中天城 投資天價項目遭到質(zhì)疑
發(fā)布時間：2011年07月26日分享到： 五年內(nèi)，在貴州省會城市貴陽，四座超高層建筑——一棟540米、兩棟350米、一棟200米將會拔地而起。北京寫字樓出租信息。
540米的高度僅次于估計2013年完工的“上海中心”，將成為中國第二高樓。
四棟超高層建筑位于“將來方舟”項目區(qū)內(nèi)，開發(fā)商是中天城投集團股份有限公司(000540.SZ，下稱“中天城投”)。這家貴州獨一的上市房地產(chǎn)企業(yè)，近日因被媒體質(zhì)疑資金慌張、保證房項目停工而深陷言論漩渦。
依據(jù)項目簡介，“將來方舟”整體占地到達9.53平方公里，其中建立用地接近5600畝，總建筑體量720萬平方米，除了四棟超高層建筑，還包括一座范圍堪比東部華裔城的主題公園以及500萬平方米住宅商品房。
項目方案五年內(nèi)完成全部開發(fā)，投資范圍到達600億元。而去年，中天城投的總資產(chǎn)僅有124億元，總停業(yè)收入為32億元。
這一切如何完成？
一切從土地說起
7月21日，在“將來方舟”工地現(xiàn)場，轟鳴的卡車頻繁進收工地揚起漫天塵土。項目公司擔任人稱，目前工地上大約有300臺挖機、1000臺運輸車輛同時作業(yè)，建筑工人則難計其數(shù)。一場“造城運動”正在轟轟烈烈地展開。
“將來方舟”又稱“中天城投漁安安井片區(qū)項目”。經(jīng)過梳理材料，《第一財經(jīng)日報》發(fā)現(xiàn)，早在2006年，中天城投母公司金世旗國際控股股份有限公司(下稱“金世旗”)便已介入該片區(qū)土地一級開發(fā)，并經(jīng)過其后一系列資本運作，最終將這一業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至中天城投名下。
2006年11月，金世旗與貴陽市云巖區(qū)人民政府簽署《貴陽市云巖區(qū)漁安、安井片區(qū)綜合開發(fā)協(xié)作協(xié)議》，成立“貴陽云巖漁安安井片區(qū)開發(fā)建立有限公司”，擔任該片區(qū)土地一級開發(fā)。
同年12月，金世旗與香港華潤集團簽署協(xié)作協(xié)議，次年貴陽云巖漁安安井片區(qū)開發(fā)建立有限公司更名為“華潤貴陽城市建立有限公司”(下稱“華潤貴陽”)。
2009年，中天城投分別收買了原股東華潤漢威城市建立(香港)有限公司及金世旗所持有的華潤貴陽83.33%和16.67%的股權(quán)，華潤貴陽更名為“中天城投集團城市建立有限公司”(下稱“中天城建”)，漁安安井片區(qū)土地一級開發(fā)項目于是落入中天城投囊中。
經(jīng)過中天城建5年的土地一級開發(fā)，2010年10月，中天城投開端籌備在二級土地發(fā)力，北京寫字樓，對全資子公司中天城投集團貴陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“貴陽房開”)停止增資，注冊資本由5500萬元增至5億元。
2010年11月，貴陽房開經(jīng)過公開掛牌競買方式取得漁安安井片區(qū)四地塊，總占空中積81.8萬平方米，成交總金額9.422億元，規(guī)劃總建筑面積最大接近194萬平方米。
2011年3月，貴陽房開在漁安安井片區(qū)繼續(xù)拿下六塊地，總占空中積51.3萬平方米，成交總金額9.885億元，規(guī)劃總建筑面積最大約165.6萬平方米。
多位中天城投的內(nèi)部人士向記者表示，公司經(jīng)過招拍掛途徑拿到漁安安井片區(qū)其他全部地塊不會存在問題。
此前曾有報道稱，中天城投的土地一級開發(fā)協(xié)議中商定，在完成土地一級開發(fā)后，經(jīng)過招拍掛出讓土地，中天城投與云巖區(qū)政府共享土地增值局部收益，分紅方式是7：3。
內(nèi)部人士通知記者，“將來方舟”項目的拿地本錢不到100萬元/畝，樓面地價不到500元/平方米。
漂亮的財務(wù)預估數(shù)據(jù)
事實上，低廉的土地本錢是一方面，500萬平方米的住宅面積成為該項目另一“玄機”。依據(jù)項目規(guī)劃，“將來方舟”70%的建筑面積將被用來開發(fā)住宅，辦公、商業(yè)、酒店等其他類型物業(yè)僅占30%。
記者在一份公司提交董事會的內(nèi)部財務(wù)測算文件中看到，“將來方舟”一期建立總量為522.9萬平方米，包括四棟超高層建筑所在區(qū)域以及五大寓居組團的開發(fā)，總投資額為303億元，其中土地本錢為58億元，只占到綜合開發(fā)本錢不到20%。
一期開發(fā)的總收益約為527億元，其中現(xiàn)金估計收入462億元，主要來自住宅和商鋪的銷售，按高層住宅5800元/平方米、洋房7000元/平方米、商鋪18000元/平方米售價預算得出，另外有65億元收益來自持有物業(yè)。
依據(jù)中天城投內(nèi)部人士的說法，比照將來方舟周邊項目的房價，這一估值非常激進而穩(wěn)健。不過就在間隔將來方舟不遠處的中天世紀新城，銷售人員通知記者，目前在售的高層均價在5000元出頭。
依據(jù)預估數(shù)據(jù)，假如不包含持有物業(yè)，將來方舟項目一期的現(xiàn)金利潤能夠到達60億元，凈利潤率20%，若包含持有物業(yè)，凈利潤率則可到達40%。投資峰值將呈現(xiàn)在明年，實踐投入96億元左右。今年，項目總投入在75億元左右。
將來方舟項目擔任人通知記者，今年四季度行將啟動第一批住宅的預售，估計銷售100萬平方米，完成65億元銷售收入。明年則方案銷售130億元。
現(xiàn)金流懸念
但是，將來方舟今年四季度要完成銷售面積100萬平方米，銷售收入65億元，這將是中天城投去年一整年一切項目銷售收入的兩倍。
貴陽市住房城鄉(xiāng)建立局的數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2010年貴陽全市住宅面積(含經(jīng)濟適用住房)為710.7萬平方米，住宅銷售金額為293.35億元。將來方舟僅在今年四季度就要銷售100萬平方米，65億元的銷售金額更是接近去年貴陽全市住宅銷售金額的近四分之一。
依據(jù)中房信的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年，貴州世紀城項目曾創(chuàng)下一年銷售面積125萬平方米的紀錄，成為當年全國銷售面積最大的單體項目，該項目用了一年的時間完成銷售金額56億元，僅次于太原銀河灣的72億元，位列全國第二。
而將來方舟2012年全年的銷售方案是130億元。貴陽當?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士通知記者，這么大的量要在這么短的時間內(nèi)消化掉簡直不可能。
一旦銷售未如估計，將來方舟的現(xiàn)金流將接受宏大壓力。
依據(jù)公司的財務(wù)預算，即便在銷售狀況理想的狀況下，將來方舟一期項目累計現(xiàn)金流也要到明年三季度才干轉(zhuǎn)正，而在今年四季度現(xiàn)金流將迎來最低值——負50億元。
同時，與將來方舟同期停止的還有體量龐大的保證房項目。依據(jù)中天城投與貴州省人民政府共同簽署的《中天城投參與貴州省“十二五”保證性安居工程建立框架協(xié)議》，公司五年內(nèi)將投資200億元用于建立1000萬平方米保證房。
今年以來，漁安新城30萬平方米公租房曾經(jīng)開工，項目擔任人通知記者，保證房詳細的融資計劃還在與政府商量，到目前為止公司仍在運用自有資金投入開發(fā)。
關(guān)于一季度末賬面現(xiàn)金僅為10億元的中天城投而言，融資問題火燒眉毛。（來自新浪樂居）
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