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    去年以來，許多住宅開發(fā)商都高調(diào)聲稱進入商業(yè)地產(chǎn)，紛繁加緊在全國范圍內(nèi)“圈地”規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的步伐。如國內(nèi)實力開發(fā)商保利、金地、萬科等先后宣布了本人的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方案和目的。崇文門成就北京最高單價的商業(yè)地塊、CBD 200億元的出讓總額讓人嘆為觀止，寫字樓，商業(yè)地產(chǎn)可謂熾熱異常。

　　但是，商業(yè)地產(chǎn)新老混戰(zhàn)，看似百花怒放的狀況，背后卻潛藏著宏大的風(fēng)險。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，將來三年左右，將會有一批商業(yè)項目倒掉。

　　投資過熱

　　萬科、保利、龍湖、世茂、娃哈哈、雅戈爾等等，眾多的住宅開發(fā)商和其他行業(yè)企業(yè)紛繁轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，一時間中國一切的住宅開發(fā)商將眼光全部鎖定在了商業(yè)地產(chǎn)范疇。

　　據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟最新發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)開展報告》顯現(xiàn)，2010年全國商業(yè)地產(chǎn)已呈迸發(fā)式增長態(tài)勢，到達歷史新高。2010年，商業(yè)停業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別到達5598億元、1806億元，分別增長34.2%和31.2%；相應(yīng)的銷售額分別到達5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。

　　而到了今年隨著住宅限購政策的不時“擴容”，開發(fā)商關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的投資更盛。

　　今年上半年，一線城市曾經(jīng)顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)投資疾速增長的苗頭，下半年商業(yè)類用地轉(zhuǎn)讓行情仍然看漲，出讓金額增幅仍將維持在高位。從這一角度看，今年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅極有可能超越去年，而即便僅依照去年的增長幅度計算，估計今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額也將接近1萬億元。

　　以北京為例，今年上半年曾經(jīng)簽約的商業(yè)類地塊合計為21塊，提供的建筑面積為339萬平方米，總出讓金為174.38億元，超越了住宅供給量、樓面價。

　　猖獗拿地的背后是大牌開發(fā)商關(guān)于將來商業(yè)地產(chǎn)的遠景規(guī)劃。

　　日前，保利集團透露，行將在廣州推出的六大商業(yè)項目，包括位于廣州新中軸線CBD板塊的天河北、珠江新城和琶洲，可售可租總面積超越100萬平方米，物業(yè)類型為超甲級寫字樓和酒店效勞公寓式寫字樓。據(jù)悉，這批項目中僅有小局部是保利方案本人持有的，其他都會公開出售；金地集團董事長凌克也表示，金地今年將在商業(yè)地產(chǎn)范疇完成打破，投資一至兩個商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目，并在今后五年，每年商業(yè)地產(chǎn)范疇的投資額堅持在集團總投資額的20%左右。凌克說：“到2015年，金地的商業(yè)地產(chǎn)根本相當(dāng)于再造一個今天的金地。”

　　“那么多企業(yè)進入，將來的商業(yè)項目供給量肯定會大幅增加，供給增加意味著競爭加大?！标柟庑聵I(yè)總裁助理兼北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿以為，目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火爆的現(xiàn)狀，對行業(yè)的安康開展來講并不一定是件好事。

　　人地短缺

　　其實關(guān)于目前商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的詬病在圈子里曾經(jīng)漸成主流，土地和人才儲藏將成為其首要面臨的問題。

　　“大家全做商業(yè)地產(chǎn)哪里有那么多地，依照以前的規(guī)劃，商業(yè)配套用地只占供給量的30%。”華遠地產(chǎn)總裁任志強表示。

　　其實商業(yè)地產(chǎn)的開展面臨的最大瓶頸就是人才的短缺，從去年以來包括萬科、金地、招商等企業(yè)的高管紛繁離任?！爸饕怯捎谶@些人所具備的才干不合適將來企業(yè)的轉(zhuǎn)型。”金典地產(chǎn)張寶全向記者表示。

　　李睿通知記者，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲藏、批發(fā)業(yè)開展等現(xiàn)狀存在極大的不匹配，這必將呈現(xiàn)惡性競爭的情況：大量企業(yè)的進入寫字樓，對土地需求量自然增加，地價必然上漲，招致開發(fā)本錢增加，在自身融資渠道就狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將接受宏大的資金壓力；大量項目的呈現(xiàn)，必然引發(fā)人才大戰(zhàn)，高薪挖人的現(xiàn)象如今比比皆是，招致工作的穩(wěn)定性遭到影響，無法正常運作，這也直接影響了項目的效勞質(zhì)量；大量項目的短期激增相較于有限的批發(fā)品牌資源，也必將招致商業(yè)項目的嚴重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競爭不只增加招商難度并使得項目收益短少保證。

　　“目前的招商環(huán)境曾經(jīng)比擬艱難了，某些項目為吸收商戶以至呈現(xiàn)極低租金和免租、免物業(yè)費的現(xiàn)象。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　“商業(yè)地產(chǎn)整體的運營理念和各操作環(huán)節(jié)都與住宅開發(fā)有著宏大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)需求經(jīng)過長期運營收益和物業(yè)增值來完成投資收益，觸及投資人、運營方、運營者和消費者等多方關(guān)系，需求經(jīng)過調(diào)研選址、定位籌劃、設(shè)計建造、招商施行、標準運營、持續(xù)調(diào)整等各環(huán)節(jié)根據(jù)統(tǒng)一的運營理念，經(jīng)過專業(yè)團隊來予以完成，開發(fā)商需求具備許多與住宅開發(fā)不同的才能。

　　但是，目前許多轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)，在沒有完整具備以上請求的狀況下，貿(mào)然挺進商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險很大。

　　惡性競爭

　　面對住宅企業(yè)強行并入商業(yè)地產(chǎn)，此前曾經(jīng)在這一范疇站穩(wěn)腳跟的萬達、SOHO中國、陽光新業(yè)、光耀東方等企業(yè)開端紛繁加速開展，而一些新轉(zhuǎn)型的住宅開發(fā)商卻紛繁效仿其勝利形式，也加快了開展速度。

　　在商業(yè)地產(chǎn)快速開展的過程中，一些惡性競爭的勢頭曾經(jīng)顯顯露來，一些新開的商場為了吸收商家的留意，有的打出了低租金，以至零租金的攬客手腕；同時由于人才的匱乏，不少企業(yè)開端高薪挖人，例如分開SOHO中國的蘇鑫，其延聘銷售公司的局部人員均來自SOHO中國，同光陰耀東方的銷售人員也與SOHO中國有著千絲萬縷的聯(lián)絡(luò)。

　　“商業(yè)地產(chǎn)范疇有著專業(yè)的學(xué)問和固定的商家協(xié)作體系，剛剛進入其中的住宅開發(fā)商會被其他精專于商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)拖垮。比方，兩家企業(yè)同時在一個區(qū)域內(nèi)選擇了項目，此前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可能需求一年的時間就能完成項目操作，然后來轉(zhuǎn)型的開發(fā)商卻需求相對較長的時間準備，這樣就流失了商業(yè)資源和客戶。”張寶全表示。

　　以萬達為代表的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，開端了快速、范圍擴張道路。萬達廣場的擴張從未中止，而且有愈演愈快之勢。

　　而首創(chuàng)芭蕾雨奧特萊斯、寶龍等新秀也在緊跟老大們的步伐?！霸酱笤酱?，越強越強，資源正向龍頭企業(yè)快速匯集。兼并加速，資本與土地范圍成了制勝的關(guān)鍵?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士說。

　　而一些認識到危機的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商則放慢了速度。2008年，陽光新業(yè)一口吻吞下了家世界18個項目資產(chǎn)包，而目前該公司關(guān)于其中的項目整合速度并不快，在商業(yè)地產(chǎn)熾熱的今天，表現(xiàn)出了格外的慎重。

　　“正由于如今的商業(yè)地產(chǎn)太火，將來一些項目肯定會出問題。所以我們在拿地、擴張的時分就更要慎重?！崩铑Ｕf。眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，報答周期長，這對開發(fā)商的運營才能和資金情況都是較大應(yīng)戰(zhàn)。在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，關(guān)于老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營上堅持慎重，不免不是一種以退為進的戰(zhàn)略。

　　李睿預(yù)測，在將來1-2年時間內(nèi)，就有很多商業(yè)地產(chǎn)項目陸續(xù)呈現(xiàn)問題。在三年左右，必然會呈現(xiàn)一批倒閉的項目?！澳菚r分也會有商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌現(xiàn)，同時會引發(fā)并購潮。”

　　區(qū)域井噴

　　“蜂擁”一詞是對中國投資的最貼切的概括，只需能賺錢投資者就會蜂擁而至，然后就呈現(xiàn)泡沫，目前北京的商業(yè)地產(chǎn)就閱歷著這樣的一個過程。

　　作為龍湖地產(chǎn)在北京的一個城市綜合體項目，長楹天街于今年上半年入市，其中商業(yè)局部的體量到達了27萬平方米；華潤橡樹灣打造的五彩城一期也將于近期開業(yè)，總商業(yè)面積也到達了20萬平方米以上；上周末，總建筑面積到達52萬平方米的望京SOHO也正式推出了榜樣間，是其在北京的第二大項目；同時定位于城市綜合體的保利中央廣場也在上半年開端了其住宅局部的銷售；金融街于近日出資60億元收買了中信城剩余的3塊商業(yè)用地，再加之此前的40億元，金融街前后支付100億元，入主菜市口商業(yè)金融項目。

　　“近幾年來北京商業(yè)地產(chǎn)的新增供給量不斷居高不下，以五環(huán)以內(nèi)的新增大型商場供給為例，2008年的新增供給為77萬平方米，2010年為76.6萬平方米，估計今年也將到達60萬平方米?！敝倭柯?lián)行董事覃曉梅表示。

　　覃曉梅以為目前商業(yè)地產(chǎn)的壓力主要集中在新城區(qū)。

　　以房山區(qū)為例，在CSD的帶動下，首創(chuàng)置業(yè)、綠地集團、萬科集團、中國鐵建、首開集團等大品牌房企的相繼入駐，使得區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目處于井噴狀態(tài)。

　　其中，首創(chuàng)芭蕾雨奧特萊斯項目是定位都市的新商業(yè)中心，其中商業(yè)局部到達了18萬平方米；同時綠地在房山打造的城市綜合體項目的面積也到達了46萬平方米；萬科長陽半島的配套商業(yè)的22萬平方米購物中心FUN MIX也在規(guī)劃之中。此外，首開集團也在該區(qū)域內(nèi)規(guī)劃了10萬平方米的商業(yè)等等，區(qū)域內(nèi)項目密度堪比市區(qū)。

　　“和市中心的商業(yè)項目不一樣，新城的商業(yè)地產(chǎn)是先有商業(yè)后有人，這樣就形成了項目必需有足夠的資金實力來對付養(yǎng)商期，期間會呈現(xiàn)大批商戶倒掉的風(fēng)險性?！弊u翔安房地產(chǎn)咨詢公司合伙人王珂表示。

　　戴德梁行商鋪部擔(dān)任人張家鵬表示，商業(yè)物業(yè)關(guān)于開發(fā)商而言還屬于跨行業(yè)運營。住宅依托的是開發(fā)和出賣，而商業(yè)地產(chǎn)則依賴于后期的運營和管理，目前國內(nèi)開發(fā)商在這方面還有明顯的欠缺。但是鑒于目前土地出讓環(huán)節(jié)關(guān)于商業(yè)配建的請求，開發(fā)商又不得不面臨著進軍商業(yè)地產(chǎn)的壓力，因而把商業(yè)地產(chǎn)看成是資本的避風(fēng)港或是住宅市場的調(diào)理器還有待商榷。（來自新浪樂居）