分析師稱 今年下半年限購政策依舊
發(fā)布時間：2011年07月29日分享到：7月12日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時指出，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。與此同時，由于一些二三線城市甚至中小城市房價過快上漲，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析成因，并將據(jù)此初步擬定下一步限購的城市名單。種種信號表明，限購范圍將再度擴(kuò)大，這次限購是在那些被稱為“房價漲幅過快”的二三線城市。這也就意味著，因限購而排擠在外的剛需還將再次受控。寫字樓信息網(wǎng)。不過，“上有政策下有對策”，日前記者從市場中了解到，已有不少開發(fā)商和買家開始研發(fā)對策，利用多種途徑以規(guī)避限購制約，從而達(dá)到購房目的。
途徑1：簽私下協(xié)議
結(jié)局：容易發(fā)生一房多賣現(xiàn)象
高端樓盤由于總價過高，針對的目標(biāo)買家往往被限購政策攔在了買房門外。開發(fā)商往往針對這一情況，紛紛為買家“獻(xiàn)計獻(xiàn)策”。近日，天河某高端樓盤負(fù)責(zé)人向記者透露，近期樓盤推出的新組團(tuán)每套總價都在千萬元以上。為此，他們正和部分意向客戶達(dá)成協(xié)議，就是開發(fā)商和買家之前簽署的并非真正的購房合同，而是一份私下協(xié)議，證明該物業(yè)屬于買家所有。等到限購政策取消之后，雙方再簽定買賣合同。
針對這一做法，專家提醒消費者，這種模式在限購之前很少出現(xiàn)，買賣雙方的購買行為應(yīng)該以簽署買賣合同為依據(jù)，雙方私下的協(xié)議可能會出現(xiàn)漏洞。
此外，根據(jù)我國《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。房屋屬于不動產(chǎn)一種，如果房屋沒有過戶到買方名下，按照《物權(quán)法》規(guī)定房屋還是屬于賣方的。如果賣方不守信，容易發(fā)生“一房多賣”現(xiàn)象。因此，簽約不過戶的行為，是不利于保障購房者合法權(quán)利和財產(chǎn)安全的。
途徑2：“假離婚”
結(jié)局：或造成人財兩空的局面
先離婚，房子作為離婚財產(chǎn)分配給一方，另一方買房后再復(fù)婚。這樣的“離婚買房”被認(rèn)為是繞開限購令的最省錢方式。最近，廣州市民張小姐就有了這個念頭。她告訴記者，自己和老公婚前各有一套房，結(jié)婚之后兩人又聯(lián)名買了兩套房。而已經(jīng)是被限購政策制約的她仍然想繼續(xù)買房投資，“以為限購會在下半年放松或者取消，現(xiàn)在看政策的導(dǎo)向，估計很難了?！睘榇耍瑥埿〗愫屠瞎塘亢尾粊韨€假離婚。
他們盤算著，先把房子全部轉(zhuǎn)移到另一方的名下，辦理離婚之后沒房的一方又可以繼續(xù)買房了。如以首套房標(biāo)準(zhǔn)，三成首付，利率8.5折，如果按二套房計算，首付6成，而且利率是1.1倍。盡管如此，但能實現(xiàn)買房的計劃也不失為上策。
據(jù)知情人士透露，目前通過離婚來規(guī)避限購政策的人不少，其實所謂的“假離婚”有兩種，一種是抓住目前民政系統(tǒng)婚姻狀況沒有聯(lián)網(wǎng)的漏洞，通過做假證的方式離婚，其實仍是法定的婚姻；另外一種是夫妻雙方到民政部門協(xié)議離婚，等貸款手續(xù)辦妥再復(fù)婚，在法律上是“真離婚”。
對此，有律師提醒，在法律上并不存在“假離婚”概念，一旦離婚，產(chǎn)生的民事權(quán)利、義務(wù)都將成為法定事實。在很多特定的情況下，也許大家是迫于無奈為了爭取較好的貸款政策辦理離婚手續(xù)，但是要是遇上一些突然牽扯法律上的權(quán)利義務(wù)后，也許會受到更加悲慘的結(jié)果。比如最直接的問題就是產(chǎn)權(quán)所屬的問題，對于以單身名義購買的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)所有是屬于個人完全所有的，在今后處置房產(chǎn)的時候都會遇到很大的麻煩。尤其是有些別有用心的一方，很有可能就會“就坡下驢”給另外一方造成人財兩空的局面！
據(jù)了解，由于這種方式引起了有關(guān)部門的重視，目前不少銀行會采用多種途徑了解購房者的實際情況，包括查看戶口本、要求出具婚姻狀況證明、查詢個人征信報告、查詢家庭成員信息、調(diào)查走訪，即通過明察暗訪形式了解借款人的各種情況，包括婚姻狀況。如果被證明采用欺詐手段騙取了銀行房貸，商業(yè)銀行有權(quán)通過法律手段予以撤銷，并隨時提前收回貸款，而且購房者還將承擔(dān)騙取貸款的法律責(zé)任。
途徑3：以公司名義買房
結(jié)局：成本高轉(zhuǎn)售難還多交稅
盡管政策對于個人買房出臺了種種限制條件，但是公司買房卻仍然亮出了綠燈。對于如何規(guī)避限購政策的辦法，網(wǎng)上不少網(wǎng)友對于以公司買房的途徑呼聲最高。甚至有網(wǎng)友直言，“公司買房最能規(guī)避限購政策，即便沒有公司成立也很方便，簡單的說就是，夫妻2人成立一個投資公司，注冊資金弄個100萬~200萬就可以了，然后隨便拉幾個親戚作為員工，買房的時候就以公司名義，這樣連假離婚都省去了”！
公司名義買房鉆政策空子也一度得到了大嘴任志強(qiáng)的支持。他說：“不能辦個一人公司或夫婦合伙人企業(yè)嗎？政策好像沒說不許公司、企業(yè)購房吧？也沒限制購買幾套？更沒限制和規(guī)定不許公司破產(chǎn)給股東還債吧？不合理的政策一定有無數(shù)的漏洞。也就一定有許多的路可以合理繞過紅燈區(qū)。別小看了民眾的智慧。”
不過業(yè)內(nèi)人士稱，公司名義買房確實可以曲線置業(yè)，但付出的成本也比正常買房方式要高不少，如果希望買房投資的話，利潤空間十分有限。記者以首次購買一套100平方米、總房款200萬元的5年內(nèi)二手房為例，分別計算了個人購房和公司購房的稅費總額，發(fā)現(xiàn)公司購房要多繳納稅費近10萬元。
滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培表示，無論是普通住宅還是非普通住宅，如果以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠。同時，公司購房還得多繳納房產(chǎn)稅，個人購房是不需要的。他還表示，不僅購買時需要付出的成本更多，今后房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時候也需要交納更多的稅。據(jù)悉，公司名義購房后要想把公司購房轉(zhuǎn)到個人名下，也必須通過轉(zhuǎn)售程序，要再多繳一次稅，成本高很多。
業(yè)內(nèi)人士還提醒，倘若以公司名義購房，房產(chǎn)就將被視為公司固定資產(chǎn)，需要每年列入財務(wù)報表計算折舊，一旦公司財務(wù)狀況出現(xiàn)問題，房產(chǎn)也有可能被抵押、變賣等來彌補(bǔ)欠債損失。
途徑4：借用親屬名義買房
結(jié)局：真假買家易產(chǎn)生糾紛
在樓市新調(diào)控政策下，買房有“限購”，貸款有“額度”。于是，不少購房者打起了身邊沒有房貸記錄的親戚朋友，或者企業(yè)員工的身份證貸款買房的念頭，以享受首付、貸款利率等方面的優(yōu)惠。
在某外企工作的胡先生由于和太太共同擁有了三套房，但目前從化某樓盤出現(xiàn)“低價開盤”，均價“6”字頭讓他心動不已。靈機(jī)一動之后，胡先生利用弟弟的名義買下了一套107平方米的三房。同時，他和弟弟也簽署了一份協(xié)議，表示物權(quán)所有仍然是胡先生自己的。
不過專家認(rèn)為，此種做法也容易讓真假買家之間產(chǎn)生糾紛。根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，出資人與名義產(chǎn)權(quán)人私下簽訂的協(xié)議，不能作為判讀不動產(chǎn)歸屬的標(biāo)準(zhǔn)。如果出資人與名義產(chǎn)權(quán)人簽訂協(xié)議不明，且沒有證據(jù)證明誰是實際付款人，一旦進(jìn)入訴訟，很難證明出資人是實際付款人。（來自新浪樂居）
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