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    6月底以來，各地紛繁發(fā)布最新保證房開工狀況，與當(dāng)月初媒體披露的整體開工量?jī)H約今年任務(wù)的三成相比，最新數(shù)據(jù)的陡然增加則顯現(xiàn)，雄偉的保證房建立規(guī)劃已吹響了第一波沖鋒號(hào)。

　　業(yè)界質(zhì)疑：保證房開工數(shù)據(jù)能否含“水”

　　依照中央規(guī)劃，我國(guó)將在“十二五”期間建立3600萬套保證房，其中2011年方案開工1000萬套，且必需在11月之前完成是完成開工還是完成什么？。6月初，有媒體披露，截止到5月底，全國(guó)整體開工量?jī)H約今年方案的三成。時(shí)間與任務(wù)進(jìn)度明顯不同步，讓希望經(jīng)過保證房完成安居夢(mèng)的廣闊大眾頗感擔(dān)憂。

　　但是，從6月下旬開端，各地卻陸續(xù)發(fā)布出讓人振奮的數(shù)字，許多省份均已完成“時(shí)間過半，任務(wù)過半”。據(jù)媒體報(bào)道，遼寧、山西等地的開工率已達(dá)九成左右，而更突出的陜西省，除方案內(nèi)的790個(gè)項(xiàng)目外，還超方案開工9個(gè)，開工項(xiàng)目總數(shù)占目的任務(wù)項(xiàng)目數(shù)的101.1%，在全國(guó)處于搶先位置。

　　但面對(duì)這份“亮麗”的開工成果單，房地產(chǎn)相關(guān)人士卻有不同見地。

　　“這個(gè)開工進(jìn)度令人難以置信”，在上海從事房地產(chǎn)開發(fā)的朱先生向人民網(wǎng)記者直言，中央政府債務(wù)擔(dān)負(fù)本已繁重，在商業(yè)地產(chǎn)下滑，土地收入銳減的狀況下，不具備大范圍建立保證房的財(cái)力。天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹則以為，數(shù)據(jù)陡增在道理之中。叢屹表示，和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一樣，保證房建立同樣有規(guī)劃、征地、招招標(biāo)和開工等環(huán)節(jié)。從3月份各省正式接到任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度看，5月底有三成的開工進(jìn)度算是正常，且下半年開端，保證房建立會(huì)明顯加速。寫字樓

　　不過，關(guān)于6月下旬以來的數(shù)據(jù)，叢屹則也以為不掃除其中有含“水”的可能。叢屹解釋，“水分”主要是中央與中央的統(tǒng)計(jì)口徑不分歧。中央認(rèn)定的保證房范圍包括：廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房。但一些中央在上報(bào)數(shù)據(jù)時(shí)將棚戶區(qū)改造、危舊房改造、還遷房及限價(jià)商品房列入其中。

　　政府建立雷聲大 資本市場(chǎng)雨點(diǎn)小

　　有媒體估測(cè)，建立3600萬套保證房，若僅以每套50平米、每平米3000元的建筑本錢計(jì)算，需求的總投資近5.4萬億錢。

　　而關(guān)于2011年方案開工的1000萬套保證房而言，估計(jì)投資將到達(dá)1.3萬億。溫家寶總理在今年的《政府工作報(bào)告》中指出，今年中央財(cái)政將為保證性住房提供1030億元補(bǔ)助資金，這就意味著，剩下的1.2萬億將經(jīng)過中央財(cái)政、商業(yè)信貸、保證房開發(fā)企業(yè)、保證對(duì)象及其他社會(huì)途徑完成。

　　為緩解中央的財(cái)政壓力，發(fā)改委近日發(fā)布了《關(guān)于應(yīng)用債券融資支持保證性住房建立有關(guān)問題的通知》，支持契合條件的中央政府投融資平臺(tái)公司和保證房開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債。財(cái)政部也方案布置發(fā)行2000億元中央債，并將所募集的資金優(yōu)先投向保證房。

　　叢屹對(duì)“中央債+企業(yè)債”的形式給予肯定，“下半年保證房建立的融資艱難能夠大大緩解，悲觀估量，此舉年內(nèi)融資范圍最多可達(dá)6000億元?！?/P>

　　以此計(jì)算，經(jīng)過政府直接處理的資金可達(dá)8000億左右，這意味著還有近三分之一的資金缺口需求經(jīng)過市場(chǎng)籌集。

　　但據(jù)記者理解，以銀行為代表的市場(chǎng)化資本尚未表現(xiàn)出太大作為。中央上急不可耐幾是由于中央屢次強(qiáng)調(diào)，今年1000萬套保證房的開工任務(wù)是“硬指標(biāo)”，但以逐利為目的的商業(yè)資本并沒有這樣的壓力。

　　有銀行業(yè)人士向人民網(wǎng)記者透露，保證房貸款項(xiàng)目的收益率并不高，在今年信貸總額偏緊的狀況下，銀行為完成運(yùn)營(yíng)目的，更愿意將有限的額度投向收益更高的項(xiàng)目。某省主管官員也證明，企業(yè)目前參與的積極性確實(shí)不高。

　　出路在于金融創(chuàng)新 需防備中央政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　一位不愿透露姓名的專家表示，雖然中央政府為籌集建立資金做了不少努力，完成今年的開工指標(biāo)問題不大，但若放眼將來幾年的整體落實(shí)狀況，在中央債務(wù)高企的狀況下，資金問題仍是一大隱憂。

　　保證房建立帶有顯著社會(huì)性，這就決議了其商業(yè)收益必然處于較低的程度。在此狀況下，如何調(diào)動(dòng)市場(chǎng)參與的積極性，即成為籌集到充足的建立資金，不致使中央政府進(jìn)一步債臺(tái)高筑的關(guān)鍵。

　　叢屹以為，利潤(rùn)低和回款周期長(zhǎng)是保證房項(xiàng)目融資難的重要緣由，處理這一問題的基本出路在于金融創(chuàng)新，中央政府應(yīng)該鼎力推進(jìn)經(jīng)過證券化的途徑融資，而央行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)也應(yīng)該出臺(tái)一些鼓舞政策。

　　叢屹的觀念代表了諸多學(xué)界對(duì)此問題的認(rèn)識(shí)，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀日前也透過媒體倡議，對(duì)保證房債券應(yīng)該增加市場(chǎng)化舉措，如在發(fā)行保證房債券之后，允許出臺(tái)衍生品或?qū)_手腕，滿足市場(chǎng)上不同性質(zhì)投資者的需求。

　　不過，叢屹與葉檀均提示，融資過程中需求注重進(jìn)一步擴(kuò)展債務(wù)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)問題。叢屹表示，在擴(kuò)展債務(wù)融資的同時(shí)，必需增強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)管，防備呈現(xiàn)新的中央政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（來源新浪樂居）