寫字樓市場不穩(wěn)定 空置率達到二十年頂峰
發(fā)布時間：2011年07月14日分享到： 寫字樓市場的快速反彈不只讓投資者吃了一驚，也讓不少專業(yè)機構(gòu)驚嘆北京商業(yè)地產(chǎn)的生機。在商業(yè)地產(chǎn)市場難得一見的暴跌，在今年二季度的北京市場就呈現(xiàn)了。在強勁需求的推進下，北京寫字樓呈現(xiàn)了歷史性的“一高一低”。
寫字樓“一高一低”
寫字樓的一高是指截止到今年二季度，北京寫字樓的租金到達了歷史高位；一低是指寫字樓空置率，在二季度呈現(xiàn)了20年來的最低值。
依據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，今年二季度，北京甲級寫字樓整體市場空置率創(chuàng)20年來的新低，環(huán)比降落2.6個百分點至8.3%。至此，今年甲級寫字樓的空置率已降落4.1個百分點，其中CBD區(qū)域市場空置率降落幅度最大。
由于可租賃面積有限而需求持續(xù)強勁，北京甲級寫字樓的租金已上漲接近歷史最高點。二季度，甲級寫字樓均勻凈有效租金環(huán)比增長11.7%，到達243元/平方米/月。至此，今年上半年甲級寫字樓整體租金已上漲了17.3%，各區(qū)域市場均完成了租金上漲。從整體市場來看，業(yè)主們不但進步了租金的成交價錢，還縮短了免租期。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部擔任人賀睿珂以為：“隨著甲級寫字樓租賃面積愈加有限，租戶需求與更專業(yè)的代理公司協(xié)作，以確保在業(yè)主主導的市場下滿足本人的租賃需求?！?/DIV>
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不只需求旺盛，今年上半年北京甲級寫字樓新增面積就到達40余萬平方米，使得整體市場的存量到達了580萬平方米。其中，一季度有5個甲級寫字樓入市，兩個為自用寫字樓，新增供給集中位于中關(guān)村和CBD區(qū)域，在二季度沒有任何新增供給。
固然上半年有5個甲級寫字樓竣工，但市場仍表現(xiàn)為供不應(yīng)求?？鐕髽I(yè)的擴租和內(nèi)資企業(yè)的整層租賃是推進甲級寫字樓需求增長的主要緣由。同時，內(nèi)資企業(yè)以及越來越多的跨國企業(yè)對自用和租賃寫字樓的需求堅持強勁，其中自用型寫字樓需求占上半年整體凈吸納量的近40%。強勁的租賃需求主要來自于制藥、金融、IT和制造業(yè)，其中內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的需求各占一半。
在強勁需求的推進下，今年上半年甲級寫字樓的凈吸納量近60萬平方米，與去年同期相比略降5.2%。CBD區(qū)域依然位居各區(qū)域市場凈吸納量的首位，占上半年市場全部吸納量的50%以上。
仲量聯(lián)行估計今年下半年還有50萬平方米的新增供給進入市場。固然新增供給可能會對租金上漲帶來一定壓力，但壓力極端微小，并缺乏以抑止其上漲趨向。
仲量聯(lián)行北京公司董事總經(jīng)理張瑩表示：“將來四年內(nèi)，北京甲級寫字樓的整體租金將逐步超越上海。同時也能夠留意到，許多初次進入北京并有較大租賃需求的公司都在停止謹慎地比選?！?/DIV>
高端商鋪租金創(chuàng)新高
在京城商業(yè)地產(chǎn)范疇火的不只寫字樓，商鋪的租金也到達了歷史高位。
據(jù)高力國際統(tǒng)計顯現(xiàn)，今年二季度北京商鋪市場均勻租金創(chuàng)2009年一季度以來的新高，中高端購物中心首層均勻固定租金環(huán)比上漲1.77%，整體空置率環(huán)比降落1.05個百分點至11.27%，為2005年以來的歷史次低值。
數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，截至今年二季度末，北京中高端購物中心總存量到達454萬平方米，環(huán)比增長0.8%，凈吸納量到達7.9萬平方米。隨著內(nèi)外資批發(fā)商繼續(xù)在本地市場積極擴張或浸透，中關(guān)村、燕莎及中央商務(wù)區(qū)3個成熟商圈為各類業(yè)態(tài)批發(fā)商最喜愛的區(qū)域，空置率降落最為顯著，環(huán)比降幅分別為3.06、2.51及2.17個百分點。眾多國際設(shè)計師品牌陸續(xù)開出新店或進一步擴張，餐飲業(yè)態(tài)需求也繼續(xù)處于上升狀態(tài)。來自生活及家居用品、超市及教育等業(yè)態(tài)的需求較上季度更為旺盛。
其中百貨、影院、超市等主力店積極擴張。定位年輕時髦的NOVO百貨在望京區(qū)開業(yè)；天虹百貨簽約奧林匹克中心區(qū)新奧購物中心，面積約3.7萬平方米；巴黎老佛爺百貨已肯定入駐西單美晟國際購物中心；連卡佛百貨及瑪莎百貨正方案開出新店。金逸影院、保利影院及永旺百貨、TESCO等批發(fā)商在北京郊區(qū)積極擴張。 同時內(nèi)地的一些服裝品牌也加快了擴張步伐，例如江蘇七彩城兒童羽絨服搶季在北京推出新品，疾速擴張品牌。
到今年二季度，北京中高端購物中心首層均勻固定租金環(huán)比上漲1.77%， 到達711.74元/月/平方米。北京燕莎、中央商務(wù)區(qū)、西單及中關(guān)村4個商圈租金錄得最大環(huán)比漲幅。此外，位于優(yōu)質(zhì)地段的業(yè)主因具有眾多候選進駐品牌而處于強勢位置，進一步進步租金。而投資市場則堅持寧靜，且待售之優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)相對缺乏。最近的加息舉措將進一步進步投資者在商鋪物業(yè)范疇投資的預期報答率。
高力國際華北區(qū)調(diào)研部董事謝靖宇估計：“在國內(nèi)投資渠道繼續(xù)受限的狀況下，消費將堅持強勁且可持續(xù)的增長。北京市場將吸收更多外資批發(fā)商的眼光，眾多批發(fā)商對優(yōu)質(zhì)批發(fā)面積的需求將在短至中期內(nèi)堅持增長?！保▉碜孕吕藰肪樱?/DIV>
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