各級(jí)城市房屋空置率上升 調(diào)控起效果
發(fā)布時(shí)間：2011年07月25日分享到： 從產(chǎn)品的角度來看房地產(chǎn)業(yè)，在今年樓市調(diào)控措施“國(guó)八條”的打壓下，多個(gè)城市的庫(kù)存量大幅攀升，以至迫近歷史高位。但奇異的是，全國(guó)多城市房?jī)r(jià)并未降落，這種產(chǎn)品大量積壓但價(jià)錢堅(jiān)硬的現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)范疇并不多見。寫字樓出售
房?jī)r(jià)居高不下的理由終究何在？隨著下半年供給壓力進(jìn)一步增大，房?jī)r(jià)走勢(shì)將何去何從？
多城市庫(kù)存迫近歷史高位
據(jù)北京市房地產(chǎn)買賣管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至7月20日，北京市一手住宅庫(kù)存量為10.7萬套，這一數(shù)額處于今年高點(diǎn)，而依據(jù)上半年北京市的銷貨速度，北京樓市的存銷比到達(dá)了14.8，即在不新開盤的狀況下，依照上半年的銷貨量北京市場(chǎng)房源可供銷售近15個(gè)月。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，這一存銷比是最近三年來的新高，標(biāo)明北京樓市積壓嚴(yán)重。
其他一線城市也不悲觀，截至7月20日，上?？墒垡皇肿≌瑸?3948套，面積為783.9萬平方米，據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，其存銷比為12.4，庫(kù)存也需求較長(zhǎng)的消化時(shí)間。截至7月20日，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現(xiàn)出積壓態(tài)勢(shì)。
在二、三線城市，如石家莊、鄭州等地，庫(kù)存量也在逐漸攀升。截至2011年6月底，鄭州市區(qū)商品房累計(jì)可售面積522.79萬平方米，同比增長(zhǎng)31.75%；其中，商品住房累計(jì)可售面積303.5萬平方米，同比增長(zhǎng)27.01%。剖析人士指出，假如按2011年上半年商品房和商品住房的月度銷售均值52.87萬平方米和39.69萬平方米來計(jì)算，目前鄭州市區(qū)商品房累計(jì)可售面積能夠銷售近10個(gè)月，商品住房累計(jì)可售面積能夠銷售7個(gè)多月。
張大偉表示，庫(kù)存上升表現(xiàn)了調(diào)控政策的效能，這主要是在限購(gòu)、限貸等作用下，極大地抑止了投資投機(jī)性購(gòu)房需求。
在量、價(jià)、供、求等左右樓市大局的根本要素中，目前呈現(xiàn)的市場(chǎng)信號(hào)是局部一、二線城市買賣量處于萎縮狀態(tài)，不合理購(gòu)房需求遭到了抑止，庫(kù)存量也在持續(xù)上漲，不過，價(jià)錢變動(dòng)尚不明顯。
世聯(lián)地產(chǎn)華北戰(zhàn)略資源中心總經(jīng)理劉春巖表示，從市場(chǎng)各方的等待和判別來看，權(quán)衡本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最重要的尺度之一就是房?jī)r(jià)能否降落。
張大偉表示，隨著庫(kù)存的上升，買方市場(chǎng)很可能到來，市場(chǎng)從量跌到價(jià)跌的變化將在下半年明顯呈現(xiàn)出來。
下半年全國(guó)樓市供給潛力宏大
劉春巖剖析，目前來看今年調(diào)控不會(huì)放松，而且隨著限購(gòu)令的推行，更多城市的購(gòu)房需求將遭到抑止，這意味著在量、求這些環(huán)節(jié)依然將釋放價(jià)錢調(diào)[最新音訊價(jià)錢戶型點(diǎn)評(píng)]整的信號(hào)，與此同時(shí)，多個(gè)城市在今年下半年或明年上半年都有著供給井噴的潛力。
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽(yáng)等40個(gè)重點(diǎn)城市將來潛在供給量監(jiān)測(cè)顯現(xiàn)，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供給將疾速放量。其中，北京市下半年的潛在供給量為896萬平方米、明年上半年潛在供給量為1168萬平方米；上海市上述兩個(gè)時(shí)間段供給量分別為1029萬平方米和1082萬平方米；廣州上述兩個(gè)時(shí)間段供給量分別為799萬平方米和515萬平方米；南京上述兩個(gè)時(shí)間段供給量分別為655萬平方米和582萬平方米；天津上述兩個(gè)時(shí)間段供給量分別為1074萬平方米和953萬平方米；青島上述兩個(gè)時(shí)間段供給量分別為766萬平方米和553萬平方米。
劉春巖表示，無論是這40個(gè)城市還是全國(guó)，今年下半年的供給量都非常充足，而且今年上半年受壓制延后上市的供給量都將在今年三、四季度推出，這些要素將會(huì)聚在今年四季度和明年一季度構(gòu)成供給高峰，屆時(shí)市場(chǎng)壓力將非常宏大。
依據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研討，供銷差到達(dá)高峰時(shí)，隨即迎來價(jià)錢底部。
劉春巖剖析以為，今年下半年及明年上半年全國(guó)范圍內(nèi)潛在供給量放大是大約率事情，供大于求將成常態(tài)，2012年1季度樓市供銷差將到達(dá)高峰，價(jià)錢面臨較大的下行壓力，將來市場(chǎng)走勢(shì)正朝著調(diào)控料想的方向開展，房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力氣主導(dǎo)的場(chǎng)面。
不過，從今年上半年市場(chǎng)來看，推延開盤和收縮投資成了許多開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)高積壓的方式。今年上半年北京市獲得預(yù)售證項(xiàng)目在近年來處于低位，而從上海等地供給曲線圖來看，其上半年供給上漲其實(shí)非常遲緩。
市場(chǎng)變數(shù)增加需關(guān)注開發(fā)商資金鏈
在很多經(jīng)濟(jì)范疇，企業(yè)基本經(jīng)不起半年的積壓，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過幾波時(shí)間長(zhǎng)短不同的產(chǎn)品積壓，全國(guó)房?jī)r(jià)未見松動(dòng)。特別是就區(qū)域市場(chǎng)來看，剖析人士指出，隨著庫(kù)存的增加和需求的壓制，部分市場(chǎng)處于奇妙的動(dòng)態(tài)均衡狀態(tài)，以至是供過于求，房?jī)r(jià)降落動(dòng)力應(yīng)非常充足。
一家房地產(chǎn)企業(yè)高層人士對(duì)此表示，這主要是由于開發(fā)企業(yè)依然普遍看好后市，長(zhǎng)期來看，由于我國(guó)城市化所帶來的宏大的新增購(gòu)房需求依然沒有消化。
剖析人士以為，整體上開發(fā)商的資金鏈依然可以運(yùn)轉(zhuǎn)，假如資金持續(xù)遭到壓力，開發(fā)企業(yè)勢(shì)必積極吐盤，以至是降價(jià)求量。
數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，在已發(fā)布上半年銷售業(yè)績(jī)的開發(fā)商中，萬科、恒 大、保利、碧桂園、恒盛等房企上半年銷售金額同比均大幅增長(zhǎng)，這顯現(xiàn)出大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈有一定保證。另外，來自用益信托等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，今年上半年房地產(chǎn)匯合資金信托范圍比去年同期翻番。剖析人士指出，很多開發(fā)商已儲(chǔ)藏了大量資金以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。
而且，正是在這種庫(kù)存積壓與房?jī)r(jià)堅(jiān)硬的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策也在被逐漸消化。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2季度購(gòu)房者對(duì)保證房和房?jī)r(jià)控制目的的自信心度比擬低，其中僅有18.4%的購(gòu)房者以為保證房可以起到平抑房?jī)r(jià)的作用，比1季度降落6.5個(gè)百分點(diǎn)。
劉春巖表示，必需看到，今年下半年庫(kù)存壓力將比上半年更大，而且，假如將來房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)硬或走高，不掃除限購(gòu)政策范圍繼續(xù)擴(kuò)展和新的行政政策出臺(tái)。（來自新浪樂居）
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