北京土地市場今年下旬呈現(xiàn)升溫趨勢
發(fā)布時間：2011年07月29日分享到：7月27日，備受關(guān)注的王府井大街商業(yè)用地推遲投標(biāo)。這一被業(yè)內(nèi)廣泛預(yù)計極有可能刷新北京商業(yè)用地登頂“地王”的日子延后了。相對于王府井地塊的推后，7月，北京五宗居住用地順利出讓。7月26日，最新出讓的北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套10號地被中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司以6.26億元競得。
回顧7月以來北京居住用地市場，大腕進(jìn)場、國企給力，但不少地塊價格依然回調(diào)。業(yè)內(nèi)預(yù)計，在北京下半年開始加大普通商品住宅居住用地供應(yīng)后，北京土地市場有望逐步退去上半年冷清的外衣。北京寫字樓信息網(wǎng)
多家國企現(xiàn)身土地市場
7月26日，大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套10號居住用地出讓，最終中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司以6.26億元競價成功。中水電是國資委確定的16家具有房地產(chǎn)主業(yè)資格的央企之一，在三家現(xiàn)場競價企業(yè)中，另兩家也都是國企，分別是央企中國鐵建房地產(chǎn)和北京市國企住總祥業(yè)地產(chǎn)。
近期，在北京土地市場上，國企唱主角已不是第一次。7月18日，北京一天共有5地塊出讓，其中通州宋莊地塊等四宗土地進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，均被國企收入囊中。其中，首開拿下宋莊兩塊居住用地，北京金隅程遠(yuǎn)拿下海淀區(qū)西三旗一居住地塊，北京豐科建拿下豐臺區(qū)花鄉(xiāng)一塊商業(yè)金融用地。
六七兩個月，北京共成交居住用地12宗，其中10宗為央企、北京市國企或有國企背景企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體競得。而在參與競價或投標(biāo)的企業(yè)中，也不乏更多國企的身影。
資金優(yōu)勢與融資能力凸顯
對于國企在土地市場表現(xiàn)搶眼，北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)此前分析認(rèn)為，這和國企資金優(yōu)勢、融資能力更強(qiáng)有關(guān)系。與此同時，前7月，北京出讓的居住用地以郊區(qū)地塊為主，對很多企業(yè)缺少足夠的吸引力。這也讓不少業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，土地市場需要國企來托市。具有代表性的就是通州于家務(wù)兩地塊投標(biāo)中，投標(biāo)企業(yè)剛好達(dá)到規(guī)定需要的三家，首開、北辰、城建三家均為國企。
北京一家民營房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展必須依賴土地資源，任何一家房地產(chǎn)公司都有自己的土地儲備計劃，國企自然也不例外。在當(dāng)前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之下，尤其是北京等一線城市，民營房企因?yàn)榭紤]利潤風(fēng)險拿地變得更加謹(jǐn)慎，而國企敢于競爭拿地甚至出價的主要原因在于，其業(yè)績往往優(yōu)先于盈利能力。
不過在眼下，國企拿地也似乎嘗到“抄底”的甜頭。例如7月18日，首開拿下宋莊兩塊地，樓面價為7000元/平方米，比去年北京融科卓越聯(lián)合體和旭輝集團(tuán)分別在同區(qū)域所拿地塊價格回落超過15%。去年融科和旭輝拿地樓面價分別為8274元/平方米和8380元/平方米。
地價回落 房企謹(jǐn)慎當(dāng)頭
記者根據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年成交的20宗居住用地平均樓面價為4121元/平方米，同比下降56%。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，上半年居住用地主要位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，地塊位置等因素造成了地價下探。
然而目前，同一區(qū)域地價回落也開始顯露端倪。除首開宋莊兩地塊之外，中水電日前拿下的大興生物醫(yī)藥地塊價格也算“撿個便宜”。去年底，龍湖、金融街和保利地產(chǎn)三大公司分獲大興生物醫(yī)藥基地三地塊，折合樓面價為7500-7900元/平米。而此次中水電地塊樓面價只有7218元/平方米。
地價回落的背后則是開發(fā)商對整個房地產(chǎn)市場預(yù)期的謹(jǐn)慎。比如，7月中水電、中鐵建兩家在競爭大興地塊時，也可謂是“小心翼翼”。在500萬元的競價階梯面前，兩家企業(yè)前四輪報價耗時數(shù)分鐘，直接使得主持人將競價階梯調(diào)整為100萬元。最后，經(jīng)過20輪競價成交，溢價率不到10%。
東亞新華地產(chǎn)有關(guān)人士在接受記者采訪時也表示，上半年土地流拍時有發(fā)生，可以明顯看出房企對土地市場謹(jǐn)慎的態(tài)度。
■ 大腕動向
萬科：上半年“顆粒無收”
去年萬科是北京拿地大戶，今年上半年在北京還沒有新增土地儲備。對此，萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶對記者表示，去年居住用地主要都是在下半年競得。今年上半年并沒有太多的動作，主要是受土地供應(yīng)因素自身的影響。毛大慶表示，類似萬科北京公司這樣的企業(yè)，肯定需要不斷增加土地儲備。萬科將在謹(jǐn)慎投資的原則下，把握市場機(jī)會。
7月20日，在大紅門一地塊招標(biāo)中，萬科9.1億元的出價不到底價，比最高報價少了2億多。這也是自去年北京土地“新政”后，萬科在參與競標(biāo)的地塊中極罕見地報價低于底價。雖然該地塊本身由于配建大量不可售的非普通商品房，如限價房、無償還建商業(yè)面積等，但萬科的報價依然給不少企業(yè)釋放了市場預(yù)期謹(jǐn)慎的信號。
中國鐵建：下半年“伺機(jī)而動”
最近，另一家頻頻出鏡的房企是中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)，探市意味較濃。7月，中鐵建參與了與北京金隅程遠(yuǎn)在西三旗地塊的競爭，以及與中國水電集團(tuán)房地產(chǎn)公司在大興生物醫(yī)藥基地地塊的競爭。雖然最終均敗北，但其意欲拿地之心非常明顯。
作為去年在京拿地量首屈一指的大型房企，在上半年遠(yuǎn)離北京土地市場后，中鐵建現(xiàn)在開始伺機(jī)而動。該企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，就當(dāng)前的市場情況而言，還不能說開發(fā)商投資意愿下降，包括中國鐵建在內(nèi)，一旦北京推出優(yōu)質(zhì)地塊，許多房企仍將掀起競爭熱潮。
■ 前景展望
拿地房企日趨增多
今年前7月，參與拿地企業(yè)數(shù)量寥寥。今年，相對于去年不少地塊入市吸引多家房企熱逐的場面并不多見。去年，唐家?guī)X地塊入市，甚至有十幾家企業(yè)同臺競技。而今年不少地塊都只有屈指可數(shù)的企業(yè)競爭。而包括萬科、住總在內(nèi)的企業(yè)，在近期報名參加有關(guān)地塊的競爭后，最終放棄競價作壁上觀，出價謹(jǐn)慎也能看出房企而今在土地市場告別沖動，更多淡定。
雖然出價謹(jǐn)慎，但大腕房企，越來越多的房企開始進(jìn)入土地市場。7月，萬科來了，而且多次參與土地爭奪；7月，港資企業(yè)來了，如和黃；央企來了，如中水電、中鐵建，還有旭輝、東亞新華等民企也來了。
東亞新華地產(chǎn)有關(guān)人士也對記者表示，在符合企業(yè)測算的合理利潤范圍內(nèi)，希望土地儲備越多越好，對北京下半年土地市場也將密切關(guān)注。
包括多位開發(fā)商在內(nèi)，一旦下半年有更多優(yōu)質(zhì)地塊掛出，仍將吸引房企熱切的目光，地價也將止跌回調(diào)，個別區(qū)域甚至可能出現(xiàn)適度漲幅。（來自新浪樂居）
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