(guò)?！薄?/DIV>
租金大幅上漲
“經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及需求的不時(shí)上漲，使寫字樓全面回暖，迎來(lái)了自2008年金融危機(jī)以來(lái)最好的市場(chǎng)情況?！币壮侵袊?guó)研討中心副總監(jiān)孫健向記者表示。
DTZ戴德梁行報(bào)告顯現(xiàn)，今年第二季度，在需求照舊旺盛的狀況下，北京寫字樓市場(chǎng)空置率降落至6.19%，環(huán)比降落2.98個(gè)百分點(diǎn)。租金繼續(xù)攀升，甲級(jí)寫字樓的均勻租金環(huán)比上升9.40%，至每月每平方米204.96元。而上海萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)數(shù)據(jù)則顯現(xiàn)，今年第二季度，上海甲級(jí)寫字樓整體空置率進(jìn)一步降落至5.9%，環(huán)比下跌1.6個(gè)百分點(diǎn)。
事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士從2010年開端就感遭到寫字樓市場(chǎng)回暖的勢(shì)頭。
吳佩玲對(duì)記者說(shuō)：“去年寫字樓市場(chǎng)的需求開端變得十分強(qiáng)勁，我當(dāng)時(shí)擔(dān)憂這種勢(shì)頭能否會(huì)稍縱即逝，難以持續(xù)下去。但是，強(qiáng)勁的需求不斷持續(xù)到了今年，寫字樓租金大幅上漲，空置率不時(shí)降落。而需求開端增加的緣由在于，就全球范圍來(lái)看，在中國(guó)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的費(fèi)用依然比擬低，這些費(fèi)用不只包括租金的費(fèi)用，還有由于客戶群針對(duì)中國(guó)，而產(chǎn)生相對(duì)較低的推行費(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用，管理層的房租、工資補(bǔ)貼等其它費(fèi)用，也是國(guó)際性大公司思索的重要要素。綜合思索之下，很多國(guó)際性公司把設(shè)立在其它國(guó)度的部門搬到中國(guó)來(lái)。而且中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然被看好，既然在中國(guó)做生意，那么在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上必然有一個(gè)局部要放在中國(guó)?！?/DIV>
但是，關(guān)于將來(lái)寫字樓市場(chǎng)能否可以以這樣的勢(shì)頭繼續(xù)下去，吳佩玲則持保存意見。她以為，雖然北京今年下半年和明年的供給量仍然不大，但是隨著北京寫樓市場(chǎng)逐步成熟，非中心區(qū)域周邊的配套開端成熟，地鐵的開通也使交通比擬便利，使客戶有了更多的選擇余地。而中心區(qū)域租金的不時(shí)上漲將會(huì)使費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出客戶的預(yù)算，因而為了留住一些優(yōu)質(zhì)客戶，估計(jì)中心區(qū)域的A級(jí)寫字樓租金不會(huì)無(wú)限制地大幅上漲，而會(huì)堅(jiān)持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
各路資金逐鹿商業(yè)地產(chǎn)
今年，不少開發(fā)企業(yè)將眼光投向了商業(yè)地產(chǎn)，包括萬(wàn)科、保利、招商在內(nèi)的大型開發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資力度都大大增加。一些寫字樓代理行業(yè)的人士表示，有不少開發(fā)企業(yè)忽然發(fā)現(xiàn)寫字樓變得好賣起來(lái)，能夠快速地收回資金，這使他們對(duì)辦公樓的熱情明顯進(jìn)步。
據(jù)孫健估量，目前投資辦公樓的租金收益率大約在6%-8%之間，而物業(yè)本身增值的收益率則到達(dá)了20%-40%。
以最近寶鋼的一同收買案為例。6月，寶鋼旗下寶鋼資源斥資錢15.42億元以股權(quán)方式從方興地產(chǎn)手中購(gòu)入上海港國(guó)際客運(yùn)中心1號(hào)辦公樓，折合單價(jià)錢72000元/平方米，這一單價(jià)比國(guó)投亞華在2009年8月底購(gòu)置3號(hào)辦公樓的單價(jià)要高出20%。
基金關(guān)于寫字樓投資的熱情則由來(lái)已久。不少基金成立了特地的房地產(chǎn)基金公司，他們的任務(wù)就是在中國(guó)購(gòu)置能夠升值的物業(yè)，每年有一定金額的任務(wù)必需完成。由于購(gòu)置到適宜的項(xiàng)目比擬難，不少基金傾向于地段比擬好，但是運(yùn)營(yíng)狀況不太理想的辦公樓，將其改造晉級(jí)后，提升租金，到期后再轉(zhuǎn)售。今年第二季度，位于上海黃浦區(qū)的綜合大樓永銀大廈就被豐樹中印基金收買。
此外，一些被擠出住宅市場(chǎng)的民間資金也紛繁轉(zhuǎn)向?qū)懽謽堑壬虡I(yè)地產(chǎn)。據(jù)記者理解，一些開發(fā)商紛繁到太原、鄂爾多斯、溫州這樣民間資本比擬富余的中央采購(gòu)本人的項(xiàng)目，并且效果不錯(cuò)。孫健估量，目前整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的民間資本占比大約在20%-30%。
構(gòu)造性過(guò)?；蝻@現(xiàn)
某院數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，上半年，體量較大的綜合性用地占領(lǐng)了總價(jià)排行榜的多數(shù)席位，成交總價(jià)前10位的地塊中，7塊為綜合類用地，規(guī)劃包括商業(yè)、工業(yè)和住宅集中于一體。
中原集團(tuán)研討中心數(shù)據(jù)則顯現(xiàn)，2009年至今，商辦用地的供給量逐年上升。2009年15個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地占商品房用地供給的比例為19%，2010該比例上升為21%，2011年上半年這個(gè)數(shù)字上升到25%。
關(guān)于一線城市來(lái)說(shuō)，將來(lái)能否會(huì)呈現(xiàn)寫字樓過(guò)剩的狀況，吳佩玲以為，今后兩年，預(yù)期的供給量可能會(huì)由于各種問(wèn)題不一定都會(huì)如期入市，因而不會(huì)存在寫字樓市場(chǎng)整體過(guò)剩的狀況。但是，就單個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，需求業(yè)主認(rèn)清目的客戶群，假如將中心區(qū)的寫字樓照搬到六環(huán)以外顯然是不行的。因而，將來(lái)寫字樓市的過(guò)剩只會(huì)是項(xiàng)目形態(tài)單一而可能產(chǎn)生的構(gòu)造性過(guò)剩，即那些忽視區(qū)域開展特性和目的客戶群不明白的項(xiàng)目，將呈現(xiàn)“過(guò)?！薄?/DIV>
而關(guān)于二線城市來(lái)說(shuō)，一位專注于二線城市開發(fā)的開發(fā)商對(duì)記者坦言，固然該公司都會(huì)選擇商務(wù)需求比擬強(qiáng)勁的二線城市，但是目前辦公樓在二線城市的盈利才能依然較低。因而不少辦公樓都是以SOHO的形態(tài)呈現(xiàn)，這樣能夠先作為生長(zhǎng)性的公寓，然后城市的商務(wù)活潑時(shí)，再變成寫字樓。假如想賣出的話，就不能賣太貴。由于不少開發(fā)商進(jìn)入二三線城市的辦公樓開發(fā)都是以綜合體的方式停止的，綜合體內(nèi)商業(yè)、辦公、住宅，三種業(yè)態(tài)之間的收益能夠互相均衡。而單純開發(fā)寫字樓在這些城市有著比擬大的風(fēng)險(xiǎn)，除非當(dāng)?shù)卣o予稅收等優(yōu)惠政策。
關(guān)于將來(lái)一線城市的辦公樓能否有過(guò)剩的擔(dān)憂，上述人士表示，目前來(lái)看暫無(wú)這樣的擔(dān)憂，但是如今不少二線城市推出了龐大的綜合體的方案。這樣看來(lái)，將來(lái)呈現(xiàn)泡沫的可能性將會(huì)比擬大。（來(lái)自新浪樂(lè)居）
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