專家解讀 對商用土地泡沫化要淡定
發(fā)布時間：2011年07月22日分享到：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 2011年7月12日下午，在香港太古廣場的新辦公室里，仲量聯(lián)行大中華區(qū)董事總經(jīng)理馮建強(qiáng)接受了觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的采訪。北京寫字樓。
在國外讀書之后，馮建強(qiáng)就進(jìn)入了仲量聯(lián)行，從香港商鋪部開始，馮建強(qiáng)用20多年的時間成為了今天仲量聯(lián)行大中華區(qū)的負(fù)責(zé)人。
在經(jīng)歷了香港多次房地產(chǎn)周期之后，馮建強(qiáng)對中國的房地產(chǎn)依然深具信心，其認(rèn)為中國的房地產(chǎn)發(fā)展越來越好了，最重要的就是房地產(chǎn)行業(yè)的透明度越來越高了，這對很多外資來說都是好事。
盡管目前的宏觀調(diào)控大有擴(kuò)大之勢，但馮建強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，只要中國城市化發(fā)展在繼續(xù)，拉動內(nèi)需消費(fèi)在繼續(xù)，產(chǎn)業(yè)升級在繼續(xù)，中國的房地產(chǎn)就一定會往上發(fā)展。盡管中間可能會經(jīng)歷波折動蕩，但大的方向不會改變。
以下為馮建強(qiáng)接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪整理實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場在過去十年最大的變化是什么？市場透明度的變化情況具體是怎樣的？
馮建強(qiáng)：一些大的城市在這十年房地產(chǎn)的透明度增長了不少。
這十年對整個國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，最大的變化就是透明度的增加。因?yàn)?，透明度對外界的投資來說，如果程度不夠外資來的機(jī)會相對就少了很多。對政府來說，透明度是他們吸引外資的很重要的形象。
透明度包括比如房價(jià)買賣，在法律上面的過程等等，政府未來的供應(yīng)也不清楚，這些對投資者來說都很重要。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：一線城市的透明度得到很大改善，但是這兩年很多投資是在二、三線城市。那么二、三線城市在這方面的情況呢？
馮建強(qiáng)：有改善?，F(xiàn)在要開放一些了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看這次的宏觀調(diào)控？您認(rèn)為這次調(diào)控的影響會有多大？
馮建強(qiáng)：從兩方面來看，有正面也有反面的影響。
從正面來說，過去幾年發(fā)展迅速最大的原因是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時候發(fā)行的4萬億的資金到市場里面。現(xiàn)在在GDP里面有30%是關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，另外在這30%里面有70%是住宅。因?yàn)?，過去的幾年住宅的發(fā)展大一些。
從市場的角度來講，那就是需求和供應(yīng)的問題，基本上我們的需求體現(xiàn)得還是很強(qiáng)。中國一線城市和二、三線城市對價(jià)格有一定的影響，如果說城市化是中國過去許多年里面最重要的發(fā)展推動力，在短短的十年房地產(chǎn)市場里面，我們從農(nóng)村搬到城市里面的人口等于整個美國的人口。中國現(xiàn)在的城市化大概是50%，這跟其他比較發(fā)達(dá)的國家相比還是比較低的，所以長線來說，對房地產(chǎn)的要求是會不斷的增加，而且會很強(qiáng)。但短線來說，有些場面政府就不希望看到了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這次出臺了這么多的政策，您覺得最有影響力的是什么？是限購令嗎？
馮建強(qiáng)：對，可是我看限購就有點(diǎn)像壓力鍋，就像把一個很重的蓋放在壓力鍋上面，現(xiàn)在政府又把一個更重的蓋子放在上面，可是里面的壓力還在。
政府現(xiàn)在需要做的就是微調(diào)，在合適的時間把一些壓力釋放掉。比如說政府現(xiàn)在要多蓋一些保障房。那么，政府定下了3600萬套保障房來解決這個壓力問題。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在國務(wù)院可能會允許各地方設(shè)立保障房的地方平臺，可以去發(fā)行地方債來融資。那您認(rèn)為現(xiàn)在大家關(guān)注的這些地方債的問題應(yīng)該怎么辦？
馮建強(qiáng)：我相信溫家寶每天都問自己這個問題怎么去處理。我認(rèn)為有一些問題不是現(xiàn)在這么簡單的，政府要有選擇的去解決。地方政府沒有錢，很缺錢，過去地方政府主要收入來源就是賣地，現(xiàn)在政府也有限止賣地。另外發(fā)展商能夠看到政府的調(diào)控，他們也不會很放心的去買。所以，政府賣地的收益現(xiàn)在已經(jīng)減少了，所以比如說在重慶、上海等等，他們就開始嘗試征收房產(chǎn)稅。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這個調(diào)控很多人認(rèn)為會對行業(yè)洗牌，或者是對企業(yè)洗牌，形成寡頭，您認(rèn)為呢？
馮建強(qiáng)：當(dāng)然有很多的大企業(yè)會出現(xiàn)，他們的背景很強(qiáng)。我們每天看到報(bào)紙上面的報(bào)道，好像在地產(chǎn)方面有很多已經(jīng)很多成熟的發(fā)展商，他們也是有很多的機(jī)會。比較小的、相對來說沒有經(jīng)歷太多事件的發(fā)展商就會被淘汰。其實(shí)過去好幾年已經(jīng)有這樣的現(xiàn)象了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但是調(diào)控對于大開發(fā)商而言，依然會存在資金方面的影響，在土地獲取方面的影響，在資金方面需求的影響，不是嗎？
馮建強(qiáng)：有影響，可是我們看一些數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，因?yàn)檫@些大開發(fā)商不是單單在幾個大的城市里面有項(xiàng)目，他們在很多的二、三線城市有。比如說萬科、中海他們在銷售同期總數(shù)比去年增長了80%。所以，我們很多人的重點(diǎn)還是放在大城市里面，可是在很多地方?jīng)]有限制。哪怕是上海，上海也不是整個城市都有限制，那這些地方就可以讓企業(yè)去銷售。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但最新的消息是如果房價(jià)還不能下降，中央可能會對整個二三線城市進(jìn)行限購。
馮建強(qiáng)：如果把商業(yè)物業(yè)再細(xì)分，從零售物業(yè)來看，我們的二、三線城市的潛力還是很強(qiáng)。在商場里面，我們也不需要要每個人一定要消費(fèi)多少，有很多成功的二、三線城市的公司，不一定是要有名牌在里面，基本上有一些很大的品牌店，消費(fèi)店像電影院和一些檔次比較大眾化的品牌已經(jīng)非常成功。往往我們看零售物業(yè)就是一定要有名牌店，要GUCCI，LV在里面才是商場，其實(shí)不一定的。在另外一方面，如果在未來仍有7000萬的人口到城市里面，大部分人的遷移也是到二、三線城市里，不是到北京、上海。對零售業(yè)的要求，對他們的消費(fèi)依然會是很強(qiáng)。
另外寫字樓，現(xiàn)在我們也和一些發(fā)展商談到?jīng)]有必要要蓋那么多寫字樓，好像現(xiàn)在很多大城市一樣有需要。我剛剛從沈陽回來，以前的想法也是這里怎么容納這么多的容量，然后我和我們北京的總經(jīng)理談，可是北京是要十年發(fā)展到今天的地位，沈陽可能只需要五年。所以，我們很多在二、三線城市其實(shí)也是這個模式，有點(diǎn)像香港，有點(diǎn)像北京，可是有一點(diǎn)不同的，就是他們發(fā)展的速度要比北京、香港快。所以，我們現(xiàn)在看不到的需求可能在短短兩三年內(nèi)可以看到。
對我們公司來說這也是很好的機(jī)遇。因?yàn)槲覀兊慕?jīng)驗(yàn)就是在這方面的。我們不是發(fā)展商，我們是告訴發(fā)展商怎么去經(jīng)營一個成功的商場。所以，往往我們說某些項(xiàng)目的成功如何，最主要的還是經(jīng)營的因素。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：昨天國內(nèi)公布了CPI指數(shù)是持續(xù)上漲，上漲趨勢如果一直繼續(xù)下去的話，會對商業(yè)地產(chǎn)有什么樣的影響？影響會有多大？
馮建強(qiáng)：實(shí)際上我也覺得政府對CPI的容忍度是在提高的，過去他們說3%、4%，現(xiàn)在CPI的增幅明顯放大了，我覺得政府采取的考慮是對人民幣的壓力會減少一些，對人民幣升值的壓力會比較小。當(dāng)然，對一些發(fā)展商來說，政府還是會處理CPI的上漲勢頭，會加大利率。對于比較小型的發(fā)展商這方面的壓力會比較大，我相信政府現(xiàn)在對CPI的容忍度會比以前高。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這個容忍度可以高到多少呢？
馮建強(qiáng)：現(xiàn)在大概是5%或6%。政府不會明說，可是對他們來說不是一件太壞的事情。過去半年我們的CPI上漲得那么快，但是同時過去半年美國對人民幣升值的聲音越來越小?？纯粗袊^去幾年其實(shí)人民幣保持了3%-4%的升值速度。從投資的角度方面，對外資其實(shí)也是很有吸引的?，F(xiàn)在外資跑進(jìn)來買一些物業(yè)去投資，哪怕價(jià)格上漲只有5%，但是人民幣對美元已經(jīng)是每年上漲10%。對政府來說他們看得清這一點(diǎn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您的意思是用這樣的方式先把投資吸引進(jìn)來？
馮建強(qiáng)：境外的投資基金對現(xiàn)在的中國很感興趣。中國有很多的外資，一些小的發(fā)展商有資金方面的壓力，他們就會借助境外的資金。這就是為什么我說這個事情有正面也有反面。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年看見很多報(bào)道是關(guān)于中國人到全世界各地投資買樓的消息，您怎么看這樣的事情？
馮建強(qiáng)：當(dāng)然現(xiàn)在看到很多了，香港就是很多國內(nèi)同胞去買的，我做住宅的同事告訴我，去過一年，香港60%的豪宅買家是國內(nèi)同胞。其實(shí)，國內(nèi)的投資渠道很小，股票在過去兩年有很多受了傷的股民，對他們來說，唯一一個比較穩(wěn)定的就是買住宅，而且限購把很多人的需求推到香港來。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但這樣是不是導(dǎo)致國內(nèi)的資金向香港，甚至向全世界流出去了？
馮建強(qiáng)：中國政府都在壓市，對我們都有壓力。我們現(xiàn)在政府不是讓資金自由的流動，政府還是有一定管制的?，F(xiàn)在中國很多的政府投資行為，這些現(xiàn)在還是在學(xué)習(xí)的階段，他們過去也有一些不太成功的案例，但是政府還是鼓勵繼續(xù)投資，比如去非洲、在澳大利亞等等，這種投資其實(shí)也不會錯得太多。如果是在房地產(chǎn)方面，比如說在寫字樓，這有點(diǎn)像80年代的日本。（來自新浪樂居）
【免責(zé)聲明】:文章來源于網(wǎng)絡(luò)，不代表本站支持或者贊同其觀點(diǎn)。
北京寫字樓租售中心 http://www.chuanyinyueqi.cn/ 竭誠為您服務(wù)
預(yù)約看房
點(diǎn)擊在線咨詢
